潘石屹（資料圖片）
2007年上半年結束了，北京房地產(chǎn)市場的情況到底如何呢？北京上半年房地產(chǎn)市場的基本情況是：房價大幅上漲，投資大幅回落。伴隨著這兩種基本情況的同時，小產(chǎn)權房興起，甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實，我們可以來反省一下當初的一些預測是不是正確的？在當初做這些預測時犯了些什么錯誤？
今年初，我一共寫了三篇關于房地產(chǎn)的文章，分析了北京未來房價上漲的客觀因素；同時指出去年北京房價上漲總趨勢是價位低房子漲幅小，價位高房子漲幅大；過去幾年土地供應不足是影響房價最大的因素；以及宏觀調控政策對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次的文章刊出都會引起很大的爭議和批評。以后的幾個月我索性封筆不寫，也不說了，讓事實說話也許更有說服力。
現(xiàn)在，我們再來看看今年上半年房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)。
第一，土地供應的緊張局面并未緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房供地反而更少了。一般供地后十八個月至兩年左右才能形成市場上商品房的預售條件，今天的供地緊張預示著未來一、兩年預售房的供應量將減少。
土地供應不足就造成以下結果：一、投資回落；二、房價上漲；三、小產(chǎn)權的興起；四、違法占地案件增多。第三和第四點實際上就是土地市場和房產(chǎn)市場的黑市。在“雙軌”時，正常的市場沒有發(fā)育成熟，無論政府的打擊力度多大，都可能會有黑市的存在。當年的鋼材市場，今天的貨幣市場和土地市場都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消“雙軌”制。
第二，過去幾年宏觀調控政策對需求影響并不大。從房屋的成交量，上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)，香港聯(lián)交所中國內地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上的指標都有影響，但出臺后這些指標不降反升，一個月后就基本恢復到正常，但對土地和房屋供應的影響卻非常大。例如，“管住土地和資金兩個閥門”在很大程度上影響了市場上房屋的供應量；“90/70”政策也使一大批項目的供應向后推延了半年甚至一年時間；而容積率小于1.0的項目即別墅項目則遭遇停批等。這些政策影響了市場上房屋的供應量。
距奧運會僅有一年多的時間，要讓北京房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展，首先要對這個市場分門別類進行統(tǒng)計和分析，比如不同的品種、不同的價位、不同地理位置的市場情況等做詳細分析，這樣才好對癥下藥。另外，建立和培養(yǎng)市場機制，才能有效化解風險。但在培養(yǎng)和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費，現(xiàn)在這些稅費已高達成交額的10.6%。限制外國人購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質、地理位置、價位上來看都是完全不同的房子，單純地強調限制外國人購房反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。（潘石屹 柯鵬整理）
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