□無(wú)論正規(guī)渠道的外資，還是境內(nèi)外熱錢，主要在高端產(chǎn)品市場(chǎng)活動(dòng)，這部分市場(chǎng)已是嚴(yán)重過(guò)剩，或者說(shuō)是嚴(yán)重脫離我們作為發(fā)展中國(guó)家的國(guó)情，應(yīng)當(dāng)在一段時(shí)期內(nèi)限制發(fā)展。
□下一輪土地利用總體規(guī)劃編制，還有城市規(guī)劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設(shè)限。
□房地產(chǎn)投機(jī)猖獗，與保有環(huán)節(jié)不征稅有關(guān)。征物業(yè)稅，需統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評(píng)估稅基。
□房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，只是整個(gè)經(jīng)濟(jì)機(jī)體患病的一個(gè)表癥，而非病源。解決問(wèn)題，固然需要應(yīng)急性的對(duì)癥下藥，但更需要長(zhǎng)遠(yuǎn)性的辯證施治。
外資和熱錢大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的７０％～８０％直接或間接來(lái)源于銀行，而國(guó)外開(kāi)發(fā)資金中銀行資金一般只占２０％。近些年中央的系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，迫使開(kāi)發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)和海外市場(chǎng)。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門(mén)，日益多元化了。
一時(shí)間，上市成為潮流。例如，２００４年至２００５年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、北辰實(shí)業(yè)等。直接上市要求企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，上市后成為公眾公司，要信息公開(kāi)、財(cái)務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。例如至２００６年上半年，有浙江新湖、北京萬(wàn)通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國(guó)美集團(tuán)、天津萬(wàn)順等已經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已經(jīng)上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產(chǎn)投資信托基金長(zhǎng)足發(fā)展，２００４年籌集資金１１０億元，比２００３年增長(zhǎng)近一倍，２００５年上半年融資６４億元，２００５年底更有人預(yù)言，今后幾年將有１６００億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng)、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)等都在積極運(yùn)作；萬(wàn)科于２００５年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司；中海地產(chǎn)于２００５年向境外發(fā)行了３億美元債券（７年期），等等。
更為引人關(guān)注的是，正當(dāng)中央加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的時(shí)候，外資改變了長(zhǎng)期以來(lái)的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開(kāi)始大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近年來(lái)進(jìn)入的外資機(jī)構(gòu)有：摩根斯坦利、高盛、麥格理（澳）、瑞銀、花旗、ＩＮＧ（荷）、美林、瑞星思達(dá)（美）、ＲＲＥＥＦ（德）、華平投資（美）、ＤＩＦＡ（德）、軟銀亞洲（日）、凱雷投資、凱德置地（新）等，均為國(guó)際頂級(jí)公司。
他們進(jìn)入的方式，一是直接收購(gòu)地產(chǎn)物業(yè)。如大摩２００５年４月出資４億收購(gòu)富力集團(tuán)在北京的一座寫(xiě)字樓，６月出資８．５億收購(gòu)上海廣場(chǎng)４萬(wàn)平米商業(yè)用房，９月又出資９０００萬(wàn)美元收購(gòu)上海世貿(mào)大廈，３２億收購(gòu)上海明天廣場(chǎng)；麥格理２００５年７月出資３８億收購(gòu)杭州等９城市的購(gòu)物中心，８億元收購(gòu)上海新茂大廈，９月又以４億收購(gòu)上海城市酒店公寓；高盛８．９億元購(gòu)入上海百騰大廈；ＤＩＦＡ２００５年８月７．２億收購(gòu)上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽(yáng)光１００、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開(kāi)展合作，累計(jì)出資１０億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。