地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。這是昨日正式公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》中規(guī)定。該《通知》由商務(wù)部和國(guó)家外匯局聯(lián)合發(fā)布，以此進(jìn)一步遏制外資在中國(guó)內(nèi)地的炒房行為。
對(duì)于去年國(guó)務(wù)院六部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號(hào)文)，《通知》認(rèn)為，各地、各部門在執(zhí)行的各項(xiàng)規(guī)定和要求時(shí)取得一定的實(shí)效，但少數(shù)地區(qū)仍存在一些問題。為此，《通知》在進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)審批、備案和監(jiān)管相關(guān)事宜作出了規(guī)定。
《通知》在開頭部分指出，要依法加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)?！锻ㄖ访鞔_，嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對(duì)其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。
《通知》還強(qiáng)調(diào)，地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案。對(duì)地方審批部門違規(guī)審批外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部將予以查處糾正，外匯管理部門對(duì)違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理外匯登記等手續(xù)。而對(duì)于那些未完成商務(wù)部備案手續(xù)或未通過外商投資企業(yè)聯(lián)合年檢的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理部門、外匯指定銀行將不予辦理資本項(xiàng)目結(jié)售匯手續(xù)。
《通知》還明確：申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)；已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。本報(bào)記者 但有為
產(chǎn)業(yè)觀察
內(nèi)地房企境外融資難度增加
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》共有七條內(nèi)容，雖然文字不多，但體現(xiàn)出的“限外”態(tài)度較為嚴(yán)厲。如要求嚴(yán)格控制外資投資高檔房地產(chǎn)，任何由地方自行審批的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須上報(bào)商務(wù)部備案等。不過，美國(guó)高德量行董事吳曉峰認(rèn)為，這次的通知沒有更深的影響，主要還是希望外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)能先“落戶”，鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資而非短期投機(jī)。
而與此同時(shí)，頻密的限外政策也促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融趨勢(shì)發(fā)生了一些微妙改變?！皬姆康禺a(chǎn)融資的角度看，內(nèi)地房企的境外融資難度可能會(huì)增加。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房企境外上市之路更為坎坷；二是房企借助物業(yè)上市套現(xiàn)的變數(shù)增多?！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨?jīng)理鄒毅指出。
據(jù)介紹，一般來說，為了再融資的方便，內(nèi)地企業(yè)(尤其是內(nèi)地民營(yíng)企業(yè))在境外上市都會(huì)利用“紅籌”通道。在這個(gè)過程中，需要在開曼群島、英屬維爾京群島等地設(shè)立空殼公司，然后將內(nèi)地資產(chǎn)通過返程投資方式注入其中，從而將境內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為境外公司的資產(chǎn)，為下一步的上市工作鋪路。然而，根據(jù)去年8月出臺(tái)的外資并購(gòu)新規(guī)，返程投資方式將受到中國(guó)證監(jiān)會(huì)、商務(wù)部以及國(guó)家外匯管理局等多個(gè)部門的審批，時(shí)間成本大大增加。
“去年綠城中國(guó)在香港上市就是利用了這種方式，但上市時(shí)間恰好趕在了新規(guī)出臺(tái)之前。而這次的通知再次明確了要嚴(yán)格控制以返程投資方式并購(gòu)或投資境內(nèi)房企，雖然旨在防范一些外資借收購(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來躲避審批，但從側(cè)面來看，也預(yù)示著以往內(nèi)地房企境外上市的模式在短時(shí)間內(nèi)被復(fù)制的可能性已經(jīng)大為降低?！编u毅表示。
另外，鄒毅認(rèn)為，如果內(nèi)地房企要通過REITs等物業(yè)上市的方式達(dá)到融資套現(xiàn)的目的，這一難度在新規(guī)下也在增加?！澳壳皣?guó)內(nèi)還缺乏物業(yè)上市的環(huán)境，因此也只能通過境外融資方式。如果由境外投資者來收購(gòu)內(nèi)地房企的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行上市，那么在新規(guī)下，時(shí)間成本和資金要求已然提高?！?本報(bào)記者 李和裕
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