34歲的吳華(化名)最近決定買房結(jié)婚，連著兩個(gè)月馬不停蹄地看房選房，他已身心疲憊，但是在付款的時(shí)候他遇到了新的煩惱。
復(fù)雜的公積金貸款程序
據(jù)了解現(xiàn)在公積金貸款利率是4.77%，商業(yè)貸款利率已經(jīng)到了7.11%，相差2.34個(gè)百分點(diǎn)。吳華個(gè)人月繳公積金800元左右，他準(zhǔn)備申請(qǐng)公積金貸款買房。
“我知道申請(qǐng)公積金貸款買房將是一個(gè)巨大的時(shí)間工程，但我和女朋友都有心理準(zhǔn)備，因?yàn)樗阆聛?lái)能便宜不少呢！”吳華說(shuō)。
吳華經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的篩選看房，最終定下來(lái)一處樓盤，均價(jià)每平方米8500元，共110平方米，總價(jià)93萬(wàn)元左右。而北京市公積金最高貸款額為40萬(wàn)元，吳華只能選擇組合貸款。
“我去咨詢了一下，公積金貸款我只能貸40萬(wàn)元，而我們看中的房子是93萬(wàn)元，那么還有53萬(wàn)元需要商貸。但是公積金的利率比商業(yè)貸款的利率低了2個(gè)多點(diǎn)，所以40萬(wàn)元公積金貸款能省好幾萬(wàn)的利息呢！”吳華說(shuō)。
但是組合貸款的程序復(fù)雜得超出了吳華的想象，“我按照程序畫(huà)了一個(gè)圖，保守地算了算，全部跑下來(lái)最少要花一個(gè)星期的時(shí)間，而且這還是在手續(xù)齊全、進(jìn)程順利的情況下。比如要跑價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)、個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)，還有本單位、銀行、開(kāi)發(fā)商等等，我算了一下大概有八個(gè)地方要跑，而公積金貸款這一塊就需要申請(qǐng)、咨詢、初審、信用評(píng)估、初審取件、抵押評(píng)估、擔(dān)保保證等八九個(gè)程序，公積金這一塊跑完了，又要跑商業(yè)銀行和開(kāi)發(fā)商，看到這些密密麻麻的地方和環(huán)節(jié)我頭都昏了！”吳華說(shuō)。
吳華看中的樓盤尚未交房，這處樓盤在建的時(shí)候他向售樓小姐打聽(tīng)，聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商能接受組合貸款。
“當(dāng)時(shí)特別高興，心里想程序復(fù)雜點(diǎn)就復(fù)雜點(diǎn)吧，看在能省幾萬(wàn)塊錢的份上，于是我們開(kāi)始著手去準(zhǔn)備一些資料?！眳侨A說(shuō)?！傲硗馕议_(kāi)始‘?dāng)€假’了，我們單位可以把平常一些假期拿出來(lái)加班，然后把這些假期集中在一起休息，我作了較緊的安排，決定兩個(gè)月不怎么休息，攢夠一個(gè)星期的假期。平常我們工作時(shí)間就很緊，攢夠一個(gè)星期的假期不容易。而且我怕到時(shí)候休假時(shí)間有變，和一些同事作了調(diào)整，周圍同事的休假安排都為我買房做出了犧牲?！?/p>
但是吳華沒(méi)有想到的是最后臨到買房還是出了狀況：開(kāi)發(fā)商忽然拒絕了組合貸款。
開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款
雖然北京的房?jī)r(jià)一路高漲，但是買房的人依然眾多，吳華看中的那處樓盤因?yàn)榈貏?shì)較好，相對(duì)于附近樓盤而言價(jià)格稍低，因而十分搶手。
“樓盤還未開(kāi)盤的時(shí)候，好多人都來(lái)定樓，為了拿到一處采光好、樓層好的房子，好多人都給售樓小姐或先生送禮，不可思議吧？但事實(shí)就是這樣，因?yàn)闃潜P什么時(shí)候開(kāi)盤都不太清楚，到時(shí)候一開(kāi)盤誰(shuí)先得到消息，誰(shuí)先交定金房子就是誰(shuí)的。我們也給一個(gè)售樓小姐送了一個(gè)手機(jī)，兩千多塊錢。送了禮心里踏實(shí)多了，只等一開(kāi)盤，我就休假去辦貸款?！眳侨A說(shuō)。
售樓小姐并未食言，果然一開(kāi)盤就給吳華打了電話，吳華馬上趕過(guò)去交了定金。吳華又打聽(tīng)組合貸款的事，結(jié)果讓吳華很震驚：開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款。
“那個(gè)銷售經(jīng)理一口咬定，他們售樓處絕對(duì)沒(méi)有人承諾可以接受組合貸款的事，而且說(shuō)如果要買這處房子就得進(jìn)行商業(yè)貸款，他們不接受公積金貸款?！眳侨A說(shuō)。
