位于龍崗區(qū)龍華鎮(zhèn)牛欄前村的小產(chǎn)權(quán)房華僑新苑，直接蓋到了32層。記者駱昌威 攝
地點(diǎn)：深圳寶安龍華東環(huán)路附近
主角：32層的樓盤成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑，附近有商場(chǎng)、學(xué)校、食肆、停車場(chǎng)等
事件：每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕
調(diào)查：該樓盤是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證
在深圳寶安龍華東環(huán)路附近，一個(gè)高大氣派的樓盤正拔地而起。32層的地標(biāo)性建筑，附近商場(chǎng)、學(xué)校、食肆、停車場(chǎng)一應(yīng)俱全，買房還可以申請(qǐng)5年的貸款，每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕，儼然就是一個(gè)正在熱銷的商品房樓盤！
然而，當(dāng)記者進(jìn)去咨詢時(shí)，售樓小姐開口第一句卻是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證”……
當(dāng)樓市即將回暖這一說法開始刺激百姓神經(jīng)的時(shí)候，深圳的農(nóng)民房(小產(chǎn)權(quán)房)又開始了新一輪的瘋狂！——除了照常打低價(jià)牌外，從建筑質(zhì)量和配套服務(wù)等方面也向商品房發(fā)起了沖擊，甚至村委會(huì)可以給購房者提供長達(dá)5年的貸款！
低廉的價(jià)格、完善的配套、中長期的貸款，讓農(nóng)民房看起來的確很誘人。事實(shí)上，中央去年已經(jīng)叫停農(nóng)民房，但也明確要保護(hù)已經(jīng)購房者的利益，深圳人大目前也在制定相關(guān)的法規(guī)整治農(nóng)民房。這成了一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑，在具體政策還沒出臺(tái)前，不少買家和賣家都想搶時(shí)間炮制一個(gè)“米已成炊”的既定事實(shí)，也許這是引發(fā)農(nóng)民房新一輪發(fā)展的原因，也許這也是農(nóng)民房最后的瘋狂！
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任：
不許再建
小產(chǎn)權(quán)房
在結(jié)束不久的全國“兩會(huì)”上，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“四處開花”的現(xiàn)象，全國政協(xié)委員、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文強(qiáng)調(diào)“絕對(duì)不允許再建”。
有媒體報(bào)道，陳錫文在政協(xié)小組討論時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房為《土地管理法》明確禁止，因此絕對(duì)不允許再建，同時(shí)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中的違法行為應(yīng)當(dāng)追究官員責(zé)任。但他也表示，對(duì)于已購小產(chǎn)權(quán)房的普通百姓的合法利益，有關(guān)部門則應(yīng)該研究政策加以保護(hù)。
名詞解釋
小產(chǎn)權(quán)房
俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)是指在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，屬于農(nóng)民房的一種。
1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中，分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。
記者觀察：
32層農(nóng)民房自稱地標(biāo)性建筑
深圳市寶安區(qū)龍華街道的東環(huán)路附近，在一棟棟10余層高的樓房中間，陡然聳起一個(gè)32層的大型樓盤群，4棟32層高樓拔地而起，占地面積約4000平方米左右，附近居民都稱其為“龍華新地標(biāo)”！昨日，記者見到了這個(gè)可媲美商品房的農(nóng)民房。
這個(gè)大型樓盤名叫“華僑新苑”，屬于龍華街道牛欄前村。附近相當(dāng)熱鬧，各種商鋪、小館子一應(yīng)俱全，還有一家快餐店。另外，菜市、超市、商場(chǎng)、停車場(chǎng)都有，停車場(chǎng)收費(fèi)還和深圳關(guān)內(nèi)一樣，每小時(shí)收5元。記者從“華僑新苑”的立體模型看到，這個(gè)樓盤的規(guī)模較大，地下5層是大型購物商場(chǎng)，旁邊還規(guī)劃了學(xué)校和咖啡館。
買50平方米以上的房可向村委會(huì)貸款
在“華僑新苑”的售樓部，有2名售樓小姐，卻是一副買不買隨便你的樣子。售樓小姐開口第一句就是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，是村委會(huì)和我們公司合作開發(fā)的，只有集體房產(chǎn)證?！笔蹣切〗阍诮榻B樓盤前，就先告訴記者，這是村委會(huì)和開發(fā)商蓋給村民的福利房，房產(chǎn)采取由村民轉(zhuǎn)讓給購房者的形式簽訂合同，購房者只能拿到轉(zhuǎn)讓合同，但沒有房產(chǎn)證。
接著售樓小姐還向記者透露，他們還可以向購房者提供貸款，“買50平方米以上的房，可以向我們村委會(huì)貸款，”售樓小姐說，“我們最長貸款期限是5年，利率按照銀行利率下調(diào)前算。”記者后來查了一下，現(xiàn)在銀行房貸可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房貸利率是6.6%左右。
去年12月開盤銷售火爆看房者絡(luò)繹不絕
根據(jù)售樓小姐介紹，“華僑新苑”的均價(jià)在4000元/平方米，單位面積從30平方米到150平方米都有，最貴的150平方米的大套間，單價(jià)6000元/平方米以上。相比之下，根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)上公布的數(shù)字，3月15日寶安區(qū)的一手房均價(jià)是8786元/平方米。
售樓小姐告訴記者，這里4棟32層的高樓，是去年12月開盤的，今年年底前交樓，目前有兩棟已經(jīng)售罄，剩下的兩棟也已經(jīng)賣了一半。當(dāng)然其中有一部分是屬于分配給當(dāng)?shù)卮迕竦摹?/p>
記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)看到有很多人來買樓和咨詢，半個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有兩套房子簽了購房合同。其中一名姓萬的先生買了一套50平方米的房子，他說：“我根本不考慮拆遷的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
