中央經濟會議罕見大篇幅定調 組合拳直指樓市去庫存
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2015年中央經濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務的政策年。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下，進城落戶的農民工將成為房地產去庫存的重要新增需求；同時，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強調租賃市場的完善和補位；在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業(yè)內的兼并重組。
業(yè)內人士普遍預計，2016年房地產市場將迎來持續(xù)且相當寬松的政策，但同時也面臨著較為嚴峻的整體經濟形勢。此次中央經濟工作會議出臺的一系列針對房地產去庫存的“組合拳”，表明一場以挖掘購房新需求為核心的樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”已經打響。
挖掘農民工住房需求
作為規(guī)格最高的年度經濟會議，每年的中央經濟工作會議歷來被視作第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。從今年經濟工作會議涉及房地產行業(yè)的內容來看，罕見地用了325個字符論述房地產去庫存的重要性。相較去年中央經濟工作會議只字未提房地產，今年的濃墨重彩表明2016年房地產政策將持續(xù)寬松，而房地產市場形勢仍較為嚴峻。
在中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一看來，雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至今年11月仍超過6.9億平方米?！?011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難?！?/p>
大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三、四線城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺后去庫存效果并不樂觀的重要原因之一。根據(jù)平安證券首席經濟學家鐘偉的估算，全國樓市去庫存需要6-7年時間。
挖掘三、四線城市新增的住房需求是解決高庫存的關鍵點，而鼓勵和引導轉為城市戶籍的農民工在中小城市落戶、置業(yè)，滿足其居住需求，無疑是挖掘新增住房需求的重要著力點。
知名經濟學者馬光遠認為，要讓成為新市民的農民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產業(yè)發(fā)展和公共服務上著力改進。農民工只有在一個城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。
“要想更好更快地去庫存，鼓勵農民進城定居，確實是一個路徑。而且，近幾年在三、四線城市當中，約有三四成的購房需求，確實來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農村?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院院長楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉（或質押）方面加大政策支持力度，確實能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進三、四線城市去庫存。
克而瑞房地產信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱則認為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策盡快落實，比如說將農民工納入公積金繳納體系、個別城市對農民工購房給予稅費優(yōu)惠等。以上政策一旦實施，對增加有效需求、推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。