2008年4月，早春的中國大地上，處處可見春光明媚、生機(jī)盎然的大自然美景。不過，如此多姿多彩的良辰美景，對(duì)于分布在全國各地的地產(chǎn)商尤其是中小型地產(chǎn)商來說，根本勾不起其踏春踩青的興致。原因也很簡單，從四面八方傳來的各種聲音中，沒有一個(gè)好消息，反倒是正在逐漸收緊的銀根頭寸中，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的資金需求基本上是兩個(gè)字“沒門”，讓拴在地產(chǎn)商脖子上的韁繩又緊了一圈。
進(jìn)入2008年以來，中國的地產(chǎn)市場可以說得上是一天也沒有消停過。先是國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)老大——萬科的掌門人王石拋出了轟動(dòng)一時(shí)的“拐點(diǎn)論”，引發(fā)國內(nèi)各路地產(chǎn)大腕們紛紛赤膊上陣，炒得是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。支持“拐點(diǎn)論”的一派從目前廣州、深圳房價(jià)的連續(xù)下跌得到印證，認(rèn)為房價(jià)在未來幾年將步入下降通道。而反對(duì)“拐點(diǎn)論”的一派則從近來上海房價(jià)上漲到歷史最高點(diǎn)以及北京房價(jià)穩(wěn)中有升的態(tài)勢中得到鼓舞，認(rèn)為房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)遵循現(xiàn)有的上升通道運(yùn)行。不過，隨著時(shí)間的推移，反對(duì)“拐點(diǎn)論”的聲音逐漸衰弱。例如此前一直與王石拐點(diǎn)論針鋒相對(duì)的SOHO中國董事長潘石屹在今年3月21日拋出了“未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天”的觀點(diǎn)。
單從表面上來看，“拐點(diǎn)論”的確是公說公有理，婆說婆有理，一時(shí)間難見高低。不過，如果透過目前籠罩在中國房市上方的重重迷霧，我們可以看到，中國房市的確已經(jīng)走到了一個(gè)決定其未來價(jià)格走向的時(shí)間之窗，而決定這一時(shí)間之窗的恰恰是地產(chǎn)商的資金鏈與國人的購買力。
還是讓我們先來看看地產(chǎn)商的資金鏈吧。在央行宣布實(shí)行緊縮貨幣的政策之后，各家銀行對(duì)地產(chǎn)商的開發(fā)貸款基本上是“城門高懸免戰(zhàn)牌”，免談。在銀行告貸無門的背景之下，通過資本市場尋求再融資成為地產(chǎn)商的又一新渠道。不過，近來證監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)文，對(duì)地產(chǎn)公司借殼上市、再融資實(shí)行更為嚴(yán)格的審核制，凡是利用募集資金用于圈地、囤地的公司，一律不得批準(zhǔn)其融資需求。這對(duì)于那些希望于國內(nèi)證券市場融資來擺脫資金困境的地產(chǎn)商來說，無疑不是什么好消息。
眼看在國內(nèi)市場拿不到足夠的資金來解套，一些地產(chǎn)商又把目光瞄向了海外資本市場，意圖通過海外上市來緩解資金鏈危機(jī)。只是事情總是和人們的美好愿望相違。近來國際資本市場在飽受美國次級(jí)債危機(jī)的侵?jǐn)_下對(duì)地產(chǎn)商融資抱有深深的不信任感，導(dǎo)致地產(chǎn)商的這一如意算盤難以打響。就拿近年來在國內(nèi)四處跑馬圈地，勇奪土地“標(biāo)王”之稱的恒大地產(chǎn)來說，記者發(fā)現(xiàn)，在恒大為在港上市所公布的招股說明書中顯示，2007年年末，恒大的土地儲(chǔ)備達(dá)到了驚人的4580萬平方米。而這個(gè)數(shù)字在2006年末僅是不足600萬平方米。要將如此龐大的土地存量變成一個(gè)個(gè)美麗動(dòng)人的宜居樓盤，其資金投入力度可想而知。為此，恒大地產(chǎn)在經(jīng)過一番緊鑼密鼓地準(zhǔn)備之后，高調(diào)宣布3月份將在香港上市。而就在恒大地產(chǎn)即將發(fā)行上市的前夜，由于得不到足夠的投資者捧場，恒大地產(chǎn)的IPO被迫中止。恒大地產(chǎn)的這一鮮活案例為那些意欲到海外資本市場上去融資發(fā)展的地產(chǎn)商敲響了一記警鐘，海外資本市場的錢也不是那么好拿的。
如此眾多的地產(chǎn)商何以會(huì)對(duì)融資市場趨之若鶩，主要是緣于目前我國地產(chǎn)商自身的資金實(shí)力太弱，而且就是這微弱的自有資金實(shí)力也在“有水快流”的口號(hào)感召之下變成了一塊塊囤集的土地。在這種狀況下，剛剛賣房得來的錢立刻被投入到新的土地購買金中，地產(chǎn)商的現(xiàn)金流極度緊張。舉例來說，保利地產(chǎn)(600048行情,股吧)每股現(xiàn)金流為－7.65元，金地集團(tuán)(600383行情,股吧)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，招商地產(chǎn)(000024行情,股吧)每股現(xiàn)金流為－4.74元，榮盛發(fā)展(002146行情,股吧)每股現(xiàn)金流為-2.53元。造成這一現(xiàn)象的根源就在于地產(chǎn)商在房價(jià)的一路漲升中迷失了自我。
