11月4日，在葉檀新書《拿什么拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)？》發(fā)布會(huì)上，作者葉檀和社科院經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝就中國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在的問題進(jìn)行了熱烈的討論?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者就目前高漲的房?jī)r(jià)提出了問題，并采訪了兩位專家。
囤地收益率已高于黃金
《證券日?qǐng)?bào)》：您怎么看待現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為？
劉煜輝：我覺得中國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)反映的是一個(gè)體制下的合理價(jià)格，也就是說只有這個(gè)體制才能創(chuàng)造這個(gè)價(jià)值。
我曾經(jīng)寫過一篇文章，從供求兩方面看這個(gè)問題，從供給角度來講，這個(gè)制度肯定是政府壟斷市場(chǎng)的土地供應(yīng)，在這個(gè)制度背景下面跟成熟歐美市場(chǎng)土地私有制根本無法做比較，在這個(gè)體制下面看到中國(guó)地產(chǎn)商不是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)房屋的企業(yè)，實(shí)際上是土地銀行，拿到這個(gè)土地，馬上有銀行給錢，資本市場(chǎng)也給你錢，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲(chǔ)備，在土