商務(wù)部數(shù)據(jù)，２００５年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目２１１９項(xiàng)，合同金額１９４億美元，當(dāng)年實(shí)際利用５４．１８億美元。三是注資。如ＲＲＥＥＦ向珠海“中珠上城”住宅項(xiàng)目注入２．２５億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資４５００萬(wàn)美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。四是獨(dú)資。如凱德置地在北京設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)，２００５年上半年投資達(dá)７８億人民幣。五是進(jìn)入中國(guó)的外資銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行２００５年業(yè)務(wù)量中，房貸已占３０％；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開(kāi)展了房貸業(yè)務(wù)?；ㄆ煦y行也于２００６年開(kāi)始介入房貸。
進(jìn)入２００７年，外資大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，并未停止。
除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。但大數(shù)還可以估算。據(jù)有關(guān)研究，熱錢大量涌入始自２００３年，當(dāng)年的數(shù)字，有說(shuō)３８０億美元，有說(shuō)７５０億美元；２００４年有說(shuō)６００億美元，有說(shuō)７００億美元，有說(shuō)８００億美元，發(fā)改委估算是１０００億美元，最高的估算是１１３２億美元；２００５年，看到的數(shù)據(jù)是４００億美元；２００６年上半年的數(shù)據(jù)，所見(jiàn)為２３２億美元。幾年下來(lái)累計(jì)，低的估算約１３００億美元，高估算為２０００至３０００億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進(jìn)入房地產(chǎn)。據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究，２００４年海外熱錢投入中國(guó)房市至少７００億美元。熱錢屬短期投機(jī)性質(zhì)，很少進(jìn)入實(shí)業(yè)，主要是買房賣房，大進(jìn)大出。據(jù)有人研究，上海市２００４年商品住宅銷售額２０００億元，其中海外熱錢購(gòu)買占３３％（央行金融司的調(diào)查為２３．２％），２００５年一季度進(jìn)一步達(dá)４０％甚至更高。２００６年下半年后，股市升溫，許多熱錢又從房市轉(zhuǎn)入股市。
據(jù)國(guó)家外匯管理局２００５年底發(fā)布，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比重占１５％。我理解，這里既包括正規(guī)的招商引資，也包括熱錢。
外資為何大舉進(jìn)入中國(guó)房市
中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控緊鑼密鼓，外資卻大舉進(jìn)入，為什么？查閱有關(guān)資料，主要有兩方面原因。第一，對(duì)于國(guó)外許多大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)來(lái)說(shuō)，他們過(guò)去對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范和政策的不完善，存畏懼之心，吃不準(zhǔn)這里的水到底有多深，不敢貿(mào)然進(jìn)入。中央加強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)他們是個(gè)好消息。他們感到政策逐步完善，市場(chǎng)逐步透明、規(guī)范，自信憑借雄厚的實(shí)力，可以大顯身手，與中國(guó)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)了。大企業(yè)一般都有長(zhǎng)線的打算，他們看好中國(guó)的未來(lái)發(fā)展孕育著無(wú)限商機(jī)。瑞星思達(dá)的董事長(zhǎng)約翰·珀佰特說(shuō)：“調(diào)控政策使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，現(xiàn)在是投資的最佳時(shí)候”。他還說(shuō)：“投資者的安全感是很重要的，首先保證不要虧錢，其次才考慮賺多賺少。合理的政策是為了市場(chǎng)更加規(guī)范，這正是戰(zhàn)略投資者最看重的”。ＲＲＥＥＦ的亞太區(qū)主管卡爾·魯?shù)婪蛘f(shuō)：“宏觀調(diào)控是個(gè)好信號(hào)，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展不再像過(guò)去那樣，基于不穩(wěn)定、不可控的因素，而更多是基于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及人均收入增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的需求上升?！彼麄兊脑挘H具代表性。