銷售經(jīng)理給吳華的理由是，這處樓盤賣得非常好，所有的人都是商業(yè)貸款，組合貸款不可能作為一個(gè)促銷手段在這里被使用。而且現(xiàn)在有幾家銀行在售樓處做現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，商業(yè)貸款辦起來(lái)又方便又簡(jiǎn)單，買房的人都選商業(yè)貸款。
“我當(dāng)時(shí)就問(wèn)，你怎么不說(shuō)商業(yè)貸款比公積金貸款貴呢？而且當(dāng)初你們說(shuō)可以組合貸款我們才想買這里的樓盤，現(xiàn)在忽然改口就是欺騙?！眳侨A說(shuō)。
銷售經(jīng)理不承認(rèn)是欺騙，并要求吳華指出是哪位售樓小姐進(jìn)行對(duì)質(zhì)。吳華非常憤怒，他決定和售樓處的人理論清楚?，F(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房的人很多，吳華想肯定有像他一樣渴望組合貸款并接受過(guò)售樓處人員可以組合貸款承諾的買房者。于是吳華在售樓大廳一個(gè)個(gè)找買房者詢問(wèn)，功夫不負(fù)有心人，他還真找到了四位跟他情況相仿的買房者，他們都曾聽(tīng)售樓小姐說(shuō)可以組合貸款，但是這幾位的反應(yīng)讓吳華很吃驚。
“那四位買房人對(duì)我說(shuō)，算了，不能公積金貸款就不貸了唄，公積金貸款最多只能貸四十萬(wàn)，而且這么多年只能省幾萬(wàn)塊錢，如果有錢提前還貸了，那損失又能輕不少。想想申請(qǐng)組合貸款需要時(shí)間又長(zhǎng)、手續(xù)又多，太麻煩人了，有這個(gè)時(shí)間還不如加幾天班，多賺點(diǎn)錢。再說(shuō)和開(kāi)發(fā)商在貸款上較勁，那簡(jiǎn)直是白費(fèi)勁，現(xiàn)在是我們搶著買房，開(kāi)發(fā)商不愁沒(méi)人買，他定的規(guī)則他說(shuō)了算，你要么商貸，要么別買他的樓，他怕什么呀？”
吳華聽(tīng)了這些話很氣餒，他很猶豫到底是放棄這套房還是干脆低低頭，買了算了。這時(shí)他曾經(jīng)送過(guò)禮的售樓小姐走過(guò)來(lái)和他說(shuō)了幾句“貼心話”。
那女孩對(duì)吳華說(shuō)了三點(diǎn)，第一，現(xiàn)在放棄這套房劃不來(lái)，因?yàn)橐呀涣藘扇f(wàn)元的定金，即使吳華不買房這定金也不退還。第二，這樓盤地勢(shì)很好，而且吳華拿到的房子很好，現(xiàn)在如果把號(hào)賣掉，轉(zhuǎn)手能賺一萬(wàn)元，但以后想買這樣好的房就很難了。第三，為了組合貸款省下來(lái)的那點(diǎn)錢放棄這套房不值得，就算是投資，買了再賣賺的錢也夠補(bǔ)這個(gè)損失了。
“另外那女孩又說(shuō)，即使開(kāi)發(fā)商當(dāng)初說(shuō)可以組合貸款，他反口不認(rèn)，你也沒(méi)法去告他。”吳華說(shuō)。
吳華到底還是選擇了買這處房子，而且接受商業(yè)貸款。但他還真向律師咨詢，可不可以起訴開(kāi)發(fā)商侵犯買房者權(quán)益。律師給他的答復(fù)是“目前沒(méi)有相關(guān)的法律和法規(guī)限制開(kāi)發(fā)商不能拒絕接受公積金貸款，而且這是商業(yè)銀行和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為，政府也不能強(qiáng)行干涉，所以目前起訴的意義不大?！?/p>
住房公積金：因何遭到詬病
住房公積金制度是緩解普通老百姓應(yīng)對(duì)巨大購(gòu)房壓力的重要渠道，《住房公積金管理?xiàng)l例》將公積金管理中心定位于“不以贏利為目的的事業(yè)單位”，住房公積金是一種社會(huì)福利的體現(xiàn)。
但是住房公積金制度作為一種惠民政策卻因?yàn)樗膶?shí)施環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)復(fù)雜、監(jiān)管不力、制度不完善等原因而遭到諸多詬病。
公積金病灶多
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，申請(qǐng)公積金手續(xù)繁瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)是阻礙購(gòu)房者進(jìn)行公積金貸款的重要原因。申請(qǐng)者往往在繁雜的申請(qǐng)過(guò)程面前望而卻步，放棄本來(lái)是體現(xiàn)社會(huì)公平和福利的惠民政策，而選擇商業(yè)貸款。
