政府、開發(fā)商、購(gòu)房者，這三者之間的關(guān)系在2008年變得越發(fā)的微妙，牽一發(fā)而動(dòng)全身。房?jī)r(jià)下跌了，開發(fā)商的日子開始不好過(guò)了，但是在購(gòu)房者眼里看來(lái)，房?jī)r(jià)還是太高。政府被夾在其中為難：房?jī)r(jià)不跌，難為了購(gòu)房者；房?jī)r(jià)跌了，開發(fā)商的日子又不好過(guò)了。
以政府為圓點(diǎn)，開發(fā)商和購(gòu)房者之間的拉鋸戰(zhàn)也在一種微妙的關(guān)系里不斷前行。萬(wàn)科無(wú)論是捐款門也好、降價(jià)門也罷，都能掀起千層浪，萬(wàn)科本身做法的欠妥自然是每次矛盾產(chǎn)生的主要原因，然而對(duì)于普通市民而言，也肯定包含了對(duì)于開發(fā)商本身的不滿情緒。
就在這么多情緒的蔓延里，2008年走完了。
國(guó)十三條應(yīng)急出臺(tái)
今年下半年，樓市不景氣，以鄭州地方政府向市民施行購(gòu)房補(bǔ)貼始，全國(guó)已經(jīng)有長(zhǎng)沙、西安、重慶、沈陽(yáng)、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十余個(gè)城市參與其中，各地采用購(gòu)房補(bǔ)貼、降低稅率、放寬公積金貸款舉措等方式，地方政府救市之風(fēng)愈演愈烈，其后，中央政府也出臺(tái)了相關(guān)政策與地方政府相呼應(yīng)。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其主要內(nèi)容有三條，分別是加大保障性住房的建設(shè)，放松第二套房貸、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。
4天后，“國(guó)十三條”作為細(xì)化政策出爐，明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。支持房企以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。支持房企合理的融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。
現(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論政府、開發(fā)商還是普通購(gòu)房者都對(duì)國(guó)十三條的效果充滿了期待。政府希望如12月寒冬般的樓市能出現(xiàn)復(fù)蘇，開發(fā)商唯愿冷清的交易市場(chǎng)再度火熱，而購(gòu)房者的愿望最簡(jiǎn)單直接：希望房?jī)r(jià)下降。如果購(gòu)房者的期待落空，那么開發(fā)商的心愿也就很難成真了。
保障性住房異軍突起
從今年年初起，政府就出臺(tái)保障型住房政策，旨在成為市場(chǎng)化住宅體系的有益補(bǔ)充，進(jìn)一步改變一手住房市場(chǎng)的需求。
12月的國(guó)務(wù)院會(huì)議研究確定的救市措施中，第一條就是加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
低收入家庭主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房解決，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。居民可望通過(guò)或配或租或買的不同渠道，各取所需，各得其所。
退地風(fēng)席卷全國(guó)
8月中旬，江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布，其于去年8月拍得的總價(jià)44.04億元、樓板價(jià)6.69萬(wàn)元/平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”，因地鐵施工遲遲無(wú)法交付，已與相關(guān)方面解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款全額退還。
不僅僅是蘇寧在退地。去年9月26日，名不見(jiàn)經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司戰(zhàn)勝綠地集團(tuán)、鵬潤(rùn)房地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)等巨頭，以總價(jià)11.04億元摘得的普陀地王也被退地，志成公司為此損失1億多元。北辰地產(chǎn)將2007年以92億元摘得的長(zhǎng)沙地王，以“認(rèn)賠10億”的代價(jià)向政府退地。
2008年以來(lái)，由于銀行信貸緊縮，購(gòu)房者持續(xù)觀望、銷售變冷，開發(fā)商資金鏈趨緊，導(dǎo)致直觀反映市場(chǎng)信心的土地拍賣遇冷，底價(jià)成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，“面粉貴過(guò)面包”的豪賭式擴(kuò)張走向終結(jié)。
徐滇慶落敗房?jī)r(jià)賭局
去年7月份，北大教授徐滇慶與評(píng)論人牛刀打賭，預(yù)測(cè)深圳房?jī)r(jià)會(huì)漲，并聲稱如果房?jī)r(jià)降了，就登整版文章向深圳市民“道歉”。隨著這個(gè)賭局最后期限——7月11日的到來(lái)，持續(xù)一年的牛、徐賭局以徐滇慶道歉而告終。
“我向深圳市民道歉?！毙斓釕c在這份名為《徐滇慶致深圳人民道歉信》的第一句寫道。徐滇慶道歉過(guò)后就淡出了房產(chǎn)評(píng)論界。其后，有不少人認(rèn)為，為房產(chǎn)利益集團(tuán)奔走呼號(hào)是很多房產(chǎn)評(píng)論人士給出錯(cuò)誤判斷的根源。事實(shí)上，需要道歉的，不止徐滇慶一個(gè)人。徐滇慶道歉這一話題，令房產(chǎn)界正義和非正義、理性與非理性有了一次很好的交鋒和充分印證的機(jī)會(huì)。
這一賭局意想不到的另一層意義在于，為當(dāng)時(shí)本來(lái)暗淡、無(wú)生氣的樓市，增添了一抹娛樂(lè)的色彩。
