根據(jù)本報(bào)記者最新獲得的研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年第一季度，上海市共出讓土地197幅，其中純住宅項(xiàng)目用地118.214萬(wàn)平方米，僅占總出讓用地的14％，而同期工業(yè)用地占總出讓用地高達(dá)54.24％，商業(yè)用地也達(dá)到9.41％，其余為綜合性用地。
上海今年至今土地供應(yīng)“重工輕住”的特點(diǎn)明顯。
正如上海市房地局一位從事研究工作的人士告訴本報(bào)記者，根據(jù)市場(chǎng)的熱點(diǎn)分布，有針對(duì)性調(diào)整土地供應(yīng)配比，進(jìn)而影響市場(chǎng)熱點(diǎn)分布，起到土地供應(yīng)的調(diào)控作用，而今年，住宅用地受到控制，將主要以促進(jìn)消化存量為主。
樓市低迷：減少宅地供應(yīng)？
“預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的成交平淡仍將持續(xù)一段時(shí)間?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院分析師楊燕指出，不過(guò)今年第一季度上海的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與往年有較大差別，工業(yè)用地取代住宅用地成為供應(yīng)的主力。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海市在2008年第一季度共出讓土地197幅(含2007年末發(fā)布出讓公告，并于2008年第一季度拍賣地塊)。
“‘重工輕住’的特點(diǎn)很明顯，從某種程度上，住宅土地供應(yīng)稀少也成為住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷的一個(gè)注解?！睏钛啾硎?。
一季度共有12個(gè)區(qū)域有土地供應(yīng)，其中純住宅項(xiàng)目用地共出讓118.214萬(wàn)平方米，占總出讓用地的14%；商業(yè)用地出讓91.274萬(wàn)平方米，占總出讓用地的9.41%；工業(yè)用地用出讓468.423萬(wàn)平方米，占總出讓用地的54.24%。2008年第一季度共有9個(gè)區(qū)縣有工業(yè)用地出讓，共135幅。
此外，小型地塊成為供應(yīng)的主角，這也成為一季度上海土地市場(chǎng)波瀾不驚的重要因素。共出讓197幅土地中，面積1公頃以下的小面積地塊出讓了29幅，1-5公頃的占據(jù)主要組成部分，有116幅，面積為276.108公頃。
而另一方面，隨著上海市工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地出讓到物業(yè)供求的逐步規(guī)范，工業(yè)地產(chǎn)正逐步進(jìn)入發(fā)展正軌，處于土地供求的增長(zhǎng)期。
來(lái)自仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，在工業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)分類物流物業(yè)、商務(wù)園區(qū)及制造業(yè)廠房中，上海市場(chǎng)都呈現(xiàn)出投資者和使用者購(gòu)買需求的升溫。
“本地的第三方物流商對(duì)浦東信心滿滿，浦東地區(qū)交易活躍，包括土地購(gòu)買、收購(gòu)及租賃成交；本地企業(yè)在購(gòu)買自用商務(wù)園區(qū)物業(yè)方面活躍已久，對(duì)獨(dú)棟物業(yè)和辦公別墅尤為青睞；在嘉定等地區(qū)，來(lái)自汽車等制造業(yè)的巨頭相繼落戶。”
供應(yīng)調(diào)控：消化存量為主
上述市房地局人士坦言，政府土地供應(yīng)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的對(duì)住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同性質(zhì)用地的側(cè)重，當(dāng)然不是簡(jiǎn)單的巧合，除了開(kāi)發(fā)商方面資金鏈緊張、對(duì)住宅土地消化能力大減的原因外，促進(jìn)存量住宅土地開(kāi)發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期等因素也影響著政府的土地調(diào)控節(jié)奏。
盡管依然沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明上海市場(chǎng)中存量土地的具體實(shí)時(shí)情況，但有一點(diǎn)是肯定的，多年持續(xù)大量住宅土地入市后，未能及時(shí)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量同樣巨大，而推進(jìn)存量土地尤其是閑置土地的開(kāi)發(fā)則是近幾年政府土地調(diào)控的重點(diǎn)。
本報(bào)記者從權(quán)威渠道獲得的一份關(guān)于上海市近兩年報(bào)建住宅項(xiàng)目資料中看到，近兩年報(bào)建并主要將在今后一兩年內(nèi)(按照建設(shè)進(jìn)度預(yù)計(jì))入市的住宅項(xiàng)目數(shù)量依然龐大，僅以浦東新區(qū)為例，近兩年報(bào)建的住宅項(xiàng)目共達(dá)61個(gè)。
“控制住宅土地的新增供應(yīng)量，目的之一就是要促進(jìn)存量土地尤其是出現(xiàn)開(kāi)發(fā)困難的土地在二級(jí)市場(chǎng)上盡快流轉(zhuǎn)消化?！边@位房地局人士表示。
這種措施，客觀上也達(dá)到了避免住宅土地出讓出現(xiàn)大量流標(biāo)的潛在危機(jī)。畢竟，在目前市場(chǎng)低迷的情況下，對(duì)住宅土地的新增供應(yīng)消化能力有限。
一位開(kāi)發(fā)商人士戲言，“不像前幾年，現(xiàn)在住宅土地很難賣個(gè)好價(jià)錢(qián)?！?/p>
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍達(dá)40幅，即便成交也大多以底價(jià)。
5月14日，上海一家大型地產(chǎn)商老總在電話中給下屬布置任務(wù)：抓緊時(shí)間把手頭地塊的各種證件辦齊，以便盡快融資，要是拖到下半年，融資可能會(huì)更困難。
而或許還有更多的企業(yè)面臨著更加緊張的局面，主要精力在于應(yīng)付手頭的“燙手山芋”，根本沒(méi)有計(jì)劃也沒(méi)有精力、財(cái)力去增加新的住宅土地。
從這個(gè)角度出發(fā)，控制住宅土地的供應(yīng)量無(wú)疑是遵循市場(chǎng)走勢(shì)從而起到調(diào)控供求關(guān)系的作用。土地調(diào)控的側(cè)重，客觀上也對(duì)上海工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展起到推動(dòng)作用。
戴德梁行相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告指出，上海工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期。由于政府對(duì)土地使用政策導(dǎo)向的變化，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著一個(gè)高價(jià)值服務(wù)和產(chǎn)品的方向發(fā)展。
上海主要工業(yè)園區(qū)，如松江，閔行、青浦等地區(qū)二級(jí)市場(chǎng)上，土地供求雙方價(jià)格存在較大分歧，各大工業(yè)房地產(chǎn)投資基金紛紛開(kāi)始關(guān)注奉賢、南匯、金山地區(qū)的收購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。 而此時(shí)增加工業(yè)土地的新增供應(yīng)，無(wú)疑迎合了蓬勃的市場(chǎng)需求。
報(bào)告還指出，工業(yè)地產(chǎn)的投資活動(dòng)將會(huì)持續(xù)活躍，同時(shí)投資者也在不斷地調(diào)整投資策略以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和新的政策導(dǎo)向。
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