法律條文：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”
律師解析：海暢律師事務(wù)所的肖律師認(rèn)為，此條文可以分成兩部分來(lái)理解。首先，是房屋的交付問(wèn)題。這一點(diǎn)和合同法的態(tài)度是一致的，“轉(zhuǎn)移占有”就視之為“交付”，但是允許當(dāng)事人對(duì)此另有約定，如果沒(méi)有約定的就按照此條法律的規(guī)定。
其次，是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。其中，此條文中的“風(fēng)險(xiǎn)”是指由于自然力的侵蝕造成的風(fēng)險(xiǎn)，是房屋的外在風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)或者地震等所引起的風(fēng)險(xiǎn)，而不是指房屋內(nèi)在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，在此意義上，房地產(chǎn)屬于低風(fēng)險(xiǎn)的事物。這種風(fēng)險(xiǎn)在房屋的交付過(guò)程中發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的核心分割點(diǎn)即為買(mǎi)受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，但是在特殊的情況下——即出賣人發(fā)出了交房通知，而買(mǎi)受人有正當(dāng)理由沒(méi)有接受的情況下，風(fēng)險(xiǎn)將不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此條款也遵守約定優(yōu)先的原則。
條文提醒：肖律師認(rèn)為：一、當(dāng)買(mǎi)受人接到收房通知的時(shí)候，如果經(jīng)過(guò)初步判斷，認(rèn)為有正當(dāng)理由拒絕收房，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式通知開(kāi)發(fā)商，在此情況下，如果理由確實(shí)正當(dāng)，那么風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方將仍然是作為出賣人的開(kāi)發(fā)商，而不是作為買(mǎi)受人的購(gòu)房者。二、應(yīng)當(dāng)注意的是，雖然買(mǎi)受人有權(quán)拒絕收房，并以書(shū)面的形式進(jìn)行理由陳述，但是不能保證理由正當(dāng)，這不是由買(mǎi)受人或者出賣人來(lái)進(jìn)行判斷的，如果雙方不能就此達(dá)成一致，可由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁定。
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