喧囂的地王時代
1月31日，武漢，35億元，790畝，總價突破了兩年前33.9億元的當?shù)嘏牡丶o錄。
地王時代的帷幕，從這一天上海豫園旅游商城股份有限公司在武漢的豪擲拉開。
可以說，這是自2003年實行土地招拍掛制度以來，“地王”刷新頻率最高、金額最大的一個周期。
其間，最名符其實的“地王”，當屬7月份北辰實業(yè)(12.75,0.46,3.74%)和北京城開聯(lián)合競得的長沙新三角洲地塊，總價達到驚人的92億元?！叭绻俏?，絕不會去買那塊地?！蓖瑸樯鲜泄?、同為拿地大鱷，金地集團(68.62,-1.51,-2.15%)一位副總經(jīng)理仍然認為付出如此大的資金，風險將倍增。
而蘇寧環(huán)球8月份在上海市南京路拍下6萬元/平方米的“樓面地價地王”，則讓更多的人很久才回過神來?！昂慊鶆倓傄?5億元轉(zhuǎn)手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻要耗資44億元。無論怎么操作，未來都是難以盈利的?！敝倭柯?lián)行亞太區(qū)董事陳立民能給出的惟一解釋是，蘇寧這么做恐怕出于“品牌效應(yīng)”。
標桿之外，更普遍的情況是，地價以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地價一再刷新，同屬黃金地段的3個地塊，前后共漲了1/3，從11000元的樓面地價飆至15000元。全國地價指數(shù)今年第一季度上漲了9.8%，之后的兩個季度分別是12%、15%。
“遍地開花！”戴德梁行杭州分公司總經(jīng)理楊達這樣形容，“長三角既不是開頭，也沒有領(lǐng)跑?！睏钸_認為，“廣州地王”、“成都地王”、“長沙地王”也都聲勢逼人，“地王”現(xiàn)象并不是孤例。
喧囂聲中，再沒人提及年初武漢的那宗交易。實際上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫園旅游商城由于資金壓力，無法付出第一筆10億元的土地出讓金，地塊轉(zhuǎn)為上海復(fù)地接手。
這不過是兩年前幾出“地王沉浮錄”的翻版。2005年的溫州地王“中瑞財團”年底成為“拖欠土地出讓金”的狀元；再早一年的上海地王“合生創(chuàng)展”因為資金緊張，一度停止了以16億元拍下的上海新江灣城C1地塊項目。
這些不成功的“個案”，在今年蒸騰向上的“地王”熱潮中，在開發(fā)商迫切需要拍得土地的現(xiàn)實映射下，被有意無意地忽略了。
為什么必須成為“地王”
地價和房價上升的氣息，在 5月份杭州的“濱江萬家花城”樓盤再現(xiàn)久違的徹夜排隊時，杭州濱江房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理朱立東就嗅到了。
700多套房子一天售空；半個月前180套的“萬科魅力之城”也在兩天之內(nèi)被搶完。
“再加上5月份房交會的火爆情況，大家意識到，經(jīng)過整一年宏觀調(diào)控帶來的低迷期后，地產(chǎn)市場回暖了。”杭州一家房地產(chǎn)顧問公司漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理梅杰回憶。
房子越賣越貴了，第三季度里，杭州新房每個月相對上月的漲幅都在增加，9月份的環(huán)比增幅為全國最高——5.5%，同比更是上漲了15.6%。
但也越賣越少了，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2006年杭州存量房源一直保持2萬套上下，但到如今只有3000套可供買賣。
買房子的反倒越來越多，“信號就是溫州投資客的回潮，無論是稀缺的錢江板塊，還是便宜的下沙板塊，或者有升值潛力的九堡地段，溫州人幾乎都閉著眼睛掃?！泵方苷f。
一位不愿意透露姓名的中介公司高層告訴南方周末記者，一個新開樓盤的客戶，竟然有90%登記的是溫州身份證。
顯然，得再煮一鍋“飯”來賣了。但等米下鍋的地產(chǎn)商們發(fā)現(xiàn)，米，也越來越金貴了。
2003年是杭州土地供應(yīng)的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因為宏觀調(diào)控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。
“再加上行情不好，多數(shù)本土企業(yè)都開始觀望，去年甚至出現(xiàn)地塊流拍，”漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)研究部經(jīng)理陳煥春介紹，“結(jié)果今年行情好了，很多企業(yè)又沒有儲備土地開發(fā)了，僧多粥少。”
他們還共同面臨著外地企業(yè)的競爭。“標志性事件是去年萬科打入杭州市場，戰(zhàn)略需要讓他們更加不惜代價?！薄白≡诤贾荨本W(wǎng)首席記者丁曉紅補充。做襯衫起家的雅戈爾(29.35,1.16,4.11%)7月份以每平方米15000元的樓面地價拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價地王。
杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國土地市場的一個縮影。
2006年，全國土地竣工面積和新購?fù)恋孛娣e的增長率曲線形成了一個巨大的缺口，一個猛增，一個銳減。也就是說，一邊是開發(fā)商儲備的土地大量被消耗，一邊是沒有新的土地資源補充。
因為這種顯而易見的供需失衡，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強“奉勸”地產(chǎn)商們“先下手為強”。
這也是南方周末記者訪問的學者、地產(chǎn)商和中介機構(gòu)，對地價飆升給出的共同原因之一。
供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現(xiàn)最為突出。
上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌給出的數(shù)據(jù)是，2005年和2006年上海分別推出380萬和640萬平方米用地，但根據(jù)他們的估算，目前的土地需求是2500萬到3000萬平米，缺口以數(shù)倍計算?！皟蓚€月，現(xiàn)有的存量就能消耗掉了。”上投集團下屬的匯龍新城總經(jīng)理俞軍認為。
對于項目類公司，拿到一塊地做一個項目，沒有土地等于直接死亡，這類地產(chǎn)商的數(shù)量目前仍占到80%以上。
對于擴張版圖的公司來說，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場的棋子。即便萬科、綠城這樣的大房地產(chǎn)公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場出現(xiàn)空檔的危機；萬科今年計劃開工的規(guī)模占年初土地儲備的近一半，若不持續(xù)拿地，最多兩年后現(xiàn)有的發(fā)展速度就會減緩?！笆袌稣加新适情L期戰(zhàn)略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報率?！壁w強指出。
更何況，對于許多已經(jīng)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司來說，不斷增加的新土地就是投資者關(guān)系?！懊抗赏恋貎涠嗌佟笔腔鸾?jīng)理們分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的重要指標；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地。“作為一家上市公司，得對股東有所交代，增加土地儲備是必須做的一件事情?！贝鞯铝盒泻贾莘止究偨?jīng)理楊達指出。
一個個個體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性。“地價跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應(yīng)該探尋真正的根源和背景?！闭憬髮W房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬更愿意辯證地看待。
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