中央經濟會議罕見大篇幅定調 組合拳直指樓市去庫存
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重點培育租房市場
除了將農民工落戶轉化為新增住房需求之外，會議公告中還重點提到了租賃市場的培育。這不僅是深化住房制度改革、滿足新市民住房需求的重要舉措，也是解決高庫存的手段之一。
公告特別強調，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。
楊紅旭表示，作為新市民，不管是落戶還是持有居住證，都應享受到與本地居民相同的公共服務，包括住房保障，因此將農民工納入公租房等住房保障體系理所應當。而公告中提到的“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”，是近些年來政府首次提到“鼓勵投資購買商品房”，接下去不排除相關部門出臺優(yōu)惠措施，比如個人和機構投資房產用于出租的，可享受稅收減免等。明年住房租賃市場將會涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)，亦會有房企大力發(fā)展住房租賃業(yè)務，并有望剝離出來單獨上市。
地方政府可以收購存量房用于公租房，亦是去庫存的間接手段。不過，這條政策對政府財政實力要求較高，且面臨一個尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導入特征顯著的一線及部分二線城市，這些城市庫存壓力本就不大；而大多數(shù)供求失衡、庫存高企的是人口流出的三、四線，這些城市的租賃需求卻很有限。“這是目前中國樓市供需錯位的現(xiàn)狀，是很難調和的矛盾。因此，該政策在操作層面推行有難度，效果可能也一般?！倍∽骊欧治稣J為。
限制性措施有望放松
在市場層面，會議公告明確提出：“要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施?！?/p>
中央經濟工作會議如此明確表達“降價”的要求，實為罕見。不過，開發(fā)商普遍認為，定價是市場行為，由供求關系決定，根據(jù)各個城市市場環(huán)境不同，開發(fā)商自會制定針對性的價格策略，政府引導的作用并不大。
對于“要取消過時的限制性措施”，業(yè)內人士普遍認為，限購、限貸以及針對開發(fā)商融資的種種限制，是“限制性措施”的真正含義。限購政策曾作為樓市調控的“殺手锏”，在過去幾年大大抑制了購房需求，但目前仍在執(zhí)行限購的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線城市以及三亞，其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開限購。一線城市明年放開限購的可能性很小，但針對一線城市外來人口購房的一些不合理限制有可能微調。
市場更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續(xù)放松。丁祖昱預測，首付下調能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用，首套房首付比例降至10%或將是2016年樓市去庫存的“大招”；房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進作用。