上周閉幕的中央經(jīng)濟工作會議宣布明年將實施“從緊的貨幣政策”，本周央行和銀監(jiān)會又進一步細化了“第二套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)———
在中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，通過不斷的調(diào)控措施，上海房地產(chǎn)市場是可以保持健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展的。而一個健康的房地產(chǎn)市場，必將呈現(xiàn)一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個較為理想的狀態(tài)。
央行和銀監(jiān)會在本周發(fā)布的通知中，要求各商業(yè)銀行以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并將住房公積金委托貸款也納入第二套房貸的約束范圍。這一規(guī)定無疑比此前大部分商業(yè)銀行以個人為單位認(rèn)定第二套房、不考慮公積金貸款等因素的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)厲。這兩天，上海樓市中的觀望氣氛陡增，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近期市場購房需求將受到較為明顯的抑制。
今年以來，國家和上海相繼出臺了多次加息、征收非普通住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅、作出新的商品住房預(yù)售規(guī)定、收緊第二套房貸、開征土地使用稅等多項調(diào)控措施。明年，實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”又將被“從緊的貨幣政策”所取代。在這套“組合拳”作用下，上海樓市將出現(xiàn)怎樣的變化？
銀根將越抽越緊
房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及房價的走勢，從來不是孤立的，而是同宏觀經(jīng)濟密切相連。近幾年來全國房價出現(xiàn)快速上漲，表面上看是一個行業(yè)問題，但實質(zhì)上也是宏觀經(jīng)濟政策、金融政策等多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。
回顧本輪房價上漲，除了旺盛的自住需求外，流動性過剩也是加速各類資金流向樓市、股市的重要原因。此次，中央經(jīng)濟工作會議確定了下階段“從緊的貨幣政策”的宏觀調(diào)控基調(diào)，那么諸如加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率、控制信貸規(guī)模等措施，都是可以預(yù)期的調(diào)控手段，目的是為了控制流動性過剩，防止經(jīng)濟增長由過快轉(zhuǎn)為過熱。而當(dāng)銀行的信貸龍頭愈擰愈緊、貸款利息不斷增加時，一方面將直接增加房地產(chǎn)公司的財務(wù)費用，使房產(chǎn)商不敢再瘋狂拿地、囤積居奇；另一方面，也將直接遏制人們投資性購房的需求。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時又是一個對銀行信貸資金依存度極高的行業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上。在目前國內(nèi)普遍的“拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金→銷售回款→償還欠款補交土地出讓金”的開發(fā)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)主要還是靠銀行貸款實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，甚至同時啟動多個項目。有了銀行貸款的支撐，一些房地產(chǎn)企業(yè)四處買地尋求擴張，在土地招拍掛市場上出手闊綽、志在必得，把地價越推越高；不少房地產(chǎn)企業(yè)則不急于通過出售產(chǎn)品來回籠資金，因而采取捂盤惜售行為，坐等房價上升后獲利，又加劇了市場供不應(yīng)求現(xiàn)象。從緊的貨幣政策無疑將提高房產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，使開發(fā)商更為理性地投入市場競爭，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上縮短開發(fā)周期，將更多住宅產(chǎn)品推向市場，緩解供需矛盾。
更重要的是，從緊的貨幣政策也將直接影響房地產(chǎn)市場需求方。近幾年來，投機、投資客通過銀行貸款進入樓市，在一定程度上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。一個值得警惕的現(xiàn)象是，今年前三季度，上海商品房供給趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，但住房需求仍相當(dāng)旺盛，尤其是個人住房貸款增長迅猛，房地產(chǎn)信貸集中度趨于回升。據(jù)中國人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計研究部調(diào)研組提供的數(shù)據(jù)，今年1月-9月，中資商業(yè)銀行個人住房貸款累計發(fā)放797.12億元，同比增長了64.3%，其中第三季度當(dāng)季新增191.32億元，創(chuàng)歷史同期最高水平，個人住房貸款成為推動房地產(chǎn)貸款增長的主要因素。銀根不斷抽緊，投資客將因為不斷增加的投資風(fēng)險而改變心理預(yù)期，減少投資行為，從而擠出房地產(chǎn)市場過多的需求，促進市場供需平衡。
樓市或?qū)⒙菪缴仙?/strong>
12月9日在滬召開的“易居年度論壇”上，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了“錢松地緊”的特征，即資金的流動性過剩和土地供應(yīng)的相對不足，這是不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展的。他認(rèn)為，下一階段對房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)采取“供求雙調(diào)、疏堵結(jié)合”的調(diào)控措施。
所謂“供求雙調(diào)”，意思是前幾年，有關(guān)部門許多措施，其政策取向是在控制投資的基礎(chǔ)上抑制需求，特別是投資性、投機性購房需求，這是必要的。目前更重要的是從供應(yīng)入手進行調(diào)控，增加中低價位、中小戶型房的供應(yīng)；所謂“疏堵結(jié)合”，則應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為：通過從緊的貨幣政策來控制流動性過剩，通過創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)基金、債券等，來疏導(dǎo)過剩的資金，同時改革土地使用制度。
中央經(jīng)濟工作會議上還有一個引人注目的內(nèi)容，便是將“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設(shè)，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難”列入了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這傳遞出我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要政策導(dǎo)向，就是在培育一個完善的房地產(chǎn)市場體系的同時，也要建立健全一個分層次、多渠道的住房保障體系。而只有實現(xiàn)了這兩個體系的“兩手抓”，才能促進整個房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。
顧云昌認(rèn)為，在住房保障體系建設(shè)中，要設(shè)“隔離帶”。比如，住房作為一個房地產(chǎn)產(chǎn)品，具有消費品和投資品兩重屬性，但作為經(jīng)濟適用房，就不應(yīng)該有投資品的屬性，經(jīng)濟適用房應(yīng)該滿足城市低收入家庭的自住需求。
參加“易居年度論壇”的業(yè)內(nèi)知名專家們認(rèn)為：對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場采取一系列的調(diào)控措施，是完全必要的，“組合拳”的效應(yīng)將在未來一段時間內(nèi)逐步顯現(xiàn)；未來，上海房地產(chǎn)市場的走勢既要看市場供應(yīng)能否有效增加，又要看貸款利率、稅收等政策取向；在中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，通過不斷的調(diào)控措施，上海房地產(chǎn)市場是可以保持健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展的。而一個健康的房地產(chǎn)市場，必將呈現(xiàn)一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個較為理想的狀態(tài)。
行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
從緊的貨幣政策，將使房地產(chǎn)企業(yè)的高盈利能力受到挑戰(zhàn)。那些負(fù)債率高、資金實力欠缺的中小房地產(chǎn)企業(yè)，極有可能因為不斷提高的融資成本或銷售不暢、資金回籠受阻等原因，產(chǎn)生生存危機。
今年成功實現(xiàn)了在美國紐交所上市的易居中國投資有限公司董事局主席周忻認(rèn)為，隨著調(diào)控政策的繼續(xù)深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式面臨著轉(zhuǎn)型，資本化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化，將是未來房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的四個方向。通過資本化的平臺，具有良好成長性的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過上市等方式，尋求更好的融資渠道；而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)，也可以在兼并重組的過程中，迎來發(fā)展的“第二春”；通過信息化的技術(shù)手段，及時準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)與銷售各個環(huán)節(jié)的動態(tài)，獲得企業(yè)發(fā)展的核心競爭力；通過產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，實現(xiàn)資源節(jié)約；順應(yīng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢，捕捉市場拓展的空間。
還有專家指出，雖然目前市場環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著貨幣政策日益趨緊，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 張奕)
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