2011年06月22日14:36 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

（1）國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)歷史進(jìn)程

1998年，亞洲金融危機(jī)成為我國(guó)房改的助推器，中國(guó)房地產(chǎn)第一代改革的大幕拉開(kāi)。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費(fèi)的啟動(dòng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并沒(méi)有想到、更沒(méi)有主動(dòng)去承擔(dān)政府在住房方面必須承擔(dān)的公共責(zé)任。1998年7月3日，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實(shí)施，福利分房取消，以商品化為標(biāo)志的中國(guó)住房制度改革正式啟動(dòng)。從1997-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的增速幾乎都達(dá)到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

從1999年到2003年四年多的時(shí)間里，政策大體維持在一個(gè)寬泛的框架內(nèi)，基本由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，而政府最初制定的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住宅體系建設(shè)在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國(guó)廉租房建設(shè)資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠(yuǎn)，全國(guó)累計(jì)廉租住房實(shí)物配租也只有20萬(wàn)套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬(wàn)戶(hù)，低收入群眾住房困難的全國(guó)統(tǒng)計(jì)大概有1000萬(wàn)戶(hù)，也就是說(shuō)有3000多萬(wàn)人人均住房面積在10平方米以下。

房?jī)r(jià)飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開(kāi)始，政府不得不把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為政策制訂的出發(fā)點(diǎn)，先后頒布了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”的通知，但可惜的是，由于調(diào)控措施沒(méi)有打中要害，房?jī)r(jià)飛漲的勢(shì)頭反而越演越烈。2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》發(fā)布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。從此，保障住房建設(shè)紛紛提上各級(jí)政府的工作計(jì)劃和財(cái)政支出安排之中。

2009年年末，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)始施行以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為核心的密集調(diào)控，其關(guān)鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會(huì)群體的眼前之需。至此，房地產(chǎn)改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點(diǎn)。2009年的房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉(zhuǎn)而啟動(dòng)住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應(yīng)對(duì)不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國(guó)外保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、新加坡、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在保障房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)可以概括為四大方面，一是保障房建設(shè)立法先行，二是以政府財(cái)政支付為后盾確保資金來(lái)源，三是通過(guò)金融創(chuàng)新想入社會(huì)資金，四是建設(shè)供給模式。

立法先行是所有向社會(huì)提供大量保障房的國(guó)家的最通常舉措。這些國(guó)家的保障房立法主要涉及四個(gè)方面：一是規(guī)定專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)實(shí)施各項(xiàng)住房保障措施，如美國(guó)的聯(lián)邦平民住房建設(shè)局、日本的建設(shè)省住宅局、新加坡的建屋發(fā)展局等。二是規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟(jì)主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國(guó)通過(guò)稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。三是確保財(cái)政資金的穩(wěn)定投入。各國(guó)會(huì)根據(jù)自己的財(cái)力，立法確保一定比例的財(cái)政資金投入到保障房建設(shè)中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開(kāi)透明，凡申請(qǐng)保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設(shè)中，法律條文會(huì)隨著整體居民收入狀況的調(diào)整而調(diào)整。

以政府的財(cái)政支付為后盾，一般來(lái)說(shuō)，主要有以下六種途徑：預(yù)算撥款，將保障房支出納入國(guó)家財(cái)政年度預(yù)算，在預(yù)算收支賬目中專(zhuān)門(mén)開(kāi)列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業(yè)樓所獲得的資金；物業(yè)稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)。

通過(guò)金融創(chuàng)新引入社會(huì)資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過(guò)資本市場(chǎng)籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)(轉(zhuǎn)讓和證券化)，解決一級(jí)市場(chǎng)“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，控制住房金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益，形成一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，同時(shí)形成市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發(fā)行人、信用增強(qiáng)機(jī)構(gòu)、投資者等共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是合同儲(chǔ)蓄，即借貸雙方通過(guò)契約籌集住房資金。潛在的購(gòu)房者與指定機(jī)構(gòu)訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到一定的時(shí)間和金額后便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得相應(yīng)的住房抵押貸款的權(quán)利。三是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，通過(guò)法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制手段要求企業(yè)和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以?xún)?yōu)惠貸款方式支持職工住房消費(fèi)。新加坡最為典型，其本質(zhì)是一種社會(huì)保障機(jī)制。四是政企合作。政府出土地，企業(yè)出錢(qián)，共建保障房。其運(yùn)營(yíng)模式可以是重整—經(jīng)營(yíng)—補(bǔ)貼—轉(zhuǎn)讓模式、轉(zhuǎn)移—維護(hù)—運(yùn)營(yíng)—補(bǔ)貼模式、轉(zhuǎn)讓—建設(shè)—轉(zhuǎn)讓模式或公共政府部門(mén)與民營(yíng)企業(yè)合作模式。

國(guó)外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應(yīng)，對(duì)于解決低收入居民的住房問(wèn)題和平抑房?jī)r(jià)起到了重要作用。二是住房補(bǔ)貼，各國(guó)政府的住房補(bǔ)貼方式可分為面向住房供應(yīng)方的補(bǔ)貼和面向住房需求方的補(bǔ)貼兩種。前者為住房建設(shè)補(bǔ)貼(間接補(bǔ)貼)，后者為房租補(bǔ)貼(直接補(bǔ)貼)。建設(shè)補(bǔ)貼主要有兩種：一是開(kāi)發(fā)商的建屋補(bǔ)貼，通過(guò)稅收減免，提供開(kāi)發(fā)低息貸款以及財(cái)政撥款等方式進(jìn)行補(bǔ)貼；二是社會(huì)出租補(bǔ)貼，承租戶(hù)承租社會(huì)出租住宅時(shí)只需按政府所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金的差額由政府直接補(bǔ)助給出租者。目前，多數(shù)國(guó)家的住房補(bǔ)貼的主要形式是房租補(bǔ)貼。因?yàn)樽饨鹧a(bǔ)貼是一項(xiàng)幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經(jīng)濟(jì)的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對(duì)住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對(duì)自有住房免征財(cái)產(chǎn)稅。與房租補(bǔ)貼相比，減免稅政策有一定的負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致了包括歐洲福利國(guó)家和美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家政府更大的財(cái)政支出，并加劇了租房者和購(gòu)房戶(hù)之間的不平等。同時(shí)，減免稅收雖然能鼓勵(lì)住房使用者的住房自有化傾向，卻無(wú)法直接刺激住房供應(yīng)。四是低息貸款，許多國(guó)家的政府為了解決低收入家庭的住房問(wèn)題，綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財(cái)政部門(mén)承擔(dān)。通過(guò)低息貸款，鼓勵(lì)私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優(yōu)惠提供給低收入家庭，以此來(lái)增加公共住房的供應(yīng)量。

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