前不久，碧桂園主席楊國強的女婿曾代表其收購了云南一個煤礦，以百億元出手。這一地產(chǎn)大亨投資多元化的思路已漸明晰。
或許，人們還對幾年前“三外”(外行、外來人、外來資金)爭相進入房地產(chǎn)業(yè)的景象記憶猶新。然而，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控洗禮的中國房地產(chǎn)行業(yè)，如今卻出現(xiàn)了一個耐人尋味的新變化：不少依靠房地產(chǎn)起家的地產(chǎn)大鱷，正將發(fā)展的觸角探向能源等陌生行業(yè)。
房地產(chǎn)企業(yè)瞄上能源
2007年以來，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控一直緊縮，在未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不明朗的情況下，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)已通過轉(zhuǎn)讓、并購等方式退出了地產(chǎn)行業(yè)；而一些擁有資源的地產(chǎn)商則通過增加經(jīng)營領(lǐng)域，擴大新的利潤增長點。
4月12日，繼去年收購一家礦業(yè)公司后，天倫置業(yè)再次將一家煤礦收入囊中。天倫置業(yè)公告表示，已與相關(guān)部門簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以600萬元收購貴州六盤水吉源煤業(yè)有限公司60%的股權(quán)。
在上海，已有20多家房地產(chǎn)企業(yè)進入了石油行業(yè)，其中有數(shù)家是上海排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)，綠地和中融是他們的代表。
去年，綠地集團制定了一個完整的戰(zhàn)略計劃，能源成為綠地的四大業(yè)務之一，并成立了專門的能源集團。2005年，綠地能源產(chǎn)業(yè)成功并購了一家煤炭貿(mào)易公司和一家石油經(jīng)營公司，獲得了煤炭經(jīng)營資質(zhì)和成品油批發(fā)資質(zhì)。
而中融集團進軍石油業(yè)則完全避開國內(nèi)市場，把目光放在國外，直接進入原油開采。去年8月，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，并在加拿大競標獲得了220口油井的開發(fā)權(quán)。
據(jù)稱，在地產(chǎn)、金融領(lǐng)域賺得盆滿缽滿的中國泛?？毓杉瘓F(簡稱“中國泛?！?，已悄然拉開了投資能源領(lǐng)域的大門。去年9月末，中國泛海在內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市土右旗舉行了該企業(yè)特大型煤化工項目的奠基儀式，該項目計劃總投資為一百多億元。在中國泛海的集團網(wǎng)站簡介中，能源產(chǎn)業(yè)已升列至該公司核心業(yè)務第三位，僅列地產(chǎn)、金融之后。
在內(nèi)蒙古包頭啟動了第一個煤化工基地之后，泛海將在山東打造第二個煤化工基地。1月30日，中國泛海聯(lián)合新奧集團、聯(lián)想集團重組鳳凰大化肥，組建山東新能鳳凰化工有限公司，擬打造煤化工基地，目前第一筆資金已經(jīng)到位。
受國際石油價格持續(xù)攀升影響，國內(nèi)燃油價格也將不可避免地進入上漲通道。碧桂園創(chuàng)始人楊國強正在把觸角伸向能源領(lǐng)域，謀劃發(fā)展“煤制油”版圖。
據(jù)了解，碧桂園旗下的順德創(chuàng)源投資有限公司(下稱“創(chuàng)源投資”)正計劃在內(nèi)蒙古投資30億元建設(shè)“煤制油”示范工廠，這家公司還計劃在云南省昭通市開發(fā)一個遠期產(chǎn)能為3000萬噸的露天煤礦，及建設(shè)一家煤炭液體燃料工廠。
多元化選擇降低風險
分析人士指出，原油價格持續(xù)高企和天然氣價格的大幅上漲，將令煤化工行業(yè)的成本優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。預計煤化工行業(yè)在2008年下半年以后會有較多的投資機會。一些房地產(chǎn)企業(yè)早早涉足煤化工行業(yè)，可見是為了占有先機。
事實上，中國泛海很早就已察覺到煤化工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，從三年前就開始著手調(diào)研，包頭煤化工項目則是中國泛海進入能源領(lǐng)域的第一個項目。
中國綜合開發(fā)研究院西南分院研究員凌云志分析，到2010年中國將約缺煤2.96億噸，2015年升至3.60億噸，由于國內(nèi)石油供需缺口將持續(xù)增大，因此綜合利用國內(nèi)豐富的煤炭資源代替寶貴的石油資源，是國家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向之一。
就甲醇而言，中國甲醇消費結(jié)構(gòu)與國外類似，其消費的集中地又為經(jīng)濟活躍的華東和華南地區(qū)，這可能是泛海中國進入煤化工領(lǐng)域時首先選擇生產(chǎn)甲醇來作為試點的原因之一。
而房地產(chǎn)行業(yè)難以逃脫其經(jīng)濟周期性，在目前前景不明朗的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用一部分資金投資前景看好的新興行業(yè)，是為了增加公司投資性收入，實現(xiàn)收入來源多元化。
