“售樓收入2.9萬(wàn)億，購(gòu)地支出3萬(wàn)億”，5月13日，潘石屹在SOHO中國(guó)(0410.HK)股東大會(huì)的說(shuō)法將房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的觸目驚心表露無(wú)遺。
“按照老潘的說(shuō)法，那么現(xiàn)在的資金情況非?？植?！全國(guó)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)在4000元/平米左右，其中1400-1500元左右為建安費(fèi)用，含所得稅在內(nèi)的總稅負(fù)約是銷(xiāo)售收入的10%-15%。每平米剩下的自由購(gòu)地資金約1800-2100元。所以去年行業(yè)的資金缺口可能是在1.5萬(wàn)億元的量級(jí)?！币徊辉妇呙膰?guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)公司之一的地區(qū)公司副總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示。
他指出，“所謂自由購(gòu)地資金包括了利潤(rùn)和原土地成本的回收資金。購(gòu)地支出只要超出它，房地產(chǎn)公司就必須取得外部資金的支持。而從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既包括原有房地產(chǎn)公司的融資，也包括剛進(jìn)入這行業(yè)且沒(méi)有開(kāi)始賣(mài)樓的公司帶來(lái)的資金，但不管怎么說(shuō)，1.5萬(wàn)億的缺口實(shí)在太大。”
而面對(duì)行業(yè)資金此種現(xiàn)狀，13日，在香港接受記者采訪的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、行政總裁張欣等卻有著一張自己如意的算盤(pán)：“所有土地項(xiàng)目，價(jià)格比前幾個(gè)月都要便宜，而且急迫程度都非常高”。
房地產(chǎn)資金情況嚴(yán)峻
《21世紀(jì)》：到去年底，你們手頭還有150個(gè)億的現(xiàn)金，今年會(huì)不會(huì)全部用來(lái)買(mǎi)地？
潘石屹：目前所有中國(guó)的房地產(chǎn)公司當(dāng)中，現(xiàn)金量最大的就是SOHO中國(guó)了，而2008年的形勢(shì)，從資金的形勢(shì)來(lái)看比較嚴(yán)峻。
我們簡(jiǎn)單計(jì)算一下，去年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總體銷(xiāo)售額是2.9萬(wàn)億，但是，去年房地產(chǎn)公司光買(mǎi)土地的錢(qián)就花了3萬(wàn)億！這里面還要付出好幾千億人民幣的稅金，所以房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)說(shuō)資金非常緊張。
這些房地產(chǎn)公司都寄希望于能在香港上市，可是準(zhǔn)備上市的40家房地產(chǎn)公司中，來(lái)了2家，沒(méi)有成功就回去了。因?yàn)槊绹?guó)的次貸危機(jī)，國(guó)際資本市場(chǎng)不景氣，所以這些房地產(chǎn)公司能否上市，還是個(gè)問(wèn)號(hào)，國(guó)際資本能否繼續(xù)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也還是個(gè)問(wèn)號(hào)。
過(guò)去10年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金的主要來(lái)源是銀行貸款。銀行貸款分兩部分，一部分是給了開(kāi)發(fā)商，另外更重要的一部分是，銀行的錢(qián)通過(guò)房地產(chǎn)按揭貸款流入到房地產(chǎn)行業(yè)?？墒菑慕衲昵?個(gè)月的情況來(lái)看，無(wú)論是銀行給開(kāi)發(fā)商的貸款還是按揭貸款，金額都是非常非常少。
中國(guó)還在進(jìn)行宏觀調(diào)控， CPI指數(shù)又特別高，所以中國(guó)政府一直在實(shí)施從緊的貨幣政策，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的情況是地多錢(qián)少，現(xiàn)在在跟我們談的所有土地項(xiàng)目，價(jià)格比前幾個(gè)月都要便宜，而且急迫程度都非常高。
