備受關注的深港合作開發(fā)深圳前海中心邁出關鍵一步，擬將其打造成深港現代服務業(yè)合作區(qū)，也有望成為珠三角的現代服務業(yè)中心。這片被構想成珠三角“曼哈頓”的灣區(qū)瞬間成為投資熱土，寄希望成為深圳的另一個中心。
深圳市公布的最新進展表明，明年初將完成前海地區(qū)空間布局規(guī)劃，并開展城市設計招標國際咨詢。明年上半年，前海地區(qū)規(guī)劃將基本完成，下半年該地區(qū)的建設有望全面啟動。目前深圳市正加緊該區(qū)域基礎設施和交通的協調處理。
繪制珠三角“曼哈頓”藍圖
前海區(qū)域位于珠江口東岸、深圳南山半島西側，規(guī)劃總用地面積15平方公里。前海作為珠三角“穗-深-港”發(fā)展主軸上的重要節(jié)點，既是珠三角臨近香港的端點，也是香港高端服務業(yè)向內地市場拓展的起點，有望發(fā)揮深圳走向世界和香港輻射內地的“雙跳板”作用，被部分規(guī)劃專家譽為未來的珠三角“曼哈頓”。
上世紀80年代，深圳市一直把前海作為發(fā)展備用地；90年代曾研究過將其作為高科技園區(qū)或者經濟適用房開發(fā)區(qū)，最后都放棄。隨著時間的推移，這塊地在擁擠的深圳市顯得尤為寶貴。
前海地區(qū)的交通優(yōu)勢成為深港打造現代服務業(yè)合作區(qū)的重要條件。前海地區(qū)地處深圳、廣州、珠海、澳門、東莞、中山等城市一小時交通圈內，具備海陸空交通資源。規(guī)劃中的深港機場快線從前海經過，未來可在10分鐘內抵達深圳機場、香港機場，半小時內抵達香港中環(huán)。廈深鐵路西沿線、機荷連接線、廣深沿江高速公路、南坪快速路、海濱大道以及穗莞深城際線、深港機場連接線、地鐵1號線和5號線、前海樞紐站都將在這會合。
深圳市規(guī)劃國土委副主任許重光表示，目前前海地區(qū)還有10平方公里的土地未開發(fā)，這是特區(qū)內可開發(fā)建設用地面積最大的區(qū)域?！?0平方公里已經很大了，如果我們先將其中5平方公里建好，就是不得了的成績，我們不求最大，但求最好?！?/p>
根據深港兩地溝通，前海將打造成為深港合作先導區(qū)、體制機制創(chuàng)新區(qū)、現代服務業(yè)集聚區(qū)、結構調整引領區(qū)，重點發(fā)展創(chuàng)新金融、現代物流、總部經濟、科技及專業(yè)服務、通訊及媒體服務、商業(yè)服務六大領域，優(yōu)先發(fā)展前海灣保稅港區(qū)和前海商務中心區(qū)。
從整個合作區(qū)區(qū)位規(guī)劃來看，位于南部的前海灣保稅港區(qū)作為先期啟動區(qū)，重點發(fā)展現代物流和供應鏈管理服務業(yè)，積極吸引金融、保險、航運、貿易、信息等相關服務業(yè)入區(qū)。而北部的前海商務中心區(qū)將重點發(fā)展創(chuàng)新金融、會計法律服務、金融信息、科技服務、通訊及媒體服務等現代服務業(yè)。中部為綜合性的功能服務區(qū)。
深圳市國土委相關專家還表示，前海地區(qū)的建設將借鑒香港及國際先進地區(qū)的成功經驗，充分利用山、海資源，建設和諧、宜居、優(yōu)美的山海城相融合的生態(tài)型濱海城區(qū)?！?/p>
前海房產投資升溫
早在8月份粵港合作聯席會議確定打造前海中心區(qū)之后，香港經濟日報就稱“前海將成深圳的浦東”，還號召“港商應該抓緊前海這個深圳浦東的新機遇”。目前，前海灣成規(guī)模成片的住宅主要聚集在南山區(qū)前海片區(qū)和寶安中心區(qū)，片區(qū)目前的房價在1.5萬元/平方米左右。而香港中環(huán)新樓盤價格多在10萬元/平方米以上。
前海中心區(qū)規(guī)劃直接帶動灣區(qū)房產熱銷。國慶期間，寶安中心區(qū)的小戶型樓盤花樣年華郡開盤后獲得投資者追捧，僅10月份銷售就達到889套，位列深圳樓盤成交龍虎榜第二名，目前已經全部售罄。