第二，資本的本性是逐利，盡管大企業(yè)重視長(zhǎng)線，但眼下中國(guó)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，也對(duì)他們頗具吸引力。事實(shí)上，近年進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的外資大都大發(fā)利市。例如ＲＲＥＥＦ投資珠海項(xiàng)目，對(duì)基金客戶承諾的回報(bào)為１８％，華平對(duì)其在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)預(yù)期為２５％以上，這在國(guó)外是難以想象的。瑞星思達(dá)進(jìn)入中國(guó)以后胃口也吊高了，表示８％以下的回報(bào)不予考慮。至于熱錢就更不用說(shuō)了，本性就是投機(jī)，面對(duì)這個(gè)暴利的行業(yè)，自然要紛紛上演“驚險(xiǎn)的一跳”，急忙分享盛宴。
中國(guó)的房子利潤(rùn)有多大？報(bào)載福州的個(gè)案調(diào)查是６０％以上，廣西的個(gè)案調(diào)查為１００％或更高。福州的調(diào)查是靜態(tài)計(jì)算，廣西的調(diào)查考慮了資金周轉(zhuǎn)因素，可能更符合實(shí)際。近日網(wǎng)上有好事者，自稱是根據(jù)官方數(shù)據(jù)作了一個(gè)測(cè)算：２００６年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１．７５萬(wàn)億元，消費(fèi)者全年購(gòu)房總支付７．２４６萬(wàn)億元，據(jù)此算出全國(guó)房地產(chǎn)商的毛利潤(rùn)（未剔除稅收和財(cái)務(wù)成本）為５．４９６萬(wàn)億元，毛利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)投資的３．１４倍。當(dāng)年１０月底，全國(guó)還有１２．２４億平米房子空置未賣，按每平米２０００元成本計(jì)，占?jí)嘿Y金２．４４８萬(wàn)億?？罩梅亢驼?jí)旱馁Y金是多年累積下來(lái)的，而一年賣房的毛利就可將多年的占?jí)嘿Y金收回，還有３萬(wàn)億的毛利，支付稅收和財(cái)務(wù)成本之后，仍是綽綽有余。這個(gè)測(cè)算雖然粗糙，但大體上可以說(shuō)明問(wèn)題。暴利使開(kāi)發(fā)商們有底氣，即使房子賣不出去，也不怕，可以撐很長(zhǎng)一段時(shí)間。這樣的盈利水平，怎么可能不引起外資和境外熱錢的垂涎？
外資和熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利弊分析
外資和境外熱錢大舉進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，利弊如何？國(guó)外大企業(yè)管理規(guī)范，一般也愿意遵守投資國(guó)的政策、法律；與國(guó)內(nèi)企業(yè)合并或注資，也比較慎重地選擇信譽(yù)好，規(guī)模大的企業(yè)；合作或注資后，也會(huì)要求中方合作伙伴改善治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范自身行為；中國(guó)企業(yè)上市或引進(jìn)外資，改善資金構(gòu)成，不再單純依賴銀行。這些，都有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
但是大企業(yè)的進(jìn)入，主要集中于高端市場(chǎng)，如高檔住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓和其他豪華商業(yè)地產(chǎn)。一方面進(jìn)一步推動(dòng)了地產(chǎn)價(jià)格上漲，另一方面買了或建了以后，大部分還要出手，不僅不能改變反而會(huì)加劇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)。還會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，上海、北京和其他中心城市的國(guó)內(nèi)房企，不少被迫向內(nèi)地二、三線城市發(fā)展，把內(nèi)地的房?jī)r(jià)也抬了起來(lái)了?？傊?，外資的進(jìn)入，可謂利弊參半。