嚴(yán)格意義上來說，中國的地產(chǎn)商從進(jìn)入新世紀(jì)以來一直是過著順風(fēng)順?biāo)暮萌兆?。尤其是在去年，伴隨著全國范圍內(nèi)的房價(jià)的大面積普漲，讓手中握有開發(fā)權(quán)的地產(chǎn)商數(shù)錢數(shù)到手發(fā)軟。一片大好形勢之下，讓資金本不充裕的地產(chǎn)商開始變得利令智昏，“囤地”等于發(fā)財(cái)讓地產(chǎn)商紛紛出手爭奪各地看似有限的土地資源，一個(gè)個(gè)土地“標(biāo)王”紛紛亮相，給本已經(jīng)燒昏了頭的房市又添了幾許干材。正是在這些標(biāo)王的光輝照耀下，地產(chǎn)商的好日子也就到頭了。原因也很簡單，爭奪這些標(biāo)王占用了地產(chǎn)商最為寶貴的資金資源。由于靠囤地就能坐地發(fā)財(cái)，地產(chǎn)商把更多的資金用于囤地而不是用于開發(fā)，本末倒置，為其后市資金連的斷開埋下了伏筆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士披露，國內(nèi)某個(gè)去年剛剛在香港上市的大型民營地產(chǎn)開發(fā)公司，手中擁有超千萬平方米的土地開發(fā)權(quán)，但其賬面上的流動(dòng)資金不足十億元，這點(diǎn)資金對(duì)于如此巨大的土地開發(fā)量來說無疑是杯水車薪。
資本鏈的緊繃迫使地產(chǎn)商無路可選，唯一的招數(shù)就是降價(jià)銷售在建房屋，以此來迅速回收資金。近來廣東等地已經(jīng)出現(xiàn)了許多原先根本不放盤銷售或者是“只租不售”的樓盤開始放盤，表明一些資金開始通過出售來回收資金。隨著這種狀況的延續(xù)，更多的樓盤將進(jìn)入降價(jià)銷售的行列，而且是誰先降誰先受益，因而從資金鏈上構(gòu)成了房價(jià)下降的基本要素。
其實(shí)，影響房價(jià)下降的最大因素不僅僅是由于地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，還受到國人購買力下降的影響。某種程度上來說，國人購買力的下降對(duì)房價(jià)下降的影響度更大。前幾年，房價(jià)的攀升之所以能夠順利進(jìn)行，主要是因?yàn)槿缦乱蛩卦谄鹬鲗?dǎo)作用：
一是銀行貸款的低利率。前幾年我國經(jīng)濟(jì)一直是在“高增長、低通脹”的背景下運(yùn)行，銀行貸款利率較低，吸引了很多人通過銀行按揭貸款的方式買房，有的人甚至通過銀行貸款的方式進(jìn)行投資性買房，指望通過收取房租來還銀行貸款本息。這在低利率時(shí)代下沒有問題。不過，隨著我國從去年步入加息時(shí)代，央行在一年內(nèi)連續(xù)加息四次，讓靠房租來還銀行貸款的國人大喊“吃不消”。貸款利率的上升打消了很大一部分潛在買房人的買房需求，讓房屋的供求關(guān)系慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變。
二是CPI的高位不下。今年以來，國內(nèi)CPI指數(shù)創(chuàng)下了十多年的新高。
物價(jià)的攀升促使很多買房者對(duì)高房價(jià)的承受能力不足，人們不得不拿出更多本來可以用以買房的資金用來承擔(dān)日常生活的必需消費(fèi)需求，直接削弱了人們的買房能力。
三是國家宏觀調(diào)控政策的作用。為了抑制房價(jià)的大起大落，國家出臺(tái)了廉租房政策以及大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房政策，通過政策的導(dǎo)引解決中低收入階層的住房需求，這些政策的實(shí)行客觀地化解了對(duì)于商品房的最大群體需求。由于這幾大因素的綜合作用，國人對(duì)于房屋的購買需求正在處于不斷下降的通道之中，一旦這種下降從量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，房價(jià)的“拐點(diǎn)論”就會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
一頭是資本鏈的緊繃，一頭是購買力的下降，兩路夾擊之下，房價(jià)的上漲之路會(huì)變得越來越難。我們常說“沒有只漲不跌的股市”，同樣的道理，在市場經(jīng)濟(jì)的大格局下，也沒有只漲不跌的房市。盡管我們沒有辦法去準(zhǔn)確預(yù)測房價(jià)開始下跌的時(shí)間，但我們真真切切地感到，這一天離我們是越來越近了!
|
