未來(lái)十年仍存在龐大的住宅剛性需求
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3.我國(guó)廉租房與公租房（共有產(chǎn)權(quán)保障房）建設(shè)資金存在較大缺口，急需政策性金融機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充
我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 “緩中趨穩(wěn)”。中央要確?！胺€(wěn)中求進(jìn)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，首要的也是最關(guān)鍵的就是“穩(wěn)增長(zhǎng)”，確保保障性住房的投資規(guī)模不僅能夠彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施投資和商品房投資增長(zhǎng)放緩的沖擊，改善投資結(jié)構(gòu)，還能有效啟動(dòng)中低收入家庭消費(fèi)，帶動(dòng)多重內(nèi)需?？梢哉f(shuō)，保障性住房的建設(shè)和分配任務(wù)能否完成是關(guān)乎“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、促民生”的頭等大事。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。目前我國(guó)住房保障體系主要包括五個(gè)部分——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和政策性公共租賃房、棚戶區(qū)改造房?！笆濉币?guī)劃綱要提出，2011-2015 年建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬(wàn)套，到2015 年實(shí)現(xiàn)全國(guó)保障性住房覆蓋面積達(dá)到20%。
我國(guó)保障性住房可分為兩類，一類是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等形式的可以銷售的保障性住房，另一類是包括廉租房和公共租賃住房形式的以低租金租賃為主的保障性住房。目前我國(guó)保障性住房建設(shè)資金來(lái)源主要有：中央財(cái)政的專項(xiàng)補(bǔ)助資金，地方財(cái)政公共預(yù)算安排的資金，地方政府從土地出讓收入中安排的資金，從住房公積金增值收益中安排的資金，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等。在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或棚戶區(qū)改造等銷售類保障性住房建設(shè)中，商業(yè)銀行貸款與企業(yè)投資資金參與相對(duì)積極，而在廉租房或公租房等租賃類保障房建設(shè)中則參與較少。究其原因，前一種保障性住房的商品性更強(qiáng)，其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益更為可觀。與之相比，廉租房或公租房等租賃類保障房因其建設(shè)周期長(zhǎng)、租金收益低、現(xiàn)金流動(dòng)差，導(dǎo)致社會(huì)資金缺乏參與的動(dòng)力。因而，保障房資金問(wèn)題集中體現(xiàn)于租賃類保障性住房的融資困難。
長(zhǎng)期來(lái)看，租賃類保障住房將是住房保障制度的主要形式，因此，租賃類保障住房資金困難問(wèn)題的解決直接關(guān)系著整個(gè)住房保障制度的順利發(fā)展。據(jù)有關(guān)推算，“十二五”期間，我國(guó)租賃性保障性住房的建設(shè)資金需求約2萬(wàn)億元。2014年2 月初，住建部公開(kāi)表示，住房保障制度改革將推進(jìn)廉租房公租房并軌和開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障房探索。保障對(duì)象根據(jù)自己的條件購(gòu)買保障性住房一定比例的產(chǎn)權(quán)份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，即共有產(chǎn)權(quán)保障房。普通的商業(yè)性金融逐利色彩很濃，沒(méi)有一定的利益誘惑，難以觸動(dòng)其對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障房融資的興趣。而政策性金融可以在其中發(fā)揮重要作用，既可以起到聯(lián)結(jié)政府、金融機(jī)構(gòu)、民間投資與建設(shè)實(shí)體的作用，又可以集中發(fā)揮這三者資金的優(yōu)勢(shì)，大力推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的融資與建設(shè)。
4.政策性住房金融機(jī)構(gòu)是住房金融與投資的“穩(wěn)定器”
短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格下跌、成交低迷”的調(diào)整與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)放緩成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)運(yùn)行的一個(gè)最大隱患。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)住房市場(chǎng)已出現(xiàn)相對(duì)明顯的階段性變化。房地產(chǎn)在持續(xù)十幾年的高速增長(zhǎng)以后，開(kāi)始趨勢(shì)性回落，這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售及房?jī)r(jià)等其他方面。預(yù)計(jì)進(jìn)入新發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)中速增長(zhǎng)、雙向波動(dòng)、差異化發(fā)展的“新常態(tài)”。
在我國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行“新常態(tài)”的背景下，發(fā)展住房政策性金融以推動(dòng)保障房建設(shè)是穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與金融體系的重要著力點(diǎn)。目前，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的不良風(fēng)險(xiǎn)隱患，也是威脅到整體金融穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)性因素，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款也日益“慎貸”甚至“惜貸”。推動(dòng)政策性住房金融的發(fā)展可以有效彌補(bǔ)商業(yè)性住房金融的空缺，保障住房投資資金來(lái)源，防止房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)的全面爆發(fā)。從世界各國(guó)的情況來(lái)看，商業(yè)性住房金融具有“順周期”特征，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)既助漲又助跌，住房政策性金融則具有“逆周期”性，可以成為住房金融與投資的“穩(wěn)定器”。從日本的經(jīng)驗(yàn)看，1991～1993 年日本處于房地產(chǎn)泡沫破滅后的經(jīng)濟(jì)周期收縮階段，商業(yè)性住房貸款發(fā)放額增長(zhǎng)率在1991～1992 年順周期下降，1993 年增長(zhǎng)率有所上升，但上升趨勢(shì)并不明顯，而同時(shí)期政策性住房金融機(jī)構(gòu)的貸款增長(zhǎng)率明顯上升，與經(jīng)濟(jì)周期變化呈反向趨勢(shì)；1993～1995 年，日本經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)貸款發(fā)放額增長(zhǎng)率隨之上升，且增幅超過(guò)產(chǎn)出的增長(zhǎng)，而政策性住房金融機(jī)構(gòu)的貸款增長(zhǎng)率在這一區(qū)間內(nèi)則明顯下降，表現(xiàn)出明顯的逆周期特征。日本逆周期的政策性住房金融與順周期的商業(yè)性住房金融形成了一定的平衡，降低了住房金融的整體風(fēng)險(xiǎn)，提高了整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性。
（國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部 李若愚）