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炒房埋下“定時(shí)炸彈”

    “深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患很早就埋下了伏筆，如果早點(diǎn)調(diào)整的話，影響恐怕不會(huì)那么大?！蓖鯐鴻?quán)向上海證券報(bào)記者直言不諱。在深圳社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》中曾經(jīng)提及，2006年深圳市的購(gòu)房者領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。也就是說(shuō)，深圳樓市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，為持投機(jī)性需求的炒房者提供了獲利空間。而在去年，按照半年內(nèi)價(jià)格漲幅高達(dá)45%的公開數(shù)據(jù)，短期炒房的獲利空間更是可觀。

    記者從深圳市各家中介了解到，在樓市高峰時(shí)期，購(gòu)房者中的投資需求大致占到60%至70%，其中90%為貸款炒房；而對(duì)于這部分投資者來(lái)說(shuō)，持有中長(zhǎng)線投資理念的不到三成?！按蟛糠质强爝M(jìn)快出的炒房行為?！币患抑薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    去年下半年，深圳市當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行開始自覺對(duì)住房貸款額度進(jìn)行控制，同時(shí)，提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發(fā)布，使得炒房的資金源頭開始收緊。《2007年1-10月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房銷售面積僅為35.55萬(wàn)平方米，與最高峰7月份時(shí)的134.09萬(wàn)平方米相比，跌幅高達(dá)73%。

    王書權(quán)認(rèn)為，在中長(zhǎng)線投資市場(chǎng)中，出現(xiàn)租金回報(bào)與供樓成本較為接近的局面，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)才算是“平穩(wěn)狀態(tài)”。但深圳樓市調(diào)整至今，除了羅湖、福田等關(guān)內(nèi)區(qū)域下跌空間有限之外，關(guān)外區(qū)域的租金回報(bào)很難達(dá)到樂觀水平?！叭绻^續(xù)下去，關(guān)外樓市會(huì)有破裂可能?！?br/>
    深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果在短期內(nèi)表現(xiàn)為迅速上漲，勢(shì)必會(huì)吸引一定的投資者入市。但是，一旦房?jī)r(jià)炒高到一定水平，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高或者過(guò)高，便會(huì)失去自住購(gòu)房者的需求支持，市場(chǎng)開始表現(xiàn)非理性起來(lái)，“需求的結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致了深圳房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。” 

    調(diào)整只是剛剛開始

    “去年的成交低迷態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今年，對(duì)于講求迅速完成資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力也就顯而易見了?！蓖鯐鴻?quán)說(shuō)。一位不愿意透露姓名的深圳開發(fā)商也告訴記者，“即使是大型房企，現(xiàn)在向銀行貸款都很難。如果不采取措施迅速消化，資金就收不回來(lái)了?！?br/>
    聯(lián)合證券房地產(chǎn)分析師魚晉華認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，降價(jià)動(dòng)機(jī)實(shí)際上只有兩類，即上市公司出于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力而降價(jià)以刺激銷售，出自于該類動(dòng)機(jī)的降價(jià)行為會(huì)表現(xiàn)得較為理性；另一類則是未上市企業(yè)急需降價(jià)銷售以彌補(bǔ)資金壓力。

    深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為，對(duì)于大型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于需要持續(xù)發(fā)展，因此對(duì)于現(xiàn)金流的要求更高，在銷售過(guò)程中更著眼于“數(shù)量”以加強(qiáng)結(jié)算回籠。而中小開發(fā)商與之相比，價(jià)格變化導(dǎo)致的利潤(rùn)空間變化是其更需在乎的因素。正因?yàn)榇?，才產(chǎn)生了大型開發(fā)商率先降價(jià)、中小開發(fā)商跟風(fēng)的現(xiàn)象。桑泰地產(chǎn)副總經(jīng)理陳少煒在接受記者采訪時(shí)便坦率表示，降價(jià)銷售完全是由于受到周邊市場(chǎng)調(diào)整影響所致。

    分析這一輪降價(jià)的背后，魚晉華分析大致可分為三個(gè)階段：首先是“先知先覺”的企業(yè)出于對(duì)行業(yè)的警覺而自發(fā)降價(jià)，以求加速現(xiàn)金回流應(yīng)對(duì)行業(yè)“冬天”；其次，更多的房地產(chǎn)企業(yè)迫于各種外界因素，加入到降價(jià)的隊(duì)伍之中；第三，則牽涉到了該輪調(diào)整究竟會(huì)持續(xù)多久的問題，同樣也是最難以預(yù)測(cè)的階段，即潛在購(gòu)房人預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌而推遲購(gòu)房行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)更大的降價(jià)幅度來(lái)?yè)Q取市場(chǎng)銷售額和資金回流，從而引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入惡性循環(huán)。

