珠三角的春天比中國(guó)絕大多數(shù)的地方都來(lái)得早。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚(yáng)，氣溫直逼30攝氏度。在這里，沉寂已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先顯露暖意，量?jī)r(jià)齊升。
“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國(guó)最市場(chǎng)化的，對(duì)市場(chǎng)供需變化最敏感，領(lǐng)跌也將領(lǐng)漲?！鄙钲谝簧鲜械禺a(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者。
盡管存貨消化在提速，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣深房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目少之又少。一上市地產(chǎn)公司高管表示，這一數(shù)據(jù)的“黯淡”，說(shuō)明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來(lái)。
消化存量提速
對(duì)于地產(chǎn)商而言，今年或是去存貨之年。
北京銀聯(lián)信信息咨詢(xún)中心的一份內(nèi)部材料顯示：地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，在2009年迎來(lái)了“高?；钡膸?kù)存積累。兩大全國(guó)性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)不久前起草的一份內(nèi)部報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年末，全國(guó)商品房空置面積可能達(dá)到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、中海等10家房企巨頭，在今年一、二月份共推出140.9萬(wàn)平方米的新盤(pán)，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現(xiàn)象也是嚴(yán)重。截至2月26日，這些房企的庫(kù)存總量近2000萬(wàn)平方米，占據(jù)目前全國(guó)新房庫(kù)存總量的10%。
萬(wàn)科年報(bào)顯示，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的增加。去年，公司的各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房庫(kù)存78.9億元，占比9.2%。這僅僅相當(dāng)于萬(wàn)科兩個(gè)月的銷(xiāo)售量，其中80%庫(kù)存時(shí)間尚不足一年。
一銷(xiāo)售過(guò)百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”，2008年是“籌錢(qián)”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷(xiāo)售”。他告訴記者，“目前，企業(yè)的庫(kù)存壓力很大，走量是關(guān)鍵?！?/p>
相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月初，已公布2008年年報(bào)的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計(jì)達(dá)809.09億元，同比增長(zhǎng)36.1%，比2008年三季度末略有增長(zhǎng)。按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元。
房地產(chǎn)存貨包括已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備三類(lèi)。截至去年末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，這主要是已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲(chǔ)備的體量更為龐大。2009年的新盤(pán)將使目前的高庫(kù)存“雪上加霜”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價(jià)銷(xiāo)售，那被認(rèn)為是賤賣(mài)資產(chǎn)，他們覺(jué)得只要熬過(guò)寒冬，必定會(huì)有好收成。而事實(shí)上，深圳房市的去庫(kù)存化進(jìn)程似已提速。
深圳國(guó)土資源及房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳新房成交價(jià)格環(huán)比微跌了0.4%，為10988元/平方米，成交有明顯復(fù)蘇的跡象。2月份單日成交面積達(dá)到17443平方米，較1月份增長(zhǎng)37.87%。從區(qū)域來(lái)看，深圳6 大區(qū)中，寶安，福田，羅湖，南山地區(qū)價(jià)格都出現(xiàn)小幅的上升，但漲幅環(huán)比都未超過(guò)5%。
從存量情況看，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%，達(dá)到561萬(wàn)平方米，該庫(kù)存水平為2008 年8月水平，主要原因在于整個(gè)2月深圳新開(kāi)樓盤(pán)只有4 個(gè)，且目前深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間也刺激成交的回升。
上述融資經(jīng)理告訴記者，2月份公司銷(xiāo)售回款4億元，3月份迄今止回款已經(jīng)2億元?！耙呀?jīng)有一年左右沒(méi)有這么好的單月回款了。銷(xiāo)售旺了，回款快，融資也容易?！?/p>
凱基證券認(rèn)為，隨著深圳成交的繼續(xù)回暖，庫(kù)存消化速度將依然平穩(wěn)快速。而開(kāi)發(fā)商如果繼續(xù)放慢推盤(pán)節(jié)奏，未來(lái)3個(gè)月深圳房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)觸底回升。
但也有深圳一商業(yè)銀行客戶(hù)經(jīng)理表示，地產(chǎn)商“去存貨化”的關(guān)鍵是降低購(gòu)房成本，高庫(kù)存必然對(duì)高房?jī)r(jià)施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫(kù)存能否軟著陸，主要決定于價(jià)格。