退房潮愈演愈烈
2008年房?jī)r(jià)下跌，隨之而來(lái)的就是纏繞了開發(fā)商一整年的退房潮。而其中受關(guān)注最多的莫過(guò)于萬(wàn)科退房風(fēng)波。
盡管一直聲稱不降價(jià)、資金沒(méi)有問(wèn)題，但是2008年萬(wàn)科“降價(jià)門”依然愈演愈烈。9月，萬(wàn)科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場(chǎng)史上最強(qiáng)的“退房風(fēng)暴”。一些退房不成的業(yè)主甚至用送花圈、念悼詞的方式詛咒“萬(wàn)科喪失的商業(yè)誠(chéng)信”。
萬(wàn)科不是孤獨(dú)的。此前，深圳樓盤售價(jià)率先縮水兩成，被套牢的炒家超過(guò)6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤的業(yè)主也有過(guò)抗議開發(fā)商的行為。
事實(shí)上，退房是不可能的。開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行降價(jià)是合法的商業(yè)行為，目前我國(guó)尚未出臺(tái)相關(guān)的法律依據(jù)支持這種業(yè)主要求退還差價(jià)或退房的要求。而購(gòu)房者一波又一波的退房風(fēng)暴，恰恰又反映了開發(fā)商此前在樓市高點(diǎn)時(shí)巨大的盈利空間。購(gòu)房本屬自愿的商業(yè)行為，買房以后房?jī)r(jià)下跌和買了手機(jī)以后手機(jī)價(jià)格下降在本質(zhì)上并沒(méi)有什么區(qū)別，雖然樓市終有復(fù)蘇的一天，房?jī)r(jià)可能再次上漲回去，不過(guò)退房潮終究告訴了所有投資客一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎。
萬(wàn)科深陷捐款門
“5·12”震災(zāi)發(fā)生后，萬(wàn)科集團(tuán)總部捐款數(shù)目為人民幣200萬(wàn)元的消息傳出，遭到部分網(wǎng)友的炮轟。然而這僅僅是事件的開始，其后，王石在其博客上表示，“捐兩百萬(wàn)是合適的”，終于一語(yǔ)激起千層浪。
此后將近1個(gè)月時(shí)間里，有關(guān)萬(wàn)科的新聞和評(píng)論鋪天蓋地，該公司身陷“捐款門”的所有新聞內(nèi)容都被進(jìn)行了深度解讀。而王石作為健康、公益、富有責(zé)任心的萬(wàn)科代言人的形象，也第一次受到公眾質(zhì)疑。
隨后，以此為導(dǎo)火索，種種質(zhì)疑萬(wàn)科出現(xiàn)資金鏈危機(jī)、賣地?fù)Q錢的說(shuō)法不絕于耳。6月5日，萬(wàn)科被迫召開股東大會(huì)。股東大會(huì)上，萬(wàn)科表示，在未來(lái)3至5年捐款1億元參與災(zāi)區(qū)重建。這一議案獲得99.8%的高票通過(guò)。
在股東大會(huì)上，王石表情嚴(yán)肅地向各位股東無(wú)條件道歉，并認(rèn)為，他的不適當(dāng)評(píng)論對(duì)萬(wàn)科的品牌形象造成了很大傷害。王石直言，是他的言論讓萬(wàn)科面臨危機(jī)。萬(wàn)科捐款事件表面只是一家地產(chǎn)商的行為，實(shí)質(zhì)上，可以解讀為隨著房?jī)r(jià)高漲，開發(fā)商形象在大眾心目中恐怕已經(jīng)降到低點(diǎn)。
中介關(guān)店成潮流
一手房市場(chǎng)的不景氣，直接導(dǎo)致的就是，今年中介的日子也并不好過(guò)。今年七八月份的淡季，上海市二手房中介門店數(shù)量縮水一半，中介門店從兩年前的1.6萬(wàn)家左右，減少到目前的7000多家。當(dāng)然，上海并不是特例，很多二三線城市中介的日子更加難過(guò)，一個(gè)月沒(méi)有生意已經(jīng)成為了平常事。
面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)，開始增加一手房代理的業(yè)務(wù)。還有部分中介公司則加大了在二線城市一手樓盤的代理。
相對(duì)于開發(fā)商的財(cái)大氣粗，中介公司在地產(chǎn)的熊市里，更加沒(méi)有實(shí)力支撐太久。所以大家也已經(jīng)習(xí)慣了市場(chǎng)好的時(shí)候，一條街上開滿中介門店，市場(chǎng)一旦不景氣，一條街的門店又能全部關(guān)閉的景象。如果說(shuō)開發(fā)商還有力在寒冬里繼續(xù)扛住寒流，那么，中介門店的動(dòng)向，毫無(wú)疑問(wèn)就是區(qū)域樓市當(dāng)下交易情況最直接的反映了。
百日劇變論波濤洶涌
3月21日，潘石屹爆出“百日劇變論”，稱“中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。此論一出，備受爭(zhēng)議，更有作為同行的某些開發(fā)商警告潘石屹閉嘴。
此后，潘石屹在各種公眾場(chǎng)合發(fā)表言論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將進(jìn)行整合。潘石屹的系列言論一石擊起千層浪，引發(fā)了市場(chǎng)眾多人士的強(qiáng)烈反應(yīng)，眾多中小開發(fā)商紛紛通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等媒體奮起還擊。
毫無(wú)疑問(wèn)的是，今年是開發(fā)商動(dòng)蕩的一年。盡管時(shí)至今日，也沒(méi)有出現(xiàn)行業(yè)巨變的跡象，然而開發(fā)商今年的日子確實(shí)不好過(guò)。不滿潘石屹言論的房地產(chǎn)同行，在反擊的過(guò)程中多少有些心虛。
可以這么說(shuō)，百日巨變論在對(duì)房產(chǎn)行業(yè)作出比較清晰的判斷的同時(shí)，也給業(yè)界敲響了警鐘。開發(fā)商需要學(xué)會(huì)的是，最起碼的直面困境的勇氣和解決困難的能力。(鄧旭)
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