從申請(qǐng)貸款這一方面來(lái)說(shuō)，目前個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款，申請(qǐng)者除需要向住房管理中心提供相當(dāng)完整的能夠證明個(gè)人戶籍、婚姻、收入、購(gòu)房合同、抵押擔(dān)保等資料外，還必須提供所購(gòu)住房房屋開(kāi)發(fā)商的“五證一書(shū)”(商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū))。
除此之外，申請(qǐng)者需要接受住房管理中心和銀行的雙重審查，審查和評(píng)估程序也是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。
在記者采訪中，被訪者均表示公積金貸款的手續(xù)過(guò)于復(fù)雜，耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，多數(shù)被訪者選擇的做法是：“選擇商業(yè)貸款，而把公積金取出來(lái)用于還款?！?/p>
同時(shí)開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款也嚴(yán)重削弱了公積金的福利意義。
開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款不外乎兩條原因，其一是回款慢，其二是開(kāi)發(fā)商與銀行之間的商業(yè)協(xié)議，這似乎已成了房地產(chǎn)商業(yè)圈的潛規(guī)則，銀行發(fā)放貸款給開(kāi)發(fā)商，銀行得到更多的貸款客戶。
很多人都在批判開(kāi)發(fā)商剝奪了他們選擇公積金貸款的權(quán)利，但是從另一個(gè)方面來(lái)分析，開(kāi)發(fā)商、公積金管理中心和商業(yè)銀行扮演了什么角色？為什么公積金在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位，難道作為一種福利政策就必然處于被動(dòng)勢(shì)態(tài)，而被需求者追逐索求？
開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行所進(jìn)行的所謂“不正當(dāng)協(xié)議”只是一種市場(chǎng)環(huán)境下的正常選擇，他們是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中選擇了一種更有時(shí)效和利潤(rùn)的手段，公積金更應(yīng)該反省自己的服務(wù)態(tài)度和存在意義。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)都有商業(yè)銀行在做現(xiàn)場(chǎng)的貸款服務(wù)，購(gòu)房者可以直接在銷售現(xiàn)場(chǎng)辦好所有手續(xù)，所花時(shí)間甚短，而且享受著顧客的身份和權(quán)利。但購(gòu)房者在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)與此形成鮮明對(duì)比，拋開(kāi)冗長(zhǎng)和繁雜的程序不談，辦理中的感受也有很強(qiáng)的反差。
這種差距形成的根源就是公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)自身的定位存在問(wèn)題，把一種服務(wù)定位成了一種權(quán)力，這種定位顯然不適應(yīng)目前的社會(huì)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，公積金管理中心在定位上而言應(yīng)該是一個(gè)金融管理機(jī)構(gòu)，當(dāng)前公積金管理中心角色與職能的不相符是導(dǎo)致當(dāng)前公積金問(wèn)題的根源所在。
另外，公積金的監(jiān)管不力和所受益群體失衡也是社會(huì)詬病重點(diǎn)，貪污和挪用案件不時(shí)浮出水面，公積金成為變相福利被高收入者群體所享受，公積金大量資金閑置沒(méi)有發(fā)揮作用等等，因?yàn)橹贫鹊牟煌晟扑鶐?lái)的種種病灶嚴(yán)重侵害了這一福利政策的肌體，公積金制度的修正之路還很漫長(zhǎng)。
“創(chuàng)造性模仿”的變革
不少學(xué)者在思考公積金是否有存在的必要性，有學(xué)者甚至認(rèn)為公積金的不足之處已經(jīng)掩蓋了它本身存在的意義，當(dāng)它的劣根得不到鏟除時(shí)應(yīng)該以一種新的政策取而代之。
