國(guó)土部24日對(duì)外公布了“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查”的最終結(jié)果,全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地價(jià)、10%的稅費(fèi)成本及幾近固定的建安成本后,超過40%的房?jī)r(jià)成了開發(fā)商牟利的空間。
然而記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),在超低比例的項(xiàng)目資本金背后、在建房尚需施工單位墊資的行業(yè)“潛規(guī)則”背后、在商品房預(yù)售制“支持下”,開發(fā)商的利潤(rùn)遠(yuǎn)沒有想象的那么簡(jiǎn)單。
國(guó)土部專家稱開發(fā)商利潤(rùn)40%
據(jù)國(guó)土部調(diào)查結(jié)果,全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%,最高為58.6%,大多數(shù)占比在15%-30%之間,其中北京最高為51.36%,最低為15.13%,平均略高于全國(guó),為26.8%。
據(jù)了解,房?jī)r(jià)構(gòu)成主要有7個(gè)方面,即前期費(fèi)用、土地成本、政府稅費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)商利潤(rùn)。
“目前國(guó)稅總局也在查開發(fā)商的納稅情況,最終的結(jié)果應(yīng)該以官方的數(shù)據(jù)為準(zhǔn),但根據(jù)我們掌握的信息顯示,正常的項(xiàng)目稅費(fèi)成本最高應(yīng)該為10%出頭,不超過11%。”參與此次調(diào)查的國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松告訴記者,“除土地成本和稅費(fèi)外,開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本大致相當(dāng)。最高不會(huì)超過30%,加之稅費(fèi)成本10%,平均土地成本23.2%,開發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右,即便是算上增值稅,流向政府的也不會(huì)超過40%”。
房?jī)r(jià)仍是霧里看花
但如果就此認(rèn)定開發(fā)商利潤(rùn)是40%, 那長(zhǎng)期以來對(duì)房?jī)r(jià)成本的討論就不會(huì)持續(xù)至今。因?yàn)楸M管土地公開拍賣,稅費(fèi)公開征收,商品房公開出售,但房?jī)r(jià)成本卻從未被明明白白搞清楚過。
早在2005年,福州市物價(jià)局就率先公布了房?jī)r(jià)成本清單,在社會(huì)上引起了很大反響。在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中,開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。這一行為引起了很大反響,評(píng)論認(rèn)為此舉將揭開“樓市黑幕”,但很快就遭到了開發(fā)商和很多地方政府的抵制。
在鳳凰衛(wèi)視一檔訪談節(jié)目中,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)公開放言,讓開發(fā)商公開成本如同讓老公公開老婆胸圍一般是不可能的。
但隨著房?jī)r(jià)不斷高漲,購房者想要弄清楚房?jī)r(jià)成本的意愿越發(fā)強(qiáng)烈。于是開發(fā)商紛紛拋出“房?jī)r(jià)高只是地價(jià)高的表象,高地價(jià)造就高房?jī)r(jià)” 的論調(diào)。
無奈之下國(guó)土部只好公布內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),宣告全國(guó)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)比僅為23.2%,高地價(jià)推漲高房?jī)r(jià)沒有根據(jù)。而開發(fā)商對(duì)此結(jié)果并不買賬,聲稱“這個(gè)數(shù)字肯定低于實(shí)際,平均比例在1/3左右”。
超高的自有資金利潤(rùn)率
“所謂40%是單從項(xiàng)目流水看,前提是開發(fā)商從拿地到最終銷售完畢的所有成本均來源于自有資金,不做任何貸款、不進(jìn)行預(yù)售,事實(shí)上這是不可能的?！?一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)成本核算的專家告訴記者,一般來說,開發(fā)商的項(xiàng)目資本金比例非常少,多數(shù)為銀行信貸,換句話說,如果按照前期投入計(jì)算,開發(fā)商最終利潤(rùn)肯定不會(huì)僅為40%。
據(jù)了解,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言,項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例,即自有資金比例。自有資金比例降低后,開發(fā)商貸款門檻更低,可以用更少的資金貸到更多的款。
在今年5月,國(guó)務(wù)院曾調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。“降低資本金比例就是降低了融資門檻,一個(gè)擁有國(guó)企背景的開發(fā)商,開發(fā)一個(gè)規(guī)模100億元的項(xiàng)目,前期僅需要投入20億元便可操作,最終流水達(dá)到200億元也不為過?！?/p>
巨額信貸外的“壓榨”
除了可以獲得可觀的銀行信貸外,開發(fā)商更可通過建筑商“墊資”、預(yù)售制度來降低成本。
一位不愿透露姓名的建筑公司負(fù)責(zé)人告訴記者,在承接項(xiàng)目的過程中,建筑公司替開發(fā)商墊資早已成為一個(gè)行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。開發(fā)商通過讓建筑公司墊資建設(shè),把生產(chǎn)環(huán)節(jié)的相當(dāng)一部分成本和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給建筑企業(yè),并在最終付款時(shí)拖延,直至房屋銷售完畢才付款。
與此同時(shí),項(xiàng)目封頂后,開發(fā)商便可率先進(jìn)行預(yù)售,提前收回成本,根據(jù)此前住建部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市達(dá)90%以上。
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