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樓市調(diào)控“新政”時限逼近 政策風(fēng)向何去何從?
中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn  2009 年 10 月 20 日 
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地方動態(tài)

上海購房稅費優(yōu)惠年底前有效

去年10月底,在國際金融危機(jī)爆發(fā),并不斷蔓延至國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)之時,為促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等部門有關(guān)文件精神,結(jié)合上海實際,上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制定的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》?!兑庖姟分忻鞔_了上海市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的十四條利好措施,也就是市場俗稱的“十四條”。

正是在“十四條”中,二手房契稅下調(diào),印花稅、土地增值稅等稅費免征,滿2年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅等優(yōu)惠政策得以正式確立,并一直沿用至今。但記者同時也注意到,在執(zhí)行的期限上,“十四條”在制定伊始便留有較大的回旋余地。于是,市場上關(guān)于購房稅費優(yōu)惠將于近期取消的傳言甚囂塵上。

優(yōu)惠政策執(zhí)行期限不一

《意見》中指出,“本意見第一條至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時間執(zhí)行”,即個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,個人銷售住房暫免征收土地增值稅,居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房,其房貸利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付比例調(diào)整為20%等條款,其執(zhí)行時間主要由國家“說了算”,而滿2年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅等條款的執(zhí)行期限,則明確是到“2009年12月31日止”。

早在今年一季度,當(dāng)樓市從去年年底的谷底一路攀升至后來的“暖春”行情時,彼時就有市場人士猜測,契稅可能會調(diào)整,這一傳聞在當(dāng)時的市場交易中果真還帶動了一波成交行情。但后來仔細(xì)看下來才知道,當(dāng)時一、二手房成交的火爆,主要受剛性需求、改善型需求的推動,與稅率優(yōu)惠取消的市場傳聞基本無關(guān)。

優(yōu)惠年底前肯定有效

隨著上半年一、二手房市場成交的持續(xù)火爆,并在今年7、8月達(dá)到本輪樓市復(fù)蘇的頂點,成交量、成交價格雙雙創(chuàng)下新高。然而,隨著剛性需求不斷被消化殆盡,房價一路走高,來到樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”,上海樓市的成交陷入“滯漲”,開發(fā)商、購房者反倒顯得有點不自信了。

用上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的話來說,中國樓市正處于一個敏感的“時間窗口”,當(dāng)前利好與利空消息并存,在市場何去何從問題上,房產(chǎn)界已經(jīng)出現(xiàn)了“明顯分歧”。不管怎樣,三季度各大銀行紛紛對房貸發(fā)放實行“暗地里”收緊,已經(jīng)說明了一些問題。

“房地產(chǎn)政策的調(diào)整不可能由某個部門、某個地方政府說了算,它有賴整個宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢,以及國家經(jīng)濟(jì)政策的制定。”不少市場分析人士在接受記者采訪時均表示,下半年有關(guān)房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的可能性很大,但最多也僅限于市場的猜測,具體怎樣調(diào)、何時調(diào),目前都還沒有明確的說法?!氨臼卸址康囊幌盗袃?yōu)惠還是沿用了去年年底的政策,目前并沒有任何變化?!鄙虾J?2366財稅服務(wù)熱線工作人員在接受記者以普通市民身份咨詢時表示,上述優(yōu)惠的期限,仍以今年年底為準(zhǔn)。這也就是說,如果國家沒有做大的調(diào)整,一些政策性的優(yōu)惠在年底之前依然有效,購銷雙方大可不必過于輕信一些市場傳聞。

開發(fā)商問政

王石:“政策市”需要微調(diào)

王石表示,今年房價上漲是典型的政策市,目前國家出臺的微調(diào)政策是及時、正確的,有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。他認(rèn)為,只要能嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,就一定會影響目前的行情,“二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行,對房地產(chǎn)影響非常之大”。

前年年底,王石準(zhǔn)確預(yù)測到了“房價拐點”臨近,萬科率先舉起降價大旗。談起往事,王石強(qiáng)調(diào):“不是我們有自信,只是我們不太貪婪?!蓖跏硎?,盡管今年以來國內(nèi)一線城市房價出現(xiàn)一定程度的上漲,但目前中國的房地產(chǎn)市場還沒有達(dá)到拐點。

王石對樓市的判斷也與不少業(yè)內(nèi)人士相吻合。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,三季度各大城市盡管集體出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象,但房價將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價升”的情況將延續(xù)到國慶之后,屆時如果政策風(fēng)向繼續(xù)收緊,成交量繼續(xù)下跌,房價才可能階段性見頂,樓市才可能出現(xiàn)拐點。

據(jù)了解,最近萬科的一些做法也與王石“沒到拐點”的觀點一致。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)報道,多位知情人士透露萬科正籌備增發(fā)股份,集資金額目標(biāo)為100億元,用于擴(kuò)大土地儲備。但知情人士并未透露增發(fā)時間表。

潘石屹:政策越嚴(yán)執(zhí)行越難

針對近期發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置”費用標(biāo)準(zhǔn),潘石屹發(fā)表了自己的看法。

他表示,重要的不是政策本身,而是政策能不能嚴(yán)格執(zhí)行。他以《關(guān)于集約用地的通知》為例,分析該項政策的執(zhí)行有兩個難點:

第一,如果由地方政府執(zhí)行,標(biāo)準(zhǔn)如何確定?比如從什么時間開始計算,是頒布土地證的時間開始還是其他時間?再有,如果1000畝土地,只開發(fā)了10畝,其余的990畝算不算閑置?等等,這些細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步明確。

第二,標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格。原來的政策是閑置兩年的土地要無償收回,在“國六條”中加入了一條:“閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費”,這次國務(wù)院文件又加了一條:“對閑置的土地要征收增值地價”,政策看起來一次比一次嚴(yán)格,但是往往越是嚴(yán)格,執(zhí)行起來越難?,F(xiàn)實情況是,連第一條基本政策都執(zhí)行不了,有的開發(fā)商囤積的土地足夠開發(fā)20年以上,這說明不是政策不嚴(yán)格,而是太嚴(yán)格了,已經(jīng)到了無法執(zhí)行的地步,反而造成了大量土地的囤積和資源浪費。

來源: 國際金融報
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