但立刻有學(xué)者提出了反對(duì)意見(jiàn)：不能因噎廢食，社會(huì)關(guān)注公積金說(shuō)明社會(huì)需要這種惠民政策，當(dāng)公積金問(wèn)題嚴(yán)重爆發(fā)的時(shí)候更是解決這些病灶的好時(shí)機(jī)，不能以不足之處全盤否定它的意義。
公積金問(wèn)題在社會(huì)的關(guān)注和駁斥之下也正在進(jìn)行改革和反省。記者了解到，2007年國(guó)家將著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴(kuò)大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體；超過(guò)法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅；2007年住房公積金繳交率將提高5%。同時(shí)對(duì)公積金貸款根據(jù)各地情況作了適當(dāng)調(diào)整。
有專家認(rèn)為我國(guó)公積金管理可以借鑒外國(guó)的一些管理手段。1991年5月，上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，率先建立了有中國(guó)特色的住房公積金制度。這使我國(guó)的公積金制度在系統(tǒng)建立上在很多方面都借鑒了新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)。
上海發(fā)展研究基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)喬依德認(rèn)為，新加坡的中央公積金制度和中國(guó)的住房公積金制度有兩個(gè)關(guān)鍵的區(qū)別。首先，新加坡的中央公積金所歸集的個(gè)人儲(chǔ)蓄用于償付住房按揭貸款的首付款及分期還款，而不是用于發(fā)放補(bǔ)貼貸款。其次，住房貸款只占新加坡中央公積金投資的一少部分，所以，中央公積金可以依據(jù)精算式的穩(wěn)健原則為公積金的參加人提供最高的回報(bào)率，符合養(yǎng)老基金管理的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。另外新加坡的房屋開(kāi)發(fā)署負(fù)責(zé)為特定的人群開(kāi)發(fā)住房、為其住房提供融資以及管理。新加坡財(cái)政部按照政府借款的利率向房屋開(kāi)發(fā)署提供貸款，然后房屋開(kāi)發(fā)署按照需要向家庭提供貼息貸款。在新加坡，從事貼息貸款和市場(chǎng)利率貸款的部門是截然分開(kāi)的，他們之間不存在爭(zhēng)搶客戶的矛盾。
據(jù)了解，公積金存在銀行的利息，以及個(gè)人還款利息均為公積金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%給托管銀行作為手續(xù)費(fèi)，而相比之下，銀行用自有資金做出的每筆商業(yè)貸款可以獲得全部利息。兩種收益相較之下，銀行肯定會(huì)把商業(yè)貸款作為生財(cái)之道，公積金管理中心與商業(yè)銀行形成了畸形的“合作的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系”。
中國(guó)的公積金制度是在借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)上進(jìn)行的“創(chuàng)造性模仿”，現(xiàn)階段的改革要有符合國(guó)情和市場(chǎng)環(huán)境的舉措。
喬依德認(rèn)為不管是現(xiàn)在還是將來(lái)，在評(píng)價(jià)住房公積金時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其放到金融體系中來(lái)考慮。如何讓中國(guó)的公積金制度融入金融體系中來(lái)，是一個(gè)需要慎重思考的問(wèn)題。
有專家認(rèn)為中國(guó)的公積金制度應(yīng)分為管理和運(yùn)作兩個(gè)機(jī)構(gòu)，讓住房公積金管理中心成為一個(gè)稱職的監(jiān)管者，而公積金的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)交給金融公司來(lái)操作，引入公司化治理結(jié)構(gòu)，成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，按照商業(yè)化的原則運(yùn)作。（楊婷 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）
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