2009年6月27日清晨，上海市閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口西側(cè)，“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓連根整體倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅樓為期房，已進(jìn)入最后工期，原定于2010年5月前后交房。據(jù)悉，該樓盤住宅建筑總面積約為6.6萬平方米，共有629套房源。戶型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的兩居室為主。截至6月27日，該樓盤共計(jì)售出489套房，其中于今年5月份銷售商品房達(dá)186套。事發(fā)后，該樓盤的銷售已被停止。截至7月1日17時(shí)，由當(dāng)?shù)匦旁L部門和律師團(tuán)組成的工作組，已接待前來咨詢和登記訴求的購房者405戶，共計(jì)813人。
上海住宅樓連根倒塌，善后工作千頭萬緒，而如何保障購房者的合法權(quán)益，無疑是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。日前，記者就幾個(gè)相關(guān)的熱點(diǎn)法律問題，采訪了中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任、中國法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長楊立新教授。
■退房，所有購房者的主張都能獲得支持嗎
事故發(fā)生后，“退房”，成了購房者訴求中出現(xiàn)頻率最高的字眼之一。從法律關(guān)系角度講，退房意味著購房者與開發(fā)商之間商品房買賣合同的解除。對(duì)于購買了事故住宅樓的購房者要求退房的主張，楊立新認(rèn)為可以得到支持:“因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)無法按期交付房屋，交付的房屋已經(jīng)不復(fù)存在，購房合同事實(shí)上已經(jīng)不能履行。因此，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第九十四條，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，業(yè)主可以要求解除合同，退還房款?！绷砀鶕?jù)記者的查詢，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。倒塌的商品樓顯而易見屬于“不能交付使用”的情況，符合商品房買賣合同解除的法定條件。并且由于合同的解除是由于開發(fā)商的原因造成的，解除合同所涉及的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。
同一小區(qū)中倒塌住宅樓之外的商品樓的購房者，出于擔(dān)心樓房質(zhì)量的原因，也要求退房返款。對(duì)于這個(gè)問題，楊立新認(rèn)為，這部分購房者主張退房的關(guān)鍵在于，必須證明他們所購買的樓房存在同樣的問題，即開發(fā)商存在遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的行為，“沒有這樣的理由，很難獲得法院的支持”，楊立新說。
但這部分購房者并非無法保障自己的權(quán)益。他們可以要求開發(fā)商對(duì)其樓房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，一旦鑒定結(jié)果表明這些樓房存在同樣的問題或者其他質(zhì)量問題，就可以采取相應(yīng)的方法，保護(hù)自己的權(quán)益。而對(duì)于部分購房者提出的，在鑒定結(jié)果出來之前購房者是否可以援引“不安抗辯權(quán)”暫緩支付房款的問題，楊立新認(rèn)為是有道理的。我國《合同法》第六十八條規(guī)定:“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化;(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);(三)喪失商業(yè)信譽(yù);(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。”小區(qū)其他幾棟樓的購房者可以援引最后一項(xiàng)，即開發(fā)商目前的情況符合“有可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”，主張中止履行債務(wù)。
■返款，依據(jù)合同價(jià)還是依據(jù)市價(jià)