“小陽(yáng)春”幻象
在存貨消化的過(guò)程中，今年一季度，廣深地區(qū)的房地產(chǎn)似有“復(fù)蘇”跡象，不少樓盤(pán)都出現(xiàn)了“一日售罄”現(xiàn)象，被市場(chǎng)形象稱(chēng)為地產(chǎn)“小陽(yáng)春”。
2月20日，寶安梅林關(guān)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，成為時(shí)隔14個(gè)月后，深圳的首個(gè)"日光盤(pán)"。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷(xiāo)售面積達(dá)534.80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；商品房屋銷(xiāo)售額326.87億元，同比增長(zhǎng)27.5%。其中，深圳市商品房銷(xiāo)售回升幅度“迅猛”，銷(xiāo)售面積87.33萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)140.6%，銷(xiāo)售額104.13億元，增長(zhǎng)86.4%。
“跌多了，自然反彈?！睆V州一地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理表示。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，深圳房屋銷(xiāo)售價(jià)格以18%的同比下跌幅度位居全國(guó)70個(gè)大中城市之首。廣州次之，降9%。
“其實(shí)，南山區(qū)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了30%，關(guān)外跌幅在40-50%左右?！鄙钲谝坏禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅會(huì)刺激成交量回暖。據(jù)了解，2月，深圳一手房成交面積達(dá)到48.84萬(wàn)平方米，環(huán)比1月上升24.5%，同比劇增580%，二手房則出現(xiàn)了環(huán)比翻倍現(xiàn)象。
但也有上市公司高管認(rèn)為，“小陽(yáng)春”僅僅是反映暫時(shí)的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)還需要調(diào)整。
“消費(fèi)者誰(shuí)也左右不了，能解決市場(chǎng)問(wèn)題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩(wěn)定房市，政策的宗旨在于平衡消費(fèi)者和房企。但市場(chǎng)上商品住宅價(jià)格高，房?jī)r(jià)存在下調(diào)空間仍然是市場(chǎng)問(wèn)題的癥結(jié)所在，因此要擺脫困局最終需要開(kāi)發(fā)商積極主動(dòng)的根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整定價(jià)策略和營(yíng)銷(xiāo)策略?！比A僑城一高管表示。
在他看來(lái)，目前的房市是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，而不是原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)。他引用了一個(gè)數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年年末居民儲(chǔ)蓄存款余額21.8萬(wàn)億元，比上年末增加45353億元。“這意味著相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)入銀行沒(méi)有消費(fèi)，居民還有很大一部分存款可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而卻并沒(méi)有進(jìn)入，這說(shuō)明房屋還沒(méi)有到合理價(jià)位?！?/p>
上海證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)市場(chǎng)并未明確進(jìn)入單邊上揚(yáng)“行情”，而是進(jìn)入了一個(gè)微妙的階段，上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽(yáng)春”，僅僅是階段性反應(yīng)。拿泛海建設(shè)某高管的話說(shuō)，“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下，短期內(nèi)仍將面臨較為復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境?！?/p>
“小陽(yáng)春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的階段性特征：開(kāi)發(fā)商今年的重要任務(wù)是打造一個(gè)健康的資產(chǎn)負(fù)債表和去存貨化；部分購(gòu)房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市，另有部分則觀察到開(kāi)發(fā)商利用“小陽(yáng)春”行情乘機(jī)提價(jià)，保持繼續(xù)觀望態(tài)度；銀行對(duì)房企的貸款已有松動(dòng)，但仍然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敞口和權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)密控制。
廣東省近日出臺(tái)刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”，有研究報(bào)告指出，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說(shuō)”階段，但仍不會(huì)“操之過(guò)急”。
目前，房企、購(gòu)房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未明朗、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)據(jù)仍處于“下行通道”中時(shí)。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四方力量的博弈進(jìn)入一個(gè)微妙的階段。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會(huì)肆意提價(jià)，而購(gòu)房者消費(fèi)需求的進(jìn)一步釋放仍待時(shí)機(jī)。
|