對于碧桂園投資能源產(chǎn)業(yè)的舉動，業(yè)界多數(shù)人士認為是“分散地產(chǎn)業(yè)務風險之舉”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，從財務角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要一些雖然利潤比較低，但現(xiàn)金充沛的業(yè)務組合，來分散地產(chǎn)業(yè)務的壓力。
中金公司地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏偉表示，碧桂園進入煤化工領(lǐng)域，至少說明這些大地產(chǎn)商對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場與政策環(huán)境還比較迷茫。對于后勢發(fā)展，他們也看不清，因此不得不進入其他領(lǐng)域以分攤風險。
與前幾年相比，房產(chǎn)行業(yè)的風險的確增加了很多，尤其是政策風險增加。在銀根緊縮的情況下，土地成交價格急速下降及房價下跌已是不爭的事實。包括萬科等地產(chǎn)大鱷都是大幅降價以回籠資金，而這又使土地和房屋的價格下跌可能性增大，形成一個惡性循環(huán)。
浙江大學房地產(chǎn)投資研究所許云華博士認為，與房產(chǎn)行業(yè)相比，能源行業(yè)的政策風險要低很多，尤其是新能源生產(chǎn)項目，更是會得到國家政策的鼓勵。其次，能源行業(yè)的投資回報率高于房產(chǎn)行業(yè)；再有，能源短缺已成為一個不爭的事實，投身能源行業(yè)必將可以獲得長遠的回報。正因為如此，房地產(chǎn)企業(yè)首當其沖將能源和礦產(chǎn)行業(yè)作為了新的戰(zhàn)略投資點。
房企多元化遭遇挑戰(zhàn)
熟悉能源產(chǎn)業(yè)的一位專業(yè)人士表示，如果石油價格保持在50美元以上，“煤制油”項目便有利潤可圖。從長期來看，進入這個行業(yè)肯定是賺錢的。但考慮到龐大的設(shè)備投資以及緊缺的人才，一般企業(yè)是玩不轉(zhuǎn)的。不僅如此，“煤制油”還面臨著政策風險，目前還在等待產(chǎn)業(yè)政策的出臺。
中國工程院院士李大東說，“煤變油”項目不僅建設(shè)成本高，運營費用也不菲，煤炭液化項目出產(chǎn)1萬噸油需投入1億元成本。
創(chuàng)源投資有關(guān)負責人說，公司也考慮到了煤變油項目投資大，需要上百個億。碧桂園原來傾向于自籌，現(xiàn)在準備進行多渠道融資。
然而，作為“第一地主”的碧桂園，必須面對一個嚴酷的現(xiàn)實：房地產(chǎn)開發(fā)商“圈錢拿地、再圈錢”模式宣告終結(jié)。
2007年前后的土地儲備急速擴張，地價款的支出造成了不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金緊張。經(jīng)歷了“跑馬圈地”和一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)企業(yè)的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。
據(jù)了解，碧桂園的能源項目，創(chuàng)源投資開始具體操作的時間應該不早于2007年的11月份，當時正值房地產(chǎn)頻繁的土地政策及金融政策出臺。
一方面，碧桂園的拿地模式已經(jīng)碰觸了政策的高風險；另一方面，由于交易量萎縮，房企正在經(jīng)受前所未有的考驗。
也基于上述狀況，使得碧桂園寄希望于開展多元化來分攤風險，但對于同樣政策高風險且未來前景不明朗的“煤制油”項目，碧桂園能否“玩得轉(zhuǎn)”，看來只有讓時間來證明。
面對困境，房地產(chǎn)企業(yè)如何戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？有很多路徑。包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如從做高檔樓盤到做中檔或經(jīng)濟適用房或工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)等；從一線城市向三四線城市的地區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整；退出也是一條不得已而為之之路。其中最有代表性的應該數(shù)萬科為代表的“專業(yè)化”與以綠地為代表的“多元化”。
有關(guān)專家指出，在前房地產(chǎn)時代，由于市場處于初級階段，產(chǎn)品開發(fā)以滿足最基本需求為導向，產(chǎn)品粗放、市場需求量大、企業(yè)規(guī)模小是這一時期的主要特征；進入后房地產(chǎn)時代后，市場逐漸從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化、消費市場日益成熟，社會對生活的要求也從滿足基本需求向品質(zhì)化、個性化轉(zhuǎn)變。對房產(chǎn)專業(yè)化需求大幅度提高，房地產(chǎn)企業(yè)也在歷經(jīng)了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)之后，逐步走上規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化的道路。（林華）
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