從今年7月1日起，住房公積金貸款最高額度調(diào)整為60萬(wàn)元。那么，住房公積金貸款最高額度由40萬(wàn)上調(diào)至60萬(wàn)，又會(huì)對(duì)北京金融市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？記者采訪了“偉嘉安捷”顧問(wèn)，他給予了詳細(xì)解答。
部分中低收入借款人將受益
(1)公積金貸款上限額度提高，更多貸款購(gòu)房人群將受益。從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來(lái)看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來(lái)越多中低收入購(gòu)房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬(wàn)調(diào)整到60萬(wàn)，對(duì)于大多數(shù)準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的人群來(lái)說(shuō)也將會(huì)受益較多。
(2)公積金貸款上限額度的提高，將會(huì)促進(jìn)其使用人群比例的增長(zhǎng)。以往部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購(gòu)房需求，所以才會(huì)轉(zhuǎn)向申請(qǐng)商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬(wàn)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，還是愿意使用公積金貸款買(mǎi)房的，從而進(jìn)一步促進(jìn)了公積金貸款使用人群比例的增長(zhǎng)。
(3)案例分析：
唐先生，40歲，國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員，月收入3000元。目前，在亞運(yùn)村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評(píng)估價(jià)60萬(wàn)。唐先生夫婦多年積攢20萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬(wàn)元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買(mǎi)房還是選擇商業(yè)貸款買(mǎi)房？“偉嘉安捷”專(zhuān)家列表如下：
“偉嘉安捷”顧問(wèn)指出：依上表所見(jiàn)，以唐先生貸款40萬(wàn)元買(mǎi)房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元?？梢?jiàn)，公積金貸款買(mǎi)房省錢(qián)優(yōu)勢(shì)明顯。
對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大
(1)目前，并非所有購(gòu)房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請(qǐng)公積金單筆最高貸款額度，需對(duì)其個(gè)人信用進(jìn)行評(píng)定，如評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的貸款申請(qǐng)人，那么其貸款額度可以在原來(lái)可貸款額度基礎(chǔ)上上浮30%；AA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可以在原來(lái)可貸款額度基礎(chǔ)上上浮15%。另外，如個(gè)人需申請(qǐng)公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設(shè)置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關(guān)規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬(wàn)上調(diào)至60萬(wàn)，也并非所有購(gòu)房者在貸款買(mǎi)房時(shí)都能享受到此優(yōu)惠政策。
(2)公積金貸款申批時(shí)間較長(zhǎng)，部分業(yè)主不愿接受買(mǎi)房人申請(qǐng)。就目前北京二手房市場(chǎng)而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點(diǎn)，是許多購(gòu)房人貸款買(mǎi)房時(shí)較為愿意使用的貸款品種。但是，對(duì)于大多數(shù)賣(mài)房業(yè)主來(lái)說(shuō)，卻不希望購(gòu)房人通過(guò)公積金貸款來(lái)支付其總房款。因?yàn)椋e金貸款審批程序較為復(fù)雜，涉及到公積金管理中心、擔(dān)保中心和銀行三個(gè)單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時(shí)間大概為一至二個(gè)月左右。正因?yàn)楣e金貸款的審批時(shí)間較長(zhǎng)，銀行放款時(shí)間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時(shí)，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣(mài)給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買(mǎi)房的客戶。
雖然市場(chǎng)上出現(xiàn)這樣的一種“怪圈”，但是“偉嘉安捷”相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，住房公積金貸款最高額度調(diào)至60萬(wàn)，從整體來(lái)看，還是有利于中低收入購(gòu)房群體貸款買(mǎi)房時(shí)普通使用。因?yàn)?，公積金貸款買(mǎi)房的優(yōu)勢(shì)較多。第一，公積金個(gè)人購(gòu)房貸款具有互助性和普遍性。其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金，只要購(gòu)房者是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請(qǐng)公積金貸款。第二，公基金貸款與商貸相比有明顯的利率優(yōu)勢(shì)。住房公積金貸款屬于政策性貸款，其利率低于銀行商業(yè)性同期貸款利率。目前，貸款期限在1―5年的，公積金利率是4.14%，商貸利率是5.508%；5年以上，公積金利率是4.59%，商貸利率5.751%。第三，公積金的自由還款方式靈活。使用公積金貸款，管理中心可以根據(jù)借款人所申請(qǐng)的借款金額和貸款年限，給出一個(gè)最低還款額，然后借款人在每月還款數(shù)額不少于最低還款額的前提下，可以根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
小貼士：
公積金除了可以供購(gòu)房人貸款買(mǎi)房外，還可以進(jìn)行提取。如職工有特殊要求，屬于下列情形之一的可以提取其公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的：
(1)購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的。購(gòu)買(mǎi)自有住房的，需提供符合法律規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；建造自有住房的，需提供規(guī)劃、土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的文件；大修自有住房的，需提供規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的文件提取。
(2)離休、退休的。對(duì)于離休、退休的職工只需提供合法有效的離休、退休等相關(guān)證明。
(3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的。其需要按規(guī)定提供勞動(dòng)部門(mén)出具的鑒定及解除合同證明。
(4)出境定居的。對(duì)于移居國(guó)外的職工，其國(guó)內(nèi)的住房公積金也可提取，只需到相關(guān)部門(mén)辦理銷(xiāo)戶手續(xù)。
(5)償還購(gòu)房貸款本息的。對(duì)于以解決自住為目的購(gòu)房并已經(jīng)辦理貸款的購(gòu)房者，每年可申請(qǐng)?zhí)崛」e金還貸款本息一次。
(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。如果你個(gè)人分?jǐn)偟姆孔庖呀?jīng)超過(guò)了本人工資收入的5%，那么超出的部分可提取公積金來(lái)支付。 文/易名
|