寶安中心區(qū)的另一個項目非常公館11月7日開盤，推出551套房源，當天上午即銷售完畢。該項目銷售負責人表示，開盤前認籌的人已遠超預期，大部分是關內投資客。業(yè)內人士分析，近期前海中心區(qū)規(guī)劃和定位明確，加之房價仍較關內低估，使投資客轉投寶安中心區(qū)。
而去年房價跳水嚴重的南山區(qū)前海片區(qū)，今年以來也漲幅巨大。曾經滯銷的雷圳0755去年成為關內首個跌破萬元的樓盤，最低時只有9000多元/平方米，而今隨著附近造成污染的熱電廠搬遷規(guī)劃，均價已上升至14000元/平方米。同區(qū)域的泛海拉菲花園上半年推出的高層住宅已銷售完畢，國慶期間不得不再次加推。諾德國際居住區(qū)的銷售人員也透露，自6月份以來，前來購房的置業(yè)者中投資客占比較大，普遍看中的小戶型樓盤的回報率和前海片區(qū)的升值空間。
“近期前海片區(qū)二手房成交增長非常明顯，粗略估計，10月比9月增加了40%，同時業(yè)主返價明顯增多，一套房成交價比之前掛牌價高出十萬八萬很正常。”招商置業(yè)前海片區(qū)區(qū)域經理表示。另有中介負責人表示，“相比之下，前海的二手房價今年漲幅較小，9月時普遍為1.3萬—1.6萬元/平方米，價格洼地明顯。近期因前海中心規(guī)劃確立帶動，現在普遍漲至1.4萬—1.8萬元/平方米?！?/p>
深圳社科院城市運營中心主任高海燕表示，寶安中心區(qū)正在大都會化的中心區(qū)，前海作為泛珠三角CBD的戰(zhàn)略地位很清晰。“其將成為深港合作的先行地區(qū)和東盟自由貿易區(qū)的鏈接器，自然成為香港自由貿易區(qū)的延伸部分。”
區(qū)域完善尚需時日
“對于市民關心的前海地區(qū)會不會大規(guī)模開發(fā)房地產，可以明確地說，前海地區(qū)將以產業(yè)為主，生活配套主要在周邊區(qū)域安排，但不排除有少量居住配套設施。”深圳市規(guī)劃國土委副主任許重光表示。
業(yè)內人士分析，深圳市政府特別強調不搞房地產的目的,是為杜絕出現以經濟區(qū)開發(fā)為名、圈地做房地產為實的現象,嚴守中心區(qū)高標準準入條件，防止可能對中心區(qū)資源產生掠奪和侵占的一切干擾,保證中心區(qū)的專業(yè)競爭力和發(fā)展空間。
深圳市擬將前海地區(qū)建設成為功能完善、布局合理、土地集約利用、現代服務業(yè)發(fā)展的地區(qū)，成為未來深圳新城市中心。為了保證前海地區(qū)的發(fā)展有步驟、高起點，深圳市已暫時凍結前海地區(qū)的土地開發(fā)，待規(guī)劃好后再開發(fā)使用。
“拿前海中心比照紐約金融商業(yè)中心、豪宅區(qū)曼哈頓，這明顯是從房地產的角度來看，期望前海中心區(qū)建設會對區(qū)域房地產價值有較大提升?！泵乐谐鞘信c房地產發(fā)展促進會董事青忠貴指出，前海中心可建成“曼哈頓”的可能性很小，“前海中心規(guī)劃只是近一兩年的想法，并不成熟，福田中心區(qū)的建設用了10年時間，前海中心的建設至少也要10年以上。查看一下前海的地圖，前海規(guī)劃有8平方公里的物流園，還有保稅區(qū)、港口、貨運，曼哈頓沒有這樣的規(guī)劃?！鼻嘀屹F認為，前海中心的成熟肯定會帶動周邊房產的升值，如果看好長期發(fā)展，現在購入也是一個比較好的選擇。
世華地產研究總監(jiān)肖小平認為，前海中心區(qū)要成為“曼哈頓”，需要修建較多的高級寫字樓吸引高端企業(yè)進駐，而現在無論是交通配套還是區(qū)域的產業(yè)吸引力都顯不足。不過，等到十多年后前海中心區(qū)成熟，周圍的樓盤也有10至20年的樓齡，也會制約房產的升值幅度。
深圳中原地產總經理李耀智也認為，前海中心的建設比較特別，目前整個中心區(qū)還在規(guī)劃，但周邊南山、寶安中心區(qū)的住宅配套已比較成熟。住宅先行導致樓盤品質參差不齊，很難與前海中心的高端定位相匹配，房產升值潛力受到約束。
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