在政府推進保障性住房建設等強有力的政策推動中，購房者期待樓市“回暖”。這是福州市最大的保障性住房項目——鶴林新城。新華社記者 來建強攝
新華網(wǎng)北京１２月１９日電 題：托底·激活·合力－－解讀樓市新政三大關鍵詞
新華社記者杜宇、張曉松、朱立毅
“當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則……”
１７日召開的國務院常務會議明確提出的兩個“堅持”，既彰顯了政府加大保障性住房建設力度的決心，也表明了采用更積極的經濟政策，激活普通商品住房市場的態(tài)度。
縱觀此次樓市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市場，促進房地產市場健康發(fā)展尚需形成合力是其中要義。
保障房：政策托底
國務院常務會議明確提出，加大保障性住房建設力度。首次列出了時間表－－３年，同時明確了解決住房的目標“７５０萬戶”城市低收入住房困難家庭和“２４０萬戶”林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。
事實上，早在２００７年８月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，２００８年３月《政府工作報告》中，都對住房保障工作提出要求，加大保障性住房建設力度正是這些政策的延續(xù)。
中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜說：“這次國務院常務會議出臺的新政策將以前的政策更加具體化?！?/p>
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在住房市場量縮價跌的大環(huán)境下，不是縮減而是增加政策性住房供應，這看似違背經濟規(guī)律的政策，實際上是在準確把握我國國情特點的基礎上提出的，充滿了政策智慧和膽略。
毋庸諱言，過去１０年我國在推進住房市場化改革的過程中，保障性住房工作相對滯后，隨著房價的持續(xù)快速上漲，政府解決住房問題的壓力加大。
劉洪玉說：“此次利用市場調整契機，面向低收入住房困難家庭和居住環(huán)境惡劣的城鄉(xiāng)居民家庭，加大政策性住房建設力度，應該說是一個低成本解決住房問題的好機會，可以取得解決低收入家庭住房問題和拉動經濟增長的雙重功效。”
而此次提出的加大保障性住房建設力度的具體措施中，不乏亮點。如將保障范圍從城市低收入住房困難家庭拓展到包括林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。同時，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)住房問題，提出“積極推進農村危房改造”。
此外，還嘗試擴大住房公積金使用范圍，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設”，由原來的個人購房貸款向建設貸款推進。
汪利娜表示，雖然保障性住房更多是體現(xiàn)保障，但也是投資，也能彌補房地產開發(fā)投資下滑過快的局面，可以拉動經濟。
商品房：“激活”市場
國務院常務會議提出，進一步鼓勵普通商品住房消費。如何鼓勵呢？更多的還是通過調整信貸、稅收政策，而目的則是“激活”處于低迷狀態(tài)的房地產市場。
據(jù)劉洪玉介紹，２００７年１０月份以來，我國住房市場開始出現(xiàn)量縮價跌的趨勢，２００８年１０月與去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了４０％以上，個別城市的住房價格也下降了３０％以上。此前中央和地方政府也出臺了一些減免印花稅、契稅等刺激住房消費措施，使交易量開始有所回升，但交易價格仍然在更多的城市持續(xù)下滑。
新政策為“二手房貸”撕開了一個口子。提出“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?/p>
中國房地產業(yè)協(xié)會秘書長朱中一說：“我認為，這個口子是適當?shù)?，一方面可以防止投機性購房的反彈，另一方面，又滿足改善性住房的需求。”
調整前的住房交易營業(yè)稅政策和購買第二套住房貸款政策，是２００６年和２００７年政府為控制住房價格過快上漲、打擊住房投機所采取的非常嚴厲的政策干預措施。
劉洪玉表示，鑒于當前市場環(huán)境已經出現(xiàn)了與上述稅費政策出臺時相反方向的變化，為促進房地產市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，使其持續(xù)發(fā)揮對經濟增長的帶動作用和對社會發(fā)展的推動作用，調整相關政策也就成為必然。
他說：“此次住房交易營業(yè)稅調整，有利于減輕住房交易稅費負擔，活躍住房市場交易。調整購買第二套房貸款政策，有利于居民家庭實現(xiàn)改善住房的愿望，進而促進住房市場交易。住房交易量的回升，則有利于住房市場價格的平穩(wěn)?！?/p>
漫畫/劉麗娜
促進樓市健康：形成合力
促進樓市健康發(fā)展，從住房結構上看，既需要一個良性發(fā)展的商品房市場，也需要為低收入群體“住有所居”提供保障。
劉洪玉說：“滿足保障性住房和普通商品住房消費需求，是社會和諧穩(wěn)定的基礎，也是經濟增長和房地產市場發(fā)展的基礎?；A打扎實了，對房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義?！?/p>
在當前樓市低迷的狀態(tài)下，除了政府加大調控力度，還需要開發(fā)商的努力。新政策明確提出，“引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售?！?/p>
河南正商置業(yè)有限公司總裁張敬國說：“我們企業(yè)銷售量與去年相比有所減少，正在通過加大促銷力度，提高房子品質和服務，來應對市場低迷。另外，地方政府出臺了一些優(yōu)惠政策，我們決定把減免的稅費，讓利消費者?！?/p>
而此次出臺的新政策，針對開發(fā)商資金鏈緊張的問題，提出“支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務?！?/p>
北京大學房地產研究所所長陳國強稱，這預示著企業(yè)未來信貸環(huán)境放松，是對房地產市場的重要利好消息。
朱中一說：“對有實力、信譽好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程，改善融資，支持這些企業(yè)發(fā)展，對房地產行業(yè)和整個經濟都是非常好的?！?/p>
國務院常務會議出臺的新政策，在開發(fā)商中引起強烈反應。張敬國說：“政府出臺的措施，特別是鼓勵普通商品住房消費，對我們開發(fā)企業(yè)來說，增強了信心。在市場低迷的狀態(tài)下，為了開拓市場，養(yǎng)活職工，我們對于參與保障性住房建設，也有積極性?！?/p>
劉洪玉表示，有眼光的開發(fā)商，應該準確把握市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，調整短期經營策略，放棄不切實際的盈利預期，嚴控成本、積極促銷、確保必要現(xiàn)金流儲備，探索出適合企業(yè)自身特點的市場衰退階段的生存之道，甚至能夠在不利環(huán)境下積蓄力量，做好迎接市場復蘇、擴張階段的能力準備。
|
