新開(kāi)工項(xiàng)目仍處冰點(diǎn)
存貨“走量”已經(jīng)開(kāi)始，而新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積及土地購(gòu)置面積仍然處于冰凍狀態(tài)。
國(guó)家信息中心的一份經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，全國(guó)商品房當(dāng)月新開(kāi)工面積自去年7月份就出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，今年年1至2月的全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降了30%、土地開(kāi)發(fā)完成面積同比下降了15.5%。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)3月19日發(fā)布的2008年度市場(chǎng)分析報(bào)告稱(chēng)，2008年，商品房新開(kāi)工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降幅度達(dá)到9.28%，為2003年以來(lái)的首次，特別是2008年第4季度，廣東新開(kāi)工面積只有1233.1萬(wàn)平方米，同比下降了38.97%，新開(kāi)工面積降到了2003年以來(lái)的最低。
深圳市國(guó)土房管局信息披露，今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬(wàn)平方米和1270.49萬(wàn)平方米，同比分別下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬(wàn)平方米和23.98萬(wàn)平方米,同比降幅分別高達(dá)58.04%和44.56%。
業(yè)內(nèi)人士分析，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律，商品房竣工面積實(shí)際上反映的是過(guò)去1年半左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。但考慮到2007年底曾有不少開(kāi)發(fā)商故意放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，因此,今年1至2月的商品房竣工面積實(shí)際反映的是去年年初的開(kāi)發(fā)情況。
當(dāng)時(shí)，深圳開(kāi)發(fā)商普遍放慢了開(kāi)發(fā)腳步，使得今年前2個(gè)月竣工面積出現(xiàn)近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場(chǎng)的新增供應(yīng)量。數(shù)據(jù)顯示,今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅36.47萬(wàn)平方米和34.3萬(wàn)平方米，同比分別減少43.68%和35.26%。
另?yè)?jù)悉,今年前2個(gè)月深圳的商品房和商品住宅新開(kāi)工面積分別為92.63萬(wàn)平方米和60.57萬(wàn)平方米，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量。
行業(yè)投資的衰退成為2009房地產(chǎn)的一大隱憂(yōu)。另一數(shù)據(jù)也在反映行業(yè)的這一趨勢(shì)：從全國(guó)來(lái)看，2008年土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)9.4%，增速同比回落20%
對(duì)行業(yè)前景的“迷?！庇绊懥碎_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。萬(wàn)科年報(bào)顯示，2009年新開(kāi)工面積計(jì)劃約403萬(wàn)平方米，比2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%?？⒐っ娣e計(jì)劃為619萬(wàn)平方米，比2008年竣工量增加約17%。
但萬(wàn)科表示，公司的開(kāi)發(fā)節(jié)奏會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化隨時(shí)調(diào)整，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)，公司隨時(shí)可以增加新的開(kāi)工面積。
總部也位于深圳的招商地產(chǎn)2009年的計(jì)劃新開(kāi)工面積僅130萬(wàn)平方米，同比下降35%。
“地產(chǎn)商都在熬，很多去年下半年以來(lái)沒(méi)有拿地，沒(méi)有新開(kāi)工項(xiàng)目。他們想著保持良好的現(xiàn)金流度過(guò)目前的寒冬。新建項(xiàng)目的開(kāi)動(dòng)可能還需要一段時(shí)間。”上述融資經(jīng)理表示。
銀行貸款松與不松
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債表的形成是地產(chǎn)商今年工作重點(diǎn)中的重點(diǎn)，而不能過(guò)于依賴(lài)銀行。
“今年最關(guān)鍵的任務(wù)就是打造良好的資產(chǎn)負(fù)債，使得企業(yè)更好地活下去，等待市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)。這中間，如何讓長(zhǎng)期融資在負(fù)債比例中更高很重要?！币簧鲜泄靖吖芨嬖V記者。
以泛海建設(shè)為例，2008年年報(bào)顯示，截至去年末，開(kāi)發(fā)支出僅489萬(wàn)元，短期借款為0，長(zhǎng)期借款較年初增長(zhǎng)106.61%，達(dá)到35億元左右。
泛海建設(shè)年報(bào)還指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的項(xiàng)目將同步開(kāi)發(fā)，資金需求在50億元以上。目前，公司已獲得中國(guó)建設(shè)銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京、武漢、深圳的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此外，公司還將爭(zhēng)取完成公司債發(fā)行計(jì)劃。
記者從銀行系統(tǒng)獲得的消息顯示，并非所有的開(kāi)發(fā)商都如泛海建設(shè)這般“幸運(yùn)”。
某國(guó)有商業(yè)銀行深圳龍華支行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理告訴記者，該行今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款僅兩筆，數(shù)額為3億多元。相比去年幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)放款而言，今年確實(shí)出現(xiàn)了松動(dòng)，但是仍不敢輕舉妄動(dòng)?！胺康禺a(chǎn)是有點(diǎn)復(fù)蘇跡象了，但后市如何，還很難把握?！?/p>
據(jù)了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右，其中對(duì)房企的投放占到約30%，而2、3月則幾無(wú)放貸。該行持“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”的原則進(jìn)行放貸。對(duì)客戶(hù)的考察主要依據(jù)凈資產(chǎn)規(guī)模1.5億元以上，資產(chǎn)負(fù)債率75%以?xún)?nèi)，有較豐富的歷史開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。至于項(xiàng)目，則會(huì)考察拿地成本是否低廉?！爸行》科筮€是融不到資金，特別是依賴(lài)單一項(xiàng)目運(yùn)作的房企。”該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。
而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑?！拔覀儽緛?lái)準(zhǔn)備在香港上市，但是市道不好，去年沒(méi)有成功?，F(xiàn)在我們一邊準(zhǔn)備聯(lián)交所的上市，一邊也在看A股有沒(méi)有合適的凈殼資源?！鄙钲谝坏禺a(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者。據(jù)記者了解，至少有兩家深圳民營(yíng)地產(chǎn)公司在尋找A股殼資源，以便實(shí)現(xiàn)迅速上市。
上述人士也表示，公司也感受到了銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)貸款的松動(dòng)。“以前，客戶(hù)的按揭貸款銀行會(huì)凍結(jié)我們使用，現(xiàn)在部分資金已經(jīng)可以使用了。”
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