《21世紀(jì)》：現(xiàn)在談的土地項(xiàng)目比以前大概能便宜多少？
潘石屹：這個(gè)還不能具體說(shuō)。
張欣：具體的數(shù)字我們要公告了才可以談。
《21世紀(jì)》：昨天內(nèi)地公布了CPI數(shù)據(jù)，央行同時(shí)宣布再次提高存款準(zhǔn)備金率0.5%，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金形勢(shì)更加嚴(yán)峻了？
潘石屹：這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)信號(hào)，意味著中國(guó)還要實(shí)施從緊的貨幣政策，而且，這次是在公布CPI8.5%的同時(shí)就提高了存款準(zhǔn)備金率0.5%，這是一個(gè)很強(qiáng)烈的信號(hào)，這意味著在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，錢(qián)會(huì)更值錢(qián)。
資產(chǎn)負(fù)債率低至8.5%
《21世紀(jì)》：今年SOHO中國(guó)買(mǎi)地的規(guī)模大概多大？
張欣：具體買(mǎi)多少地我們也不能透露。但從公司規(guī)劃上看，今年是肯定要買(mǎi)地的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在錢(qián)多，市場(chǎng)上要賣(mài)出土地的緊迫性也很高，所以我們一定會(huì)利用這樣的機(jī)會(huì)去買(mǎi)地，用香港的說(shuō)法就是“入倉(cāng)”。
潘石屹：我們購(gòu)地的時(shí)候是非常理性的。
去年2月到11月這10個(gè)月的時(shí)間，中國(guó)大陸的土地市場(chǎng)是最瘋狂的十個(gè)月。瘋狂到什么程度呢？就是樓面價(jià)格比周?chē)姆績(jī)r(jià)都要貴，也就是所謂的面粉貴過(guò)面包?？墒窃谶@10個(gè)月時(shí)間，SOHO中國(guó)無(wú)論是在上市前還是上市后，我們賬面上都有大量的現(xiàn)金，我們的負(fù)債率也是非常低的，在這瘋狂的10個(gè)月中，我們一平方米的地都沒(méi)有進(jìn)，理性、嚴(yán)格遵守紀(jì)律是至關(guān)重要的。
《21世紀(jì)》：SOHO中國(guó)今年會(huì)否考慮進(jìn)入二線城市開(kāi)發(fā)？
潘石屹：上市之后我們的確曾考慮過(guò)是否要進(jìn)入二線城市，也到北京、上海之外的城市去考察過(guò)，但是之后我們還是決定全力收回北京，我們覺(jué)得這個(gè)策略是對(duì)的，因?yàn)楸本┑幕貓?bào)率是非常高的，但50%的利潤(rùn)率不是唯一的指標(biāo)。
張欣：北京的利潤(rùn)率很高。所以今后買(mǎi)地還是會(huì)集中在北京。
閻巖(SOHO執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān))：我們現(xiàn)在在看很多地，今年絕大部分的機(jī)會(huì)還是在北京，還是市中心商業(yè)地塊，這和我們上市以來(lái)在做的業(yè)務(wù)是一直吻合的，而且和去年上半年相比，今年的機(jī)會(huì)會(huì)更多。
《21世紀(jì)》：之前你講過(guò)要把公司的負(fù)債率提上去，這個(gè)計(jì)劃大概需要多久實(shí)現(xiàn)？今年負(fù)債率水平將達(dá)到多少？
潘石屹：我們的確是要把負(fù)債率提高上去，因?yàn)槲覀兊呢?fù)債率現(xiàn)在只有8.5%，非常低。在目前通貨膨脹如此嚴(yán)峻的情況下，這么低的負(fù)債率實(shí)際上是限制了我們公司的潛力，潛力沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，所以我們是定了一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，一方面，就是要把手里的錢(qián)花出去，另一方面，就是要把負(fù)債率提起來(lái)，把我們企業(yè)的潛力充分發(fā)揮出來(lái)。
至于時(shí)間上，我們慢慢再看吧。
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