購房出租投資量 同比上漲24.7%
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前北京市二手房市場中，房產(chǎn)投資比例占到20%左右；其中，用來出租的消費者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量則大幅上漲24.7%。
“鏈家地產(chǎn)”副總金育松認(rèn)為，在當(dāng)前二手房市場整體成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下，以出租為目的的房產(chǎn)投資者積極入市主要有兩方面原因。首先，民宅租金大幅上漲促投資意愿增高：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前全市普通住宅平均租金為2173元/月，相比去年同期上漲21%左右。租金的大幅上漲促使很多消費者買房出租的投資意愿日趨活躍；其次，近期房產(chǎn)短期倒買倒賣的投資收益走低，促使一部分短線投資者改變策略，轉(zhuǎn)向以出租為目的長線投資。當(dāng)前二手房成交均價相比2008年年初上漲幅度僅為2%左右，房價上漲緩慢，尤其是相比前幾年同期的漲幅幾乎縮水10倍，這讓一部分靠倒買倒賣為主的短線投資者不得不轉(zhuǎn)變策略，改為以出租為目的的長線投資。
稀缺地段受追逐
根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月以來，北京市二手房成交量雖然較4月同期出現(xiàn)了小幅增長，但與去年同期成交量相比仍有所下降，雖然有部分自住需求開始釋放，但觀望氛圍仍未完全打破。與此同時，有對樓市走勢更為敏感的投資者開始進入房地產(chǎn)市場，尤其是對于高檔商務(wù)區(qū)及周邊稀缺的自身品質(zhì)較高的特色項目，更吸引投資者追逐。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店財富中心店經(jīng)理介紹，目前位于CBD核心區(qū)的財富中心公寓項目的平均成交價格為30000元/平方米左右，上月門店推出的一套面積為160平方米、單價為28000元/平方米的公寓，先后兩個自住客戶都猶豫不定，而第三個以投資為主的客戶看房后便果斷地支付了訂金，并最終成功簽約，可見6%左右的價格調(diào)整已經(jīng)讓投資者看到了投資機會和利潤空間。
此外，作為朝陽公園周邊高檔項目代表棕櫚泉，該項目的業(yè)主中投資者較多，在目前市場趨勢不明的情況下，這些投資客并未選擇降價盡早逃離市場，而是采取了防御措施，轉(zhuǎn)入租賃市場準(zhǔn)備長期持有物業(yè)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店朝陽公園店業(yè)務(wù)人員反映，5月前三周棕櫚泉項目出租房源掛牌量環(huán)比4月同期上漲了近10%，且多數(shù)出租房源的業(yè)主是投資者。
投資客看好后市
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢仍然長期看好，一旦出現(xiàn)投資機會便會及時入市。由于這些投資者有著一定的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗，因此對市場的判斷有一定的前瞻性，較一般購房者也更為理性。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部經(jīng)理齊凡表示，目前有資金認(rèn)為樓市調(diào)整已到一定階段，認(rèn)為抄底的機會正在出現(xiàn)，并開始著手入市。而且目前北京住宅出租年靜態(tài)回報率穩(wěn)定在5%-8%之間，并且從近期政策調(diào)控方向來看管理層對于繼續(xù)加息持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此房產(chǎn)投資收益與存款收益相比依然會具有一定的優(yōu)勢。投資者也正是看到了房地產(chǎn)市場投資回報率高、穩(wěn)定性強的特點，選擇在當(dāng)前市場議價空間較大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇較多的環(huán)境下及時進行投資。從歷次房價漲跌的過程中可以看出，投資需求經(jīng)常出現(xiàn)在房價上升的初期，隨著房價漲幅的增加，投資需求的比例也在逐漸放大。再經(jīng)過去年底至今年初一段時期的調(diào)整之后，北京樓市中的投資需求本已降至冰點，但近期投資需求的回流顯示出樓市的信心開始有所恢復(fù)，當(dāng)然市場的回暖還有賴于自住需求的認(rèn)同。
專家觀點
現(xiàn)在抄底為時過早
北京師范大學(xué)經(jīng)濟與資源管理研究院副院長張琦在接受采訪時表示，限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放是這幾年來一直延續(xù)的政策。外資進入房地產(chǎn)市場以后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求量增加，價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響較大，因此自2006年開始國家就對外資貸款設(shè)定了一些門檻。由于經(jīng)濟增長速度過快，政府要降低投資規(guī)模，使增長速度放緩，減少流動性過剩，這與近日準(zhǔn)備金率再次提高是同一系統(tǒng)內(nèi)的政策。至于現(xiàn)在重申限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，有可能是因為在實際執(zhí)行過程中仍然存在違規(guī)操作，因此強調(diào)在執(zhí)行中把握力度，進行監(jiān)控。
他認(rèn)為，從整個宏觀經(jīng)濟來看，投資規(guī)模減少，流動性剩余資金減少，經(jīng)濟增長速度開始回調(diào)，整個經(jīng)濟處于萎縮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也不例外；隨著兩限房、經(jīng)濟適用房等保障性住房比例的提高，房地產(chǎn)價格也會下降；二套房貸、貸款利率等限制投資政策的逐步落實也在一定程度上降低了購買力。在這種情況下，推動房價上漲的動力已經(jīng)開始減弱。“從未來市場的變化來看，整個房地產(chǎn)交易處于萎縮狀態(tài)，未來房地產(chǎn)價格也處于下跌態(tài)勢?！?/p>
他還表示，由于前期房價上漲速度過快，現(xiàn)在深圳部分城市房價的下降只是一種恢復(fù)性的下降，“這只是房地產(chǎn)價值回歸啟動的開始”。他認(rèn)為，未來房價仍將下跌，現(xiàn)在抄底為時過早。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，廣州深圳的房價已經(jīng)對大勢有所體現(xiàn)，雖然北京市場目前還不明顯，但將“全部回歸理性”，“到大多數(shù)人有購買力的程度”。至于何時體現(xiàn)理性回歸“只是時間問題”，一年兩年三年都有可能，只不過“開發(fā)商越扛到最后越扛不過?！?肖賓 趙麗萍 程建蘭)
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