昨天有媒體披露，國家稅務(wù)總局根據(jù)目前進行的房地產(chǎn)模擬評稅試點情況，有望明年在現(xiàn)有10個試點城市中選擇部分城市進行物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”。這則對房地產(chǎn)市場“引而未發(fā)”的舉措引起房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。
物業(yè)稅征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，屬于持有稅。不動產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。很顯然，開征物業(yè)稅，對房地產(chǎn)存量市場的持有者及增量市場上的新增需求者，特別是投資性需求，將會起到抑制作用。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的加速推進是針對過快上漲的房價。21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁B ill認(rèn)為，推動目前房價上漲的重要動力，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。國家稅務(wù)總局決定在試點城市選擇部分城市實行物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”，將對這些城市的投資性購房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。政府征收物業(yè)稅的目的是，通過增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的空置物業(yè)投入市場以降低物業(yè)的空置率，提高物業(yè)的流轉(zhuǎn)率，增加房源的有效供給。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則分析，開征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財政”，將注意力更多地集中在增加城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，進一步改進區(qū)域環(huán)境上。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，物業(yè)稅的政策性很強，它將涉及到眾多人的利益，其推出尚有許多問題需要明確。
聶梅生提出，由于我國是在非私有土地的前提下出臺物業(yè)稅，對土地的使用權(quán)收不動產(chǎn)稅，沒有其它國家的經(jīng)驗可以供我們借鑒。與此同時，我們還涉及從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡階段大量房改房的問題，政策難度很大。
稅收基準(zhǔn)及稅收的高低是人們最關(guān)心的。有人猜想，按現(xiàn)有住房政策的劃定，90平方米的住房面積應(yīng)該是稅收基準(zhǔn)線。有人認(rèn)為，擁有第二套房就應(yīng)該收物業(yè)稅。對于政策性的房改房有人提出，應(yīng)該有房改前后之分。也有人猜測，由于我國住房已分為商品房和保障性住房兩大塊，商品房中又分為普通住宅和高檔住宅，物業(yè)稅或許會分類征收。
聶梅生認(rèn)為，普通住宅與高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)是與土地占有量相關(guān)的，目前政府已經(jīng)對其進行了明確劃定。相比而言，對高檔住宅收取物業(yè)稅好操作些，采用的可能性會大些。但很多地方的政府官員都住著高檔房，政策該如何界定、如何收取也會廣受關(guān)注。
一些房地產(chǎn)顧問機構(gòu)分析，一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，一部分準(zhǔn)備購房的投資者則可能選擇暫時觀望。但由于許多政策細節(jié)不明朗，投資性購房者會有一段時期的觀望期，眼下很難得出短期內(nèi)二手房市場將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。
顯然，物業(yè)稅的推進將會使市場的有效供給增加，二手房市場的活躍可以起到對新房市場需求的有效分流。然而，B ill認(rèn)為，在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時，政府還應(yīng)適當(dāng)降低各種交易稅費帶來的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本，這樣才能真正使二手房市場起到分流作用，形成與新房的梯次消費。
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