未來十年仍存在龐大的住宅剛性需求
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推動我國住房政策性金融發(fā)展勢在必行
1.未來十年仍存在龐大的住宅剛性需求，建設資金需求量巨大
未來城鎮(zhèn)住房需求主要由四個方面組成：一是人口自然增長，即總人口增加帶來的住房需求。二是城鎮(zhèn)化需求，即人口從農(nóng)村遷徙到城鎮(zhèn)帶來的新增住房需求。三是改善性需求，即隨著收入提高，城鎮(zhèn)人均住房面積增加帶來的改善性住房需求。四是拆遷需求，即隨著時間推移，存量住房由于不能滿足居住需求或城市發(fā)展規(guī)劃等而不得不進行的拆遷重建。從以上四方面需求來看，未來十年仍存在龐大的住房需求。社科院2014年6月份發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》預計，我國城市住房需求在2025年之前將保持上升勢頭，2025年后，將總體下降。
第一，新增人口持續(xù)增長帶來初次就業(yè)人群新增住房需求。我國人口增長勢頭雖已趨緩，但受人口慣性增長的影響，每年新出生人口約1600萬左右。目前，除西藏、新疆外，其他29個省(區(qū)、市)都已依法啟動實施了單獨兩孩政策。按之前的官方預測，全國符合單獨兩孩政策的夫婦約有1100萬對，政策調(diào)整后，預計每年多出生約200萬人。
第二，新型城鎮(zhèn)化增大新增城鎮(zhèn)人口住房需求。2013年底召開的中央農(nóng)村工作會議將未來新型城鎮(zhèn)化任務概括為三個“1億人”，即“到2020年，要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，約1億人口的城鎮(zhèn)棚區(qū)和城中村改造，約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化”?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出到2020年實現(xiàn)“城鎮(zhèn)化水平和質量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右”。推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化使城鎮(zhèn)的住房保障任務更為艱巨。據(jù)有關推算，未來十年每年將新增城鎮(zhèn)人口約1700萬人。
第三，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民舊房改造、拆遷與改善性住房需求將持續(xù)增長。我國上世紀九十年代前建造的住宅多為磚混結構，理論年折舊率大多在2%-3%之間，更新周期約為30年。從國家統(tǒng)計局公布的2005年存量房樓齡看，1990年前建造的住房相當于2005年存量住房的34%。近年來我國城市棚戶區(qū)改造、舊城改造速度不斷加快，存量房屋拆遷速度也快速增長。改善需求方面，從2010年人口普查數(shù)據(jù)來看，2010年末，超過一半現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人均住房面積低于30平方米。中國指數(shù)研究院預計未來十年間因房屋折舊拆除后帶來的新增住房需求將達60億平方米左右，改善性住房需求同樣超過50億平米。
2.城市低收入家庭和“夾心層”住房需求難以通過市場解決，政府借助政策性住房金融機構發(fā)力是各國普遍經(jīng)驗
由于住房本身所具有的外部性和公共產(chǎn)品等特性，而且住房市場存在不完全競爭，再加上以低收入者為主體的特殊階層很難通過以效率為主的市場機制來解決自身住房問題，這就決定了低收入居民住房問題難以依靠市場來解決，需要借助政府的幫助與支持。在城市中還存在“夾心層”（sandwich class）群體?！皧A心層”一詞來自香港與新加坡，所指群體的收入比上不足，比下有余，但積蓄不多?！皧A心層”群體短時間內(nèi)買不起房子，在尚不健全的租賃市場上也難以租到合適的房子。我國城市住房“夾心層”是游離在政府保障與市場之間空白地帶無能力購房群體的代名詞，即依據(jù)自身經(jīng)濟能力無法進入商品房市場、也不被政府的公共政策性住房保障體系所接納的社會群體。目前主要存在兩個“夾心層”：第一個夾心層是指不符合廉租房承租條件，但又買不起經(jīng)濟適用住房的困難群體。第二個夾心層是指不符合經(jīng)濟適用房的申購條件，但又買不起商品房的城市居民。作為“夾心層”的中等收入家庭住房問題在我國也日益突出，需要政府幫助解決。但目前除住房公積金貸款以外，我國尚未有直接面向中低收入者發(fā)放的低息或無息貸款。
當今世界上絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家對住房及住房金融市場不是放任不管， 而是采取各種手段加以干預，建立了各種政策性住房金融制度及機構，來解決中低收入居民的住房問題。美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，由政府充當保證人，吸收私人資金，為建房和購房融通資金，發(fā)揮房地產(chǎn)金融機構儲備中心的作用。日本設有住房金融公庫，其職能是為解除戰(zhàn)后嚴重的住房困難而提供住房建設資金，辦理住房用地購置資金貸款，它是日本最大的政策性金融機構。韓國住房銀行政府出資建立，為低收入家庭提供住房融資。巴西政府成立了國家住房銀行，其政策目標是資助無力建造住房的低收入平民，控制儲蓄和住房信貸機構系統(tǒng)并為其提供流動性保證。