至于游資，更是有百害而無(wú)一利了。熱錢短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場(chǎng)。這一輪調(diào)控之前，上海、北京等的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是國(guó)內(nèi)熱錢如溫州炒房團(tuán)、山西煤老板炒房團(tuán)之類興風(fēng)作浪，炒買炒賣之間，不斷推高房?jī)r(jià)。調(diào)控之后，部分國(guó)內(nèi)熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地或其他產(chǎn)業(yè)，但境外熱錢卻跟進(jìn)來(lái)了，大大增加了中高端市場(chǎng)的購(gòu)買力，以更大的手筆呼風(fēng)喚雨、推波助瀾，房?jī)r(jià)自然越來(lái)越高。有買房的就有為其建房的，任志強(qiáng)說(shuō)他不為窮人建房，只為富人建房，其實(shí)是來(lái)自于他真實(shí)的市場(chǎng)感受。中高檔住宅暴利多多，誰(shuí)還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應(yīng)求，價(jià)格也就眼看著一天天高起來(lái)，高到老百姓無(wú)法承受，自然就是民怨沸騰。據(jù)零點(diǎn)公司２００６年調(diào)查，太原商品房的購(gòu)買者中８０％是非本市居民，北京、大連是６０％，鄭州是５５％，該調(diào)查據(jù)此判斷，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機(jī)資金操縱了。
短期套利的資金，往往是打一槍換一個(gè)地方，來(lái)得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥(niǎo)獸散。聚散之間，留下無(wú)窮的后患。假使有一天，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的境內(nèi)熱錢加境外熱錢全部撤出，留下那么多高檔住宅，誰(shuí)來(lái)居住誰(shuí)來(lái)消費(fèi)呢？恐怕就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年海南、北海的局面。境內(nèi)的熱錢，還算“肉爛在鍋里”，境外的熱錢則更難以控制，中國(guó)不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時(shí)寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來(lái)一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢極其敏感，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)立即反應(yīng)，來(lái)去無(wú)蹤。例如，有觀察者發(fā)現(xiàn)２００６年上半年約有２４０億美元熱錢突然撤離中國(guó)。其時(shí)國(guó)內(nèi)股市升溫，房市依然火爆，熱錢為什么會(huì)撤離中國(guó)，令經(jīng)濟(jì)學(xué)家不明就里，疑惑重重。有的解釋，人民幣匯改進(jìn)程未達(dá)國(guó)際炒家的預(yù)期；有的說(shuō)，加強(qiáng)稅收監(jiān)管等調(diào)控措施，使房市利潤(rùn)縮水；有的說(shuō)，外管局加強(qiáng)了對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外匯的管理；也有的認(rèn)為世界其他地方有更好的套利機(jī)會(huì)。總之，許多因素都可影響熱錢的進(jìn)退?，F(xiàn)在搞不清楚的是，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，內(nèi)外熱錢的總量到底有多少？因而難以判斷境外熱錢在其中的比重，也就很難就其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響，作出定量分析。
對(duì)外資的進(jìn)入需作必要的限制
目前，外資特別是境外熱錢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，已引起重視。各有關(guān)方面已經(jīng)或準(zhǔn)備出臺(tái)相應(yīng)的措施，各路專家學(xué)者也提出一些建議。這些措施或建議，有外匯管理方面的，有投資管理方面的，有房地產(chǎn)管理方面的，有稅收管理方面的；有針對(duì)外資的，有針對(duì)熱錢的；有針對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的，有針對(duì)銷售環(huán)節(jié)的。效果如何，都有待實(shí)踐檢驗(yàn)。從應(yīng)對(duì)思路來(lái)看，還是存在不同：有的主張對(duì)外資內(nèi)資一視同仁，主要采取經(jīng)濟(jì)手段，規(guī)范市場(chǎng)秩序；有的主張經(jīng)濟(jì)手段之外，也要有適當(dāng)?shù)男姓侄危瑢?duì)外資的進(jìn)入作必要的限制。我個(gè)人是傾向于后一種主張的，認(rèn)為在現(xiàn)有的措施和建議之外，還可考慮：