深圳關(guān)外小產(chǎn)權(quán)房買賣異?；钴S
記者在寶安、龍崗調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)外有很多專業(yè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介，目前深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣很活躍。而且現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不僅只是銷售樓房了，也和正規(guī)樓盤一樣考慮周邊的配套環(huán)境和交通，越來越人性化了。
比如位于龍崗商業(yè)圈的一個(gè)小高層，打出來的宣傳單張上的介紹如下：“帶電梯，占據(jù)龍崗最繁華地段，距離國美電器、天虹商場(chǎng)、麥當(dāng)勞、賽格電子市場(chǎng)步行只8分鐘，距3號(hào)線地鐵雙龍站僅5分鐘時(shí)間！三房二廳，送簡裝修，僅售16萬元！專車接送看樓！”
而在寶安龍華東環(huán)路上的另外一家小產(chǎn)權(quán)房也蓋到了24層高，售樓小姐還介紹旁邊將建一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店，以帶動(dòng)人氣。
深圳現(xiàn)狀：
小產(chǎn)權(quán)房占深圳住房七成
記者從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局了解到，去年初該局完成的一項(xiàng)全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個(gè)人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占71%。據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，就他所知，深圳農(nóng)民房有33萬棟，面積超過3億平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方，都在鉆所謂“補(bǔ)地價(jià)”的空子。2008年年底，崗廈村民物業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)充分保障了村民的利益，有的地段補(bǔ)償金甚至達(dá)到每平方米1萬多元，這從一方面也刺激了購買小產(chǎn)權(quán)房的行為。
昨天在龍華的一處小產(chǎn)權(quán)房“梅×苑”的售樓處，售樓小姐告訴記者，有幾個(gè)過來一口氣買了幾套的大主顧都是崗廈村的村民，他們從政府補(bǔ)地價(jià)收購中賺了錢，再來買小產(chǎn)權(quán)房做投資，希望能夠再賺一筆。售樓小姐說：“現(xiàn)在到處都是這種房子，比商品房多，肯定不用擔(dān)心會(huì)被拆掉，法不責(zé)眾嘛?！?/p>
關(guān)外人靠小產(chǎn)權(quán)房獲利日子過得滋潤
在寶安民治街道的白石龍村，記者碰到了土生土長的本地人朱先生。朱先生在村里擁有兩套自建房，一套三層樓高的以20萬元賣了。還有一套五層樓高的出租和自住，每月收入過萬元。朱先生告訴記者，現(xiàn)在關(guān)外都是以自建房、小產(chǎn)權(quán)房居多，并不擔(dān)心政府會(huì)拆除，他認(rèn)為崗廈就是一個(gè)很好的例子，政府賠償讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都很滿意。朱先生還半開玩笑地說：“現(xiàn)在我們這種農(nóng)民可吃香了，女青年都想嫁個(gè)本地人?！?/p>
在羅湖區(qū)水庫旁的一個(gè)城中村，記者了解到，40來歲的何某從上世紀(jì)90年代來深圳發(fā)展，一直在這個(gè)村里辦廠，跟村里關(guān)系很好。于是，何某陸續(xù)地買了村子里的不少農(nóng)民房，現(xiàn)在他干脆把廠都停了，當(dāng)起包租公。他告訴記者，兩年前有地產(chǎn)商跟村里談改造城中村，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)商計(jì)劃是用7000元每平方米收購的，當(dāng)時(shí)村里嫌少?zèng)]談成?！斑@里遲早要改造的，我們現(xiàn)在是等著他們(開發(fā)商)來談?！?/p>
各方說法：
政府：原定9月梳理小產(chǎn)權(quán)房
據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，深圳市四屆人大常委會(huì)已經(jīng)對(duì)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定(草案)》(以下簡稱《決定》)進(jìn)行了審議，目前正在走程序。他說，這次政府的決心很大，違法建筑要被拆除。宋丁介紹，據(jù)市政府人大的近期發(fā)布有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的條例，原定今年9月3日對(duì)整個(gè)深圳發(fā)布有關(guān)違法建筑全面梳理、分類處置。
律師：購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)
廣東競(jìng)德律師事務(wù)所的司賢利律師認(rèn)為，購買小產(chǎn)權(quán)房主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：一、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)難以規(guī)避。二、如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
對(duì)于村委會(huì)向購房者提供貸款這種新做法，司律師認(rèn)為，政府不禁止民間信貸，只要利率不高于拆息銀行的4倍以上。但是，這種村委會(huì)的貸款，誰來做擔(dān)保人，具體如何操作，值得認(rèn)真考究。
專家：小產(chǎn)權(quán)房是低端房補(bǔ)充
深圳市建筑與社會(huì)評(píng)論員賀承軍表示，深圳在1999年3月5日就對(duì)城市的違法建筑有個(gè)處理意見，但是卻一直沒有順利推行。農(nóng)民房以其數(shù)量龐大、價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)，不僅解決了原村民自身的住房問題，且解決了大量外來人口的住房需求。目前小產(chǎn)權(quán)房成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的低端商品房，也的確是對(duì)低端商品房的一種補(bǔ)充。(王納、龔夷菲)
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