政府近期對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策連出重拳。10月9日，國土資源部又發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，并將于11月1日正式實施。39號令最讓開發(fā)商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
資本門檻催生地產(chǎn)寡頭？
39號令到底會給中國地產(chǎn)公司帶來什么樣的影響？
剛剛在香港上市的SOHO中國董事會主席潘石屹在接受《華夏時報》記者采訪時認(rèn)為，39號令對資金雄厚的地產(chǎn)公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。
“這一新政對上市地產(chǎn)企業(yè)是一利好消息，因為開發(fā)門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對資金實力薄弱的地產(chǎn)企業(yè)則是利空，這意味著如果沒有錢，就沒有可能再在地產(chǎn)市場玩?！迸耸購娬{(diào)，地產(chǎn)企業(yè)欲規(guī)避39號令帶來的風(fēng)險必須考慮上市融資，“資金是惟一的解決辦法，但目前的地價如此高，可以說要拿地要發(fā)展，常規(guī)的募集資金的方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，首付提高，封頂后才能辦貸款以及剛出臺的未繳清出讓金不得進(jìn)行土地分期拿證，地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大環(huán)境下尋求發(fā)展需要大量資金，地產(chǎn)企業(yè)如果不上市，基本上很難再玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)市場?！?/p>
而在實力雄厚的首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光看來，39號令只是使中國地產(chǎn)行業(yè)資金密集化程度更高。
“實際上，以地產(chǎn)企業(yè)目前在全國拿地的激烈競爭程度，絕大部分企業(yè)拿地時都是一次性付清所有款項才拿到土地證，39號令實際上是將這一現(xiàn)實制度化了?！眲怨獗硎?，首創(chuàng)資金實力雄厚，最近拿地都是一次性付清，不會受新政策影響。
“39號令使得資金與地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系進(jìn)一步密切，甚至成為生命線，房地產(chǎn)行業(yè)將變成一個資金高度密集的行業(yè)?！眲怨忸A(yù)測，對于一些資金實力薄弱的中小開發(fā)商，意味著將被淘汰。
中小開發(fā)商憂心遭淘汰
39號令顯然難以撼動此類大的地產(chǎn)開發(fā)商，但對中小開發(fā)商就不同。
“政策只會讓更多的中小開發(fā)商因為資金問題不得不退出市場，而形成地產(chǎn)寡頭。這樣房價更加要控制在地產(chǎn)寡頭手中了?！睂τ?9號令，北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭曼夏不無擔(dān)憂。
與鄭曼夏的擔(dān)心不同，上海米蘭之夜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理雷鑒則在憂心由于39號令尚未有配套實施細(xì)則，地方政府在執(zhí)行時完全可以把相應(yīng)地塊分割進(jìn)行“招拍掛”，這其實意味著開發(fā)商仍然可以間接地實現(xiàn)分期付款、分期拿證。而且，39號令的執(zhí)行會讓一部分中小開發(fā)商因資金門檻的提高被淘汰，這意味著更多的土地將集中在一小部分資金實力雄厚的大開發(fā)商手中，并最終推動這些企業(yè)成為地產(chǎn)寡頭，增大囤地、囤房的可能性。
萬年長興置業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃璽慶對39號令的認(rèn)識表現(xiàn)得更加理性，他肯定了39號令將有利于規(guī)范土地“招拍掛”制度，自動淘汰掉一些資金缺乏單靠資源打天下的開發(fā)商，從而提高行業(yè)集中度和規(guī)范度。但他例證，目前地產(chǎn)排頭兵萬科集團(tuán)占據(jù)的市場份額還不到2%，地產(chǎn)巨無霸形成其實很難，即便形成了，因為政府牢牢掌控著土地，房產(chǎn)企業(yè)仍然掌控不了市場。
黃璽慶認(rèn)為，39號令落實到位，還需要出臺相關(guān)配套措施，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將真正面臨重新洗牌。而萬年花城這一類資金實力相對薄弱但有競爭力的企業(yè)，其實可以避開房產(chǎn)巨頭們激戰(zhàn)的熱點區(qū)域，進(jìn)行差異化經(jīng)營。
專家說法
房地產(chǎn)開發(fā)重新洗牌
“國土部的新規(guī)顯然對中小開發(fā)商影響最大。我認(rèn)為這將導(dǎo)致一部分小的開發(fā)商退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，發(fā)生行業(yè)洗牌是肯定的?！?0月12日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，近兩年有些地產(chǎn)商戰(zhàn)線太長，在全國范圍內(nèi)搞擴張，新規(guī)也將對這些企業(yè)形成很大的壓力，其中一些實力弱的可能會出現(xiàn)崩盤。
北京土地學(xué)會秘書長劉鋒也表達(dá)了類似的觀點，他認(rèn)為，資金實力雄厚的大開發(fā)商尤其是上市公司，由于擁有多種融資方式，在土地的付款方式上更有競爭力，受到政策影響的程度較小，而一些中小開發(fā)商受制于資金，無法拿到土地，將不得不面臨出局。他預(yù)測，隨著39號令的逐步落實，房地產(chǎn)行業(yè)必然將被重新洗牌，從而實現(xiàn)行業(yè)集中，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，只有提高行業(yè)集中度，才能實現(xiàn)良性發(fā)展。(王冰凝 賈華杰)
實施效果“很難樂觀”
新規(guī)施行后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)的資金壓力大了，拿地的門檻也高了，可以合理控制土地出讓的面積。不過，中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦認(rèn)為：“土地市場現(xiàn)在很復(fù)雜，新規(guī)定能否取得效果，將主要取決于地方政府的執(zhí)行力度。但因為現(xiàn)在土地出讓收入，已經(jīng)占地方政府財政收入的很大一部分。實施效果讓人很難樂觀。”(賈華杰)
高端訪談
國土部法規(guī)司任慶恩司長：出讓金清理截至明年6月
本報記者賈華杰北京報道
“從現(xiàn)在開始到2008年的6月30日為止，到時所有應(yīng)繳未繳土地出讓金的地塊，國土部門都將嚴(yán)肅處理?！?0月11日，國土資源部法規(guī)司任慶恩司長就39號令接受《華夏時報》記者采訪時透露，國土部門正在抓緊研究如何落實新規(guī)。
這項新規(guī)出臺以后，有媒體認(rèn)為，開發(fā)商拿地將不能“分期付款”。不過，任慶恩對《華夏時報》記者表示：“新《規(guī)定》出臺并不是禁止開發(fā)商的分期付款行為，因為根據(jù)規(guī)劃法以及合同等，開發(fā)商是可以分期付款的?！?/p>
“新規(guī)出臺的目的主要有兩個，一是要打擊囤地不開發(fā)的行為，二是規(guī)范金融秩序，防范金融風(fēng)險?！比螒c恩強調(diào)，這是為了促使開發(fā)商加快開發(fā)速度，增加上市房源量。
任慶恩還表示，付清土地出讓金，才能辦土地證，意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動資金，來撬動.大額的銀行貸款，對目前過熱的房地產(chǎn)市場將起到控制作用，“也可以防止土地過分集中在少數(shù)企業(yè)手中，形成壟斷”。
|
