如果沒有國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒有去年10月以來中央和地方的聯(lián)袂救市，今年絕不可能復(fù)演2007年盛市圖景——加入人為因素之后，我們分析市場趨勢的視線會變得有些模糊，但只要我國住宅改革的市場化方向不變，政策只能在短期內(nèi)決定市場形態(tài)，中長期走勢主要還是由市場機(jī)制說了算。在綜合考慮市場機(jī)制與政策干預(yù)兩種因素的前提下，筆者認(rèn)為，未來半年內(nèi)，全國市場總體行情趨于平淡。
市場和政策將展開激烈博弈
從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察，我國樓市正在經(jīng)歷第三個中周期。宏觀經(jīng)濟(jì)存在周期性波動的規(guī)律，又可細(xì)分為長周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究價值。改革開放以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相似。1988年進(jìn)行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產(chǎn)市場開始起步，至今走完了兩個完整的中周期。
根據(jù)國房景氣指數(shù)的變化可知，第一個周期是1990年至1997年，景氣高點(diǎn)出現(xiàn)在1993年，達(dá)118點(diǎn)，低點(diǎn)出現(xiàn)在1997年，為88點(diǎn)；第二個周期是1998年至2009年，2007年11月達(dá)到107點(diǎn)的峰值，2009年3月下滑至96點(diǎn)的谷值。這兩個周期有些不同，前者處于市場化早期，后者市場化程度迅速提高。前者屬于急升緩降，海南、北海等地市場狂熱導(dǎo)致3年即觸頂；后者屬緩升快降，增長了近10年，而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什么呢？市場的“無形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，而政策的目標(biāo)是“逆周期”調(diào)控，作用是加速或延緩周期變化。
今年4月開始，國房景氣指數(shù)由跌轉(zhuǎn)升，意味著我國樓市新一輪上升周期已經(jīng)啟動。可走出的軌跡卻有些不健康，今年二季度以來成交量狂增、價格猛漲，部分城市投資投機(jī)風(fēng)氣趕上2007年。
結(jié)果將是如何？其實(shí)也簡單。在今年第四季度和明年，市場機(jī)制和政策機(jī)制將展開激烈博弈。今年二三季度市場反彈力度過大，已非復(fù)蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場繼續(xù)走熱。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺不同的是，自今年以來，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴(yán)格化、查處閑置用地等情況，則可以認(rèn)為政策稍稍收緊。
明年一季度或小幅下跌
接下來，不妨分析一下近期市場表現(xiàn)。從成交量來看，今年全國商品房的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在6月份，7月環(huán)比下跌19%，8月環(huán)比持平，9月環(huán)比增長16%，不過仍低于6月。9月份，各個城市成交情況出現(xiàn)分化，一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外，京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑，多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好，中部次之，東部稍差。由此充分證明，全國樓市調(diào)整的時間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。值得關(guān)注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應(yīng)緊張。
從房價分析，筆者認(rèn)為，9月全國商品房價格出現(xiàn)“漲幅拐點(diǎn)”。70個大中城市房價指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房價漲幅首次收窄，接下來還將繼續(xù)縮小，極有可能在明年一季度出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。從區(qū)域看，9月70個城市中有66個新建住宅銷售價格上漲，其中漲幅最大的5個城市是，溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟(jì)寧1.9%、銀川1.7%；價格下降的城市有2個，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。房價的區(qū)域性漲跌，并無明顯規(guī)律可言。
未來半年，基本上可以看得清全國市場總體走勢：樓市行情趨于平淡。就成交量而言，今年三季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，四季度和明年一季度極有可能繼續(xù)遞減。2007年全國新建商品房成交面積為7.6億平方米，2008年為6.2億平方米，按前三季度成交量測算，今年可能達(dá)到7.8億平方米。而2007年屬非理性繁榮，今年成交量這么高亦不正常，2010年全年銷售很難超過今年了，估計有可能下跌1-2成。
至于房價，筆者認(rèn)為，明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅下跌，但期望全年大跌是不現(xiàn)實(shí)的，價格維持盤整的可能性更大。政策走勢目前來看相當(dāng)曖昧，眼下業(yè)界熱衷于猜測營業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會否終止，其實(shí)相關(guān)政府部門目前也在征求意見，筆者日前就參加過相關(guān)的一次會議。不過，可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因為經(jīng)濟(jì)回暖還需要房地產(chǎn)繼續(xù)出力，但考慮到明年即將到來的通脹以及今年以來資產(chǎn)價格高漲等不利因素，適度抑制樓市中的投資投機(jī)需求，將被列為政策目標(biāo)。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長 楊紅旭）
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