[核心閱讀]幾天前，潘石屹在高盛某次會(huì)議上發(fā)表了一通言論，大意是說，2008年無論是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都不是頂點(diǎn)，而是一個(gè)高速增長大周期的起點(diǎn)。
2008年不遠(yuǎn)，對(duì)2008年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的種種猜測(cè)、判斷也很多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析無疑是其中最受普通老百姓關(guān)注的問題之一。今年樓市的表現(xiàn)肯定超出了很多人的預(yù)料，價(jià)格上漲速度如此之快，消費(fèi)需求如此之強(qiáng)烈，都刷新了此前的紀(jì)錄。在這樣的背景下，明年的樓市竟仍是起點(diǎn)而不是頂點(diǎn)嗎？潘的說法顯然會(huì)遭到很多普通購房者的反對(duì)。
請(qǐng)注意，他說的是“房地產(chǎn)市場(chǎng)”，當(dāng)然，其中肯定包括房價(jià)，但價(jià)格不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部，判斷市場(chǎng)趨勢(shì)我們還應(yīng)該注意這些因素，比如供求關(guān)系、投資渠道、政策環(huán)境，顯然這是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，也很值得探討。
價(jià)格之爭(zhēng)：房價(jià)會(huì)不會(huì)持續(xù)走高？
[現(xiàn)象]本周一，杭州透明售房網(wǎng)上主城區(qū)商品房交易均價(jià)是13328元/平方米。對(duì)這樣的價(jià)格購房者已經(jīng)有些麻木，事實(shí)上，今年以來杭州主城區(qū)鮮見低于12000元/平方米的交易均價(jià)。不僅僅是杭州，國家發(fā)改委最新公布的數(shù)字是，10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.5%，已經(jīng)創(chuàng)下了2005年以來單月漲幅最高的紀(jì)錄。明年房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？
楊軼清(浙江工商大學(xué)浙商研究中心副主任)
借一句現(xiàn)在同樣熱門的股市術(shù)語：“明年的樓市還會(huì)是一個(gè)牛市?！币?yàn)榛镜墓┣箨P(guān)系沒有變化，一是明年土地供應(yīng)不可能會(huì)比今年有大幅度的增加；另外，購買力的供求關(guān)系沒有變化，今年杭州市畢業(yè)大學(xué)生有二十萬人，杭州的一手房也就兩三萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新增的購買力；還有就是人民幣增值預(yù)期尚未改變。
吳強(qiáng)(坤和建設(shè)集團(tuán)副總裁)
我認(rèn)為杭州的房價(jià)會(huì)是穩(wěn)中有升。從企業(yè)的微觀角度上分析，今年整個(gè)生產(chǎn)資料價(jià)格抬得非常高，比如地價(jià)，而且拿地的都是一批大企業(yè)，有實(shí)力抵御風(fēng)險(xiǎn)；與此同時(shí)，有一批企業(yè)可能是從其他行業(yè)進(jìn)來的，國家的宏觀調(diào)控政策對(duì)它影響比較大，它初期開盤的價(jià)格可能會(huì)比周邊的樓盤更加理性一點(diǎn)。在上述兩個(gè)因素的互相抵消下，整體來說明年樓價(jià)基本持平或者稍漲。
鄭浩(浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司董事長)
房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展有非?？陀^的市場(chǎng)規(guī)律，房價(jià)的升或者降跟市場(chǎng)的需求密切相關(guān)，跟政府的土地供應(yīng)密切相關(guān)，跟宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。從明年形勢(shì)看，我想浙江沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度應(yīng)該會(huì)有大幅度的下降。
供求之爭(zhēng)：市場(chǎng)需求會(huì)不會(huì)減弱？
[現(xiàn)象]從全國總量來看，今年城鎮(zhèn)住宅的竣工面積在增加，問題是住宅面積增加的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上需求增加的速度。理性地說，年輕人買房應(yīng)該漸進(jìn)式消費(fèi)，買不起時(shí)先租房、買不起大房買小房，但是價(jià)格漲幅過快，年輕的購房者也希望能一次到位，而父母?jìng)兛吹絻r(jià)格上漲也急著為子女買房。在多重因素下，明年需求是否仍會(huì)持續(xù)旺盛？
安安(網(wǎng)友)
毫無疑問，明年的需求量會(huì)減少。前幾年市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)解決了相當(dāng)大一部分家庭的住房需求，而目前的房價(jià)可以說是抑制了普通購房者的改善性需求，這對(duì)市場(chǎng)的需求總量來說是一個(gè)減法。再加上政府正在進(jìn)行的兩項(xiàng)措施，一是控制面積，增加單位土地上的供應(yīng)套數(shù)；二是增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供應(yīng)量。對(duì)供應(yīng)總量來說這又是一個(gè)加法。或許這些保障性房源的增加不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生正面沖擊，但對(duì)購房者的心理影響肯定會(huì)有，對(duì)市場(chǎng)需求的分流也會(huì)有一些。所以即使明年市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)量不增加，相對(duì)量也會(huì)多起來。
丁先生(房產(chǎn)節(jié)目主持人)
幾年前我們常常拿地價(jià)、成本來分析，后來發(fā)現(xiàn)房價(jià)實(shí)際上跟成本沒有什么關(guān)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下肯定是供需關(guān)系決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。但是供需關(guān)系非常難以分析，購房者的需求到底是多少？就杭州的情況來看供給是很清楚的，拍了多少土地出去，可供應(yīng)量是多少。但需求量很難估計(jì)，假設(shè)大家都知道房價(jià)不會(huì)上漲，那么你需要的面積是多少？很多人回答說基本上是100平方米；但如果告訴你房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，你就會(huì)覺得500平方米都嫌少；如果告訴你房價(jià)會(huì)下跌的話，50平方米都會(huì)嫌多。所以供求關(guān)系會(huì)怎么變化還得看市場(chǎng)的大環(huán)境，看購房者心理預(yù)期的變化。
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