公共住房政策的首要目標是解決住房問題而非市場問題
據(jù)財經(jīng)國家周刊報道 日本從上世紀六十年代就開始制定并逐步完善其國民住宅計劃。盡管這一計劃未能阻止日本房價的快速上升，但卻基本實現(xiàn)了住者有其屋的初衷。
該計劃中設定的政策目標、分類供應、立法保障等諸多實踐經(jīng)驗，或許可以給當前尚處在"保障"和"市場"二元制中的中國住房體系改革提供一些啟示。
單一的政策目標
1966年，為解決住房短缺、提高居住質(zhì)量，日本建立了國民住宅計劃。該計劃一直執(zhí)行到2005年，期間共經(jīng)歷了10個五年規(guī)劃。
國民住宅計劃的亮點是，通過制定住宅發(fā)展規(guī)劃，制定指導性的住宅標準，增加公共品的供給，從而對住宅市場施加導向性的影響。
國民住宅計劃在每五年的發(fā)展規(guī)劃中，皆注重因地制宜，引導目標區(qū)分為都市型標準和一般型標準。
同時，按不同的收入階層分別確定對應的發(fā)展目標，包括基本保障性目標和引導性目標。基本保障性為同一地區(qū)的最低住房保障目標，引導性是指政府提倡和預期將達到的目標。
"日本有一點經(jīng)驗值得我們重視，就是其制度建設的目標是解決住房問題，而不是房地產(chǎn)市場中的問題。" 清華大學房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)估價師學會副會長劉洪玉告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。
"如果同時賦予兩個政策目標，即公共住房目標和拉動經(jīng)濟增長的目標，由于地方政府對經(jīng)濟增長指標過于重視的慣性，極有可能會忽略公共住房政策的目標。"
同時，"中國住房保障的政府責任，有過分依賴地方政府的傾向。"劉洪玉認為。
劉洪玉還表示，有關(guān)進行全國范圍城市住房普查的呼吁持續(xù)10多年了，卻始終沒有動靜。"當前的住房狀況不清楚，何以進行科學的住房發(fā)展規(guī)劃？"
保障性住房立法
日本政府的國民住宅計劃中，有一套從中央到都道府縣、市區(qū)町村縱向設置的住宅建設組織機構(gòu)和住宅金融支持機構(gòu)。在此基礎上形成的"公團"，是最具日本特色的保障房開發(fā)建設主體。
日本"公團"的性質(zhì)為政府全額出資的特殊法人，其中，中央政府出資約占3/4，地方政府出資約占1/4。
"公團"在日本也稱之為都市再生機構(gòu)，其開發(fā)的住宅被稱為"公團住宅"，主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的"公團住宅"之所以能保持較長的生命力，很大程度上取決于相關(guān)立法。
二戰(zhàn)以后，日本住宅供應嚴重不足，只好建一些簡易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年，日本的全國住宅短缺仍有274萬戶。
為解決這一問題，日本政府頒布了《日本住宅公團法》。依據(jù)這一法律，經(jīng)當時的日本建設省批準，"公團"于1955年設立。
《日本住宅公團法》中，對"公團"的業(yè)務范圍規(guī)定為：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發(fā)、與住宅區(qū)相關(guān)的配套設施和公共設施的建設。
有關(guān)專家認為通過立法環(huán)節(jié)來確認建設主體、保障建設資金來源以及將產(chǎn)品分配給指定對象，這一點恰恰是中國住房保障制度所亟需完善的。
中國從上世紀80年代曾嘗試用政府化的開發(fā)建設公司來建"安居房"。但在1998年取消福利分房以后，開發(fā)"安居房"的建設公司卻陸續(xù)轉(zhuǎn)軌，轉(zhuǎn)向更為商業(yè)化的公司。曾經(jīng)承建過無數(shù)的經(jīng)濟適用房等政府工程，如今卻憑借手里日漸升值的土地資源，成為商品樓市中"地主"。市場化的巨大誘惑使得原本良好的"安居"愿景化為無形。
公共住房政策沒有阻擋住泡沫
雖然日本在住房保障制度設計方面極盡智慧，但在劉洪玉看來，這并不能代表日本對高房價的治理也同樣成功。
"不然就不會有20世紀八九十年代的房價泡沫危機了。"劉洪玉說。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，中國從2004年開始對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，"恰恰是吸取了日本和東南亞一些國家的經(jīng)驗教訓，中國政府從彼時起就對房地產(chǎn)市場的泡沫重視程度很高。"
劉洪玉強調(diào)，從日本的經(jīng)驗中可以看出，"公共住房政策的首要目標是解決住房問題而非市場問題，它可以給住房市場的穩(wěn)定提供一個基礎，但不是調(diào)控房地產(chǎn)的主要工具。"
《財經(jīng)國家周刊》記者查閱日本對高房價的調(diào)控手段時發(fā)現(xiàn)，有大部分與我國現(xiàn)行手段近似或雷同，比如房源供應調(diào)節(jié)、稅收調(diào)節(jié)、土地調(diào)節(jié)以及限制外來資金購房等等。
經(jīng)過了房地產(chǎn)泡沫的洗禮后，一些在國際上被認為行之有效的手段，在日本政府的調(diào)控工具菜單中得到強化，比如發(fā)揮住房租賃市場的作用。
目前，日本全國自有住房比例為60%，租賃住宅比例接近40%。而東京與全國其他地區(qū)相比形成相反態(tài)勢，租賃占到57%以上，自有產(chǎn)權(quán)占40%左右。大都市面積較小的高層出租公寓正成為發(fā)展趨勢。
相關(guān)研究人員認為，這也對中國目前正在興建的保障性住房有著借鑒意義。 (張之清 王玉光 《中國房地產(chǎn)報》記者魏洪磊對本文亦有貢獻)
背景資料
日本"公團住宅"模式起源與發(fā)展：
二戰(zhàn)后，日本住宅供應嚴重不足，缺房戶為420萬戶，只好建一些簡易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年全國缺房戶仍有274萬戶。為解決住房問題，日本政府頒布了《日本住宅公團法》。依據(jù)這一法律，經(jīng)當時的日本建設省批準，"住宅公團"于1955年設立。
《日本住宅公團法》中對"公團"的業(yè)務范圍規(guī)定為：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發(fā)、與住宅區(qū)相關(guān)的配套設施和公共設施的建設。
性質(zhì)："公團"現(xiàn)在的名稱為都市再生機構(gòu)，開發(fā)的住宅習慣上被稱為"公團住宅"，主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的"公團住宅"以出租或出售的形式提供給居民，80年代以來，半數(shù)以上住房供出售，其余出租。供應方式是通過公開抽簽、先到先得的方式?jīng)Q定遷入者。
成效：從1955年到2000年3月，累計建設"公團住宅"150萬套，為解決日本住宅不足作出了較大的貢獻。"公團住宅"中既有出租住宅(占53%)，也有商品住宅(占21%)，還有"公團"建設后出讓給土地所有者，以便其經(jīng)營出租住宅業(yè)務的"民營出租用特定出讓住宅"(占26%)。
|