    然而，根據(jù)如今深圳樓市的表現(xiàn)來(lái)看，開發(fā)商和購(gòu)房者之間的博弈正在進(jìn)入微妙狀態(tài)。

    王書權(quán)認(rèn)為，排除部分泡沫成分較大的區(qū)域不看，許多樓盤的價(jià)格并未完全調(diào)整到位。如部分從2006年開發(fā)至今的樓盤，即使從高位開始回落，目前的價(jià)格也只是在17000元至18000元/平方米進(jìn)行盤整，比對(duì)最早時(shí)期的推盤價(jià)位，其下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及漲價(jià)時(shí)期所得的利潤(rùn)空間?！斑@種降價(jià)并不能算是真降?！?br/>
    深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“深圳的供應(yīng)問題不是根本問題，核心問題是這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格不能太離譜?！?br/>
    然而，今年5月1日開幕的深圳春季房地產(chǎn)交易會(huì)，卻并未如市場(chǎng)預(yù)期般產(chǎn)生“大規(guī)模、大幅度的降價(jià)”。記者在房產(chǎn)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不少樓盤對(duì)于定價(jià)表現(xiàn)猶疑，似乎對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)無(wú)法掌控。如某個(gè)旗下樓盤集中于龍崗區(qū)的房地產(chǎn)公司，對(duì)于新推三個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)均表示“無(wú)法確定”，銷售人員只稱，“開盤時(shí)根據(jù)周邊市場(chǎng)情況才能正式確定價(jià)格?！?br/>
    除此之外，打著“特價(jià)房”旗號(hào)小規(guī)模試水的開發(fā)商同樣為數(shù)不少。一個(gè)位于福田區(qū)的高檔樓盤，在醒目廣告中寫著“春交會(huì)期間驚喜價(jià)限量?jī)?yōu)質(zhì)房推出，其余單位享受額外3%優(yōu)惠”。然而，當(dāng)記者詢問時(shí)卻被告知，優(yōu)質(zhì)房已售完，優(yōu)惠折扣只有“會(huì)員”才能享受。一個(gè)購(gòu)房者在一旁議論說(shuō)：“現(xiàn)在這價(jià)格和開盤時(shí)相差不多，根本就沒怎么降。”

    雖然現(xiàn)場(chǎng)人山人海，熱烈程度較之以往有過(guò)之而無(wú)不及，然而根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，預(yù)測(cè)今年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)“持續(xù)下跌”的人，比例高達(dá)97.6%；采取“觀望一兩年再買房”態(tài)度的參與調(diào)查者，則占比80.4%。持幣待購(gòu)的心態(tài)十分明顯。

    而深圳二手房市場(chǎng)的探底形勢(shì)同樣不明。據(jù)深圳中原地產(chǎn)寶安區(qū)區(qū)域總經(jīng)理鄭昌洪介紹，相當(dāng)部分投資者手中持有多套物業(yè)，在金融政策持續(xù)收緊的情況下，對(duì)于貸款炒房的投資者來(lái)說(shuō)，其資金實(shí)力顯而易見無(wú)法繼續(xù)支持下去?！瓣P(guān)外的租金回報(bào)率一直不高，加上調(diào)整幅度大，許多業(yè)主開始轉(zhuǎn)租為售，掛牌量在短期內(nèi)增長(zhǎng)了三分之一。”

    然而事與愿違，伴隨著新房市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，“一、二手房?jī)r(jià)格倒掛”的怪相開始出現(xiàn)。

    據(jù)寶安區(qū)一家中介負(fù)責(zé)人介紹，以金地梅隴鎮(zhèn)為例，由于目前三期新房的銷售均價(jià)在12000元/平方米，相當(dāng)部分的房源還附送精裝修，這對(duì)于以17000元/平方米均價(jià)買入毛坯房的二期業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果想出手真得“割肉”了。

    此外，部分業(yè)主“樂觀”心態(tài)也是造就價(jià)格倒掛的原因之一。據(jù)悉，寶安區(qū)個(gè)別二手房源的掛牌價(jià)格甚至高出周邊新房售價(jià)75%。“大部分投資者對(duì)于市場(chǎng)敏感度并不高，心態(tài)表現(xiàn)并不理智。在這種盲目情緒影響下，近10個(gè)月來(lái)，深圳全市大部分區(qū)域的二手房市場(chǎng)只下降了15%至20%左右，二手房市場(chǎng)同樣存在調(diào)整無(wú)法到位的問題?！蓖鯐鴻?quán)說(shuō)。

    高海燕的觀點(diǎn)非常明確，他認(rèn)為“今年的春交會(huì)實(shí)際上是開發(fā)商一次性降價(jià)的機(jī)會(huì)”。然而，開發(fā)商并未利用此次機(jī)會(huì)降價(jià)“到位”，預(yù)計(jì)未來(lái)調(diào)整仍將繼續(xù)下去，而且將經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程?！吧钲跇鞘械膭傂孕枨笫谴嬖诘?，通過(guò)合理降價(jià)完全可以激發(fā)這部分購(gòu)房者入市?！比欢?，根據(jù)房交會(huì)買賣雙方彼此觀望的態(tài)勢(shì)來(lái)看，成交量仍然無(wú)法達(dá)到規(guī)?；仙！澳壳吧钲跇鞘械拇媪糠可杏?00萬(wàn)平方米，如果整體消化率無(wú)法達(dá)到40%，肯定對(duì)于開發(fā)商回籠資金會(huì)造成影響?！?/p>