第一，無(wú)論正規(guī)渠道的外資，還是境內(nèi)外熱錢，主要在高端產(chǎn)品市場(chǎng)活動(dòng)，這部分市場(chǎng)已是嚴(yán)重過(guò)剩，或者說(shuō)是嚴(yán)重脫離我們作為發(fā)展中國(guó)家的國(guó)情，應(yīng)當(dāng)在一段時(shí)期內(nèi)限制發(fā)展。土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，應(yīng)收緊對(duì)高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應(yīng)，甚至可在一段時(shí)間內(nèi)停止供地；投資管理應(yīng)停止這類項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，或上收審批權(quán)限；建設(shè)部門(mén)不發(fā)建筑許可；建成了，工商部門(mén)不予登記，等等。這件事真做起來(lái)，難點(diǎn)在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以說(shuō)是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由總是能找到的：改善投資環(huán)境啦，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)啦，提升人民生活品質(zhì)啦，與國(guó)際接軌啦，最后總能與科學(xué)發(fā)展觀掛上。由于事關(guān)投資、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、工商等多部門(mén)，單靠一家是管不住的。需要中央發(fā)指示，國(guó)務(wù)院下命令。
第二，下一輪土地利用總體規(guī)劃編制，還有城市規(guī)劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設(shè)限。現(xiàn)在的情況，如中科院最近一份研究報(bào)告所反映的，政府辦公區(qū)、大學(xué)城、娛樂(lè)城等等，建到離城區(qū)幾十公里以外的地方，大興土木，大搞房地產(chǎn)，逐步形成新的豪華城區(qū)，使城市外延擴(kuò)展，失去控制。劃圈、設(shè)限，國(guó)外如美國(guó)等有成熟的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)也有成功的做法，可以參照。
第三，房地產(chǎn)投機(jī)猖獗，與保有環(huán)節(jié)不征稅有關(guān)。征物業(yè)稅，需統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評(píng)估稅基。但現(xiàn)在的體制是分割登記，評(píng)估也不統(tǒng)一。物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)，方向已經(jīng)明確，可以考慮進(jìn)一步推動(dòng)改革。建議將國(guó)土部門(mén)的土地登記和建設(shè)部門(mén)的房產(chǎn)登記都拉出來(lái)，包括林業(yè)部門(mén)的登記等，成立獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)，并進(jìn)一步整合中介評(píng)估行業(yè)。如果部門(mén)分割一時(shí)解決不了，可考慮退而求其次，先出臺(tái)土地財(cái)產(chǎn)保有稅。出臺(tái)的同時(shí)，需要對(duì)土地取得環(huán)節(jié)的稅費(fèi)加以清理、歸并、精簡(jiǎn)。
除此之外，還有更深層次的問(wèn)題需要研究：境外熱錢涌入，與人民幣升值預(yù)期有關(guān)；人民幣升值預(yù)期，與貿(mào)易順差大有關(guān)；貿(mào)易順差大，與國(guó)內(nèi)消費(fèi)不足有關(guān)，也與引進(jìn)外資有關(guān)（出口額的６０％為三資企業(yè)出口）；國(guó)內(nèi)消費(fèi)不足，又與分配政策和社會(huì)政策（醫(yī)療、教育、社保、就業(yè)）有關(guān)，等等。在熱錢涌入，貿(mào)易順差大，消費(fèi)需求不足和引進(jìn)外資的共同作用下，外匯儲(chǔ)備過(guò)大、貨幣流動(dòng)性過(guò)高，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)熱（包括股市熱和其他許多問(wèn)題）的宏觀經(jīng)濟(jì)背景。房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，只是整個(gè)經(jīng)濟(jì)機(jī)體患病的一個(gè)表癥，而非病源。解決問(wèn)題，固然需要應(yīng)急性的對(duì)癥下藥，但更需要長(zhǎng)遠(yuǎn)性的辨證施治?，F(xiàn)在，分配政策和社會(huì)政策正在調(diào)整，抓住了關(guān)鍵并開(kāi)始見(jiàn)效。下一步不可回避的另一個(gè)關(guān)鍵是，應(yīng)按照中央關(guān)于科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的要求，對(duì)引進(jìn)外資政策進(jìn)行梳理、反思。改革開(kāi)放近３０年，外資的利弊已經(jīng)看得很清楚了，應(yīng)當(dāng)趨利避害，明確哪些可以大力引進(jìn)，哪些應(yīng)當(dāng)限制引進(jìn)，哪些堅(jiān)決不能引進(jìn)。（作者：黃小虎 單位：中國(guó)土地學(xué)會(huì)）
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