廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心研究員
香港財經(jīng)文摘雜志高級記者專欄作者
北京下決心要讓購房人得實惠，接二連三推出限價房用地，動靜很大。舉國看去，此舉也頗有些燎原之勢?？上迌r房橫空出世，卻沒能博取多少認同和響應(yīng)，反而倒彩聲四起。慣常左右搖擺、首鼠兩端的評論家對此紛紛搖頭。他們先是懷疑這項舉措能不能被堅持和實踐，接著又批評推行得不夠徹底。
怎樣才叫做徹底？例如一個城市，平均房價每平方米一萬元，按照他們的限價思路，必定要把價格的浮動上限壓制到三千元或者更低，似乎最好是可以齊根削平，這樣才徹底了。否則便不是一項令人歡欣鼓舞的措施。
免費的午餐誰都樂意吃，我們歡迎白送。非常同意這樣的思路———如果可行的話。但是可能嗎？這類極端的動議若被采納，幾乎可以肯定，將不會有人去建設(shè)限價房。開發(fā)商沒有動力這樣做，地方政府同樣如此，因為那時候他們連僅剩的逐利動機都沒有了，只好尋求退出或抵制。檢討一下我們過往的一系列政策性房屋建設(shè)，不難得出這個結(jié)論。
要認識清楚，限價政策是要對開發(fā)商集團和價格紊亂的市場下重藥，而不是下死手。這要求我們把握住一點，就是在向開發(fā)商集團發(fā)出嚴(yán)厲警告的同時，重新去平衡和調(diào)整一下利益分配。這種平衡或調(diào)整要求建立在多方主體都能接受的水平之上。也就是說，當(dāng)將開發(fā)商集團的獲利水平往下壓一壓的時候，不至于出現(xiàn)太大挫折感，以至產(chǎn)生望而卻步、負隅頑抗的消極心態(tài)。
就這方面而言，開發(fā)商集團顯然是接受限價政策的。只要有利潤，就會有動力。這是規(guī)律。雖然他們總要在口頭上做出種種反對表示，但并沒有拒絕去競標(biāo)限價地塊。他們以自己的實際行動告訴外界，雖然限了價，卻依然能夠從中獲利，限價對他們的發(fā)展沒有任何阻礙。
無疑，限價政策是對各方利益的一次平衡，而且是平衡在各方都樂意接受的基準(zhǔn)上的。這時候我們不妨來為開發(fā)商、地方政府和購房人各算一筆賬，看看限價之后是多贏還是多輸吧。
開發(fā)商方面。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，歷年來都賺取了絕不少于100%的利潤。在一些大型城市，一個總投資不超過10億的項目，總銷售額超過20億是綽綽有余的，不會有任何問題(而且根本不用鋌而走險，人人都坦然)。在最近的幾年間，這種利潤遞增更出現(xiàn)畸型波幅(有人說因為供不應(yīng)求，開發(fā)商都在趁火打劫)，至于這種波幅到底是200%還是更多，不需要去理會。我們姑且依然通情達理地將之看作是100%吧。此時，限價政策要求開發(fā)商毫無條件地削減20%的利潤率，轉(zhuǎn)而只賺取80%的利潤，如此一來，開發(fā)商讓了一回利，既可以平息一下民憤，又沒有任何折損，還能更好地做他們的長遠生意，這不仍然很劃算么？
在地方政府那里，看上去似乎是在做一筆吃力不討好的生意。誰出的價錢低就將珍貴遠勝黃金的土地拍賣給誰，還要迫使開發(fā)商在地塊上建設(shè)小戶型、低價位的房屋出售，這本來是不可能被接受的事實。因為人人都明白，土地資源是拉動一地經(jīng)濟發(fā)展的命脈，廉價賣掉會無異糟賤和損失；而建設(shè)小戶型(定位于工薪階層市場)遠不如建設(shè)大戶型(定位于富有階層市場)那樣具備利潤規(guī)模，于個別幕后官員的分紅或者地方財政的貢獻也將相應(yīng)縮水不小。
但是不要忘記，地方政府一方面可以趁著推出限價房的舉措來改變自身的形象，以此顯示他們是如何地照顧購房人的意愿與呼聲。另一方面，他們向來的利益鏈條還是被繼續(xù)維持了的，不曾掐斷。都說兩者一榮俱榮一損俱損，只要能使開發(fā)商的利潤空間被維系在一個相當(dāng)?shù)某潭龋瑳]有被削平，就會是共贏。
再說購房人。多年以來他們就希望制止房價上漲，限價政策開啟了政府直接出面控制價格的大門，購房人沒有不歡迎的道理。雖然猶有一些人心不足蛇吞象，得寸便要求進尺的，但畢竟是少數(shù)。按照目前的限價標(biāo)準(zhǔn)，相信都還可以接受。唯一的問題是有憂慮，如果限價房建設(shè)最終又是經(jīng)濟房或廉租房的翻版，價格被操控、銷售被扭曲、適用對象遭到排擠，那該怎么辦？
現(xiàn)在還沒有答案。可這恰恰是關(guān)鍵。沒有限價房的實施細則，也沒有建設(shè)監(jiān)核的后續(xù)措施，更沒有購買者準(zhǔn)入的制約規(guī)則。從來不說限價房是賣給低收入者還是高收入者的，也不說如果限價房被建設(shè)成抬價房后誰來負責(zé)。建設(shè)也好，銷售也罷，都可能授開發(fā)商以柄，變數(shù)多多。如此一來，購房人在限價政策中是否得了實惠、得多大實惠，這筆賬只怕就不好算了。
自這一層來說，限價政策只照顧到了購房人的情緒，但是還沒有照顧徹底。這恐怕是一大缺憾。不過這缺憾并非不可彌補，限價政策才開始，后續(xù)工作的完善也需假以時日吧。這里只是預(yù)先提個醒。
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