據(jù)報(bào)道，倒塌的商品樓當(dāng)初預(yù)售時(shí)的合同均價(jià)約為每平方米12000元至14000元，然而該地段的商品房目前實(shí)際的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米18000元。故此，部分購房者認(rèn)為，即使開發(fā)商同意退房，但按照預(yù)售時(shí)的購房款進(jìn)行返還，對(duì)他們是不利的。一來在訂立商品房買賣合同至商品樓倒塌事故發(fā)生的這段時(shí)期內(nèi)，該地段的房產(chǎn)已經(jīng)升值，若按照預(yù)售時(shí)的購房款返還，購房者實(shí)際上是損失了期待利益的。二來由于房價(jià)不斷攀升，按照原來合同的價(jià)格是不可能買到類似地段的商品房的，如果要另行購買地段相當(dāng)?shù)钠渌唐窐牵瑹o疑需要額外增加一筆費(fèi)用。于是另一個(gè)焦點(diǎn)問題不可避免地?cái)[到了購房者權(quán)益保護(hù)的臺(tái)面上，即購房者是否可以按照目前該地段商品房的市價(jià)請求補(bǔ)償房款。
“主張按照市價(jià)補(bǔ)償，可能做不到?！睏盍⑿抡f，“理由是，購買時(shí)的價(jià)款就是這么多，開發(fā)商拿到這些房款，也沒有獲得這些溢價(jià)。但他提醒購房者，按照合同法的規(guī)定，解除合同，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還的除了房款之外，還應(yīng)當(dāng)包括購房者貸款利息的損失補(bǔ)償。
■索賠，如何能最大限度彌補(bǔ)購房者的損失
如果開發(fā)商已經(jīng)補(bǔ)償了利息損失，購房者還能繼續(xù)要求損害賠償嗎?楊立新認(rèn)為，補(bǔ)償利息與損害賠償很難同時(shí)得到支持，購房者只能擇其中對(duì)自己最有利的一項(xiàng)主張權(quán)利。楊立新認(rèn)為，如果預(yù)售時(shí)的房價(jià)與現(xiàn)在的市價(jià)之差遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于利息損失，“那么購房者可以嘗試不主張利息損失的補(bǔ)償，而是將市價(jià)與原價(jià)之間的差價(jià)作為損失，請求損害賠償”。但他同時(shí)指出，究竟是要求補(bǔ)償損失的利息，還是要求損害賠償金，還是需要購房者根據(jù)自己損失的情況，選擇對(duì)自己最有利的方式主張權(quán)利。
■“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，扮演的是什么角色
在事故善后處理過程中，有近200名購房者自發(fā)組織了一個(gè)“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，并在6月28日就善后處理問題形成了初步的幾條意見，內(nèi)容大致為要求退房、停止向銀行還貸、查明并公布事故的原因和責(zé)任人、要求賠償損失等。
關(guān)于“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”的成立，楊立新持肯定的態(tài)度。他認(rèn)為:“他們(購房者)有共同的利益，協(xié)商共同保護(hù)自己的合法權(quán)益，維權(quán)就會(huì)方便得多。”由于商品樓是期房，并未實(shí)際交付使用，因此這些業(yè)主還不是物權(quán)法規(guī)定意義上的業(yè)主，而僅僅還只是債權(quán)人?！斑@個(gè)臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)還不能具有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的法律地位，”楊立新說，“但它可以作為購房人的代表?！?/p>
■房貸，在爭議期間能停供嗎
據(jù)了解，該樓盤的購房者大多數(shù)都同銀行簽訂了以房屋為抵押的商品房擔(dān)保貸款合同。也就是說，小區(qū)購房者，包括購買了事故住宅樓的商品房的那部分人，按照合同約定，每個(gè)月還是要繼續(xù)向銀行還貸款并支付利息。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！币虼耍绻唐贩抠I賣合同最終被確認(rèn)解除，購房者自然可以隨之請求解除商品房擔(dān)保貸款合同，停止還貸。
目前的焦點(diǎn)問題在于，在要求解除購房合同的爭議期間，購房者———特別是購買了事故住宅樓商品房的那部分人———是否仍須繼續(xù)向銀行還貸付息。楊立新建議購房者不要自行停止還貸:“因?yàn)橘J款合同還是有效的，必須履行，如果自行停止還貸，構(gòu)成違約，購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。反之，由于退房請求獲得支持后，貸款的利息等可以作為違約行為造成的損失，向違約一方主張賠償，因此繼續(xù)還貸，購房的業(yè)主不會(huì)有損失?！?/p>
而據(jù)上海市閔行區(qū)政府相關(guān)工作人員表示，有關(guān)部門正在緊急溝通協(xié)商，希望能夠促使銀行同意在事故原因查明之前購房者可以暫停還貸付息。（李晶晶）
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