業(yè)內(nèi)人士預(yù)測深圳房價(jià)將降40%
深圳世聯(lián)行市場研究組日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在交易市場觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。
而“十一”黃金周期間，深圳官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)一手市場僅成交87套房子，這被視作深圳樓市步入蕭條的強(qiáng)烈信號。有業(yè)內(nèi)人士判斷，政策環(huán)境變化可能使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
房地產(chǎn)利潤率進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)
盡管國內(nèi)的房價(jià)依然處在上升趨勢之中，但記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到的信息顯示，目前開發(fā)成本上升的速度正在加快，開發(fā)商的利潤率正在進(jìn)入轉(zhuǎn)折臨界點(diǎn)，已經(jīng)有開發(fā)商預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)來臨。
業(yè)績依然豐厚
近期，沒有任何懸念，地產(chǎn)公司又給出了一份皆大歡喜的2007年第三季報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告。
保利地產(chǎn)（600048）三季報(bào)顯示，1－9月共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.1億元，凈利潤5.6億元，同比分別增長66%和83%，實(shí)現(xiàn)每股收益0.5元。保利地產(chǎn)第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為18.1億元和2.8億元，比上年同期分別增長95%和240%，基本每股收益0.25元。預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)凈利潤同比大增70%－100%，高于此前預(yù)計(jì)的63％的增長。
在香港上市的富力地產(chǎn)公布的2007年第三季度銷售狀況顯示：共計(jì)銷售收入約人民幣44億元。截至2007年9月30日，富力總銷售收入累計(jì)人民幣111億元。富力地產(chǎn)的工作人員表示，全年完成預(yù)計(jì)160億的銷售收入沒有問題。
渝開發(fā)前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤7273萬元，截至三季度末，該公司的每股收益為0.16元。棲霞建設(shè)前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤2.17億元，每股收益0.53元。
前三季度，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.43億，同比下降11%；凈利潤2.76億，同比增長187%；每股收益0.38元。招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入21.97億，同比增長52%；凈利潤4.8億，同比增長83%；每股收益0.7元。金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.39億，同比增長59%；凈利潤4.43億，同比增長169%；每股收益0.41元。華僑城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8億，同比增長27%；凈利潤2.22億，同比下降26%；每股收益0.19元。
利潤率未能同步上揚(yáng)
通過對一些房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表進(jìn)行分析后可以看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤率并沒有跟隨房價(jià)的上揚(yáng)而增加，或者毛利潤率增加的程度遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲的幅度。
保利地產(chǎn)今年中報(bào)披露的毛利潤率為39.72%，第三季度公司業(yè)績出現(xiàn)了大幅的增長，在該時(shí)間段內(nèi)國內(nèi)房價(jià)普遍上行，但保利的毛利潤率并沒有跟隨上揚(yáng)，1到3季度的毛利潤率為39.5%，比半年報(bào)時(shí)還有略微下降。
陸家嘴今年中報(bào)披露的土地批租業(yè)務(wù)毛利潤率為53.14%，房屋銷售業(yè)務(wù)毛利潤率為51.69%。到今年三季度，該公司的毛利潤率依然在53%左右，并沒有隨房價(jià)上揚(yáng)而增加。
萬科在今年三季度的報(bào)告中披露，相比去年，今年前三個(gè)季度營業(yè)收入增加了66.58%，營業(yè)成本上升了45.11%，而營業(yè)稅金及附加上升了238.08%。營業(yè)稅金及附加的上升速度遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目。
收入前景依然看好
有市場人士對記者表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率之所以沒有隨房價(jià)同步上揚(yáng)，主要是因?yàn)榻衲甑亩愗?fù)增加得很快，土地增值稅、營業(yè)稅負(fù)增加得很快，房價(jià)上漲的收益主要被這些成本因素吞噬了。
另有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者表示，最近雖然樓市依然看上去紅火，但生意已然沒有去年那樣好做了，如果手中的土地是近兩年才取得的，那土地成本相對就比較高，加上稅負(fù)的因素，在目前的市場情況下，很難維持過去的高利潤狀態(tài)了。只有手中的土地是前幾年儲備好的，這種項(xiàng)目才會利潤豐厚。原有的地塊終究都會開發(fā)完畢的，很多房地產(chǎn)企業(yè)很快就要面臨利潤率的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。一些小企業(yè)可能會比較難過。
在最近公布的三季度報(bào)告似乎也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，已經(jīng)有部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營狀況稍差，如綠景地產(chǎn)和萊茵置業(yè)。萊茵置業(yè)前三季度出現(xiàn)負(fù)增長，每股虧損0.01元。據(jù)萊茵置業(yè)解釋，本期利潤總額同比減少8114584.07元，主要是由于投資收益減少，而去年同期投資收益的形成主要是出售全資子公司帶來的1506萬元。
不過，各大投資機(jī)構(gòu)依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，在寶盈基金日前發(fā)布的2007年第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)與市場策略報(bào)告也提到，在通脹延續(xù)、人民幣升值加速，國際經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的背景下，得益于良好業(yè)績預(yù)期，應(yīng)積極配置金融、地產(chǎn)。有基金人士對記者表示，就算部分房地產(chǎn)企業(yè)利潤率開始回落，但應(yīng)該還是處在行業(yè)的高利潤區(qū)域內(nèi)，相比其他微利行業(yè)，依然前景看好。（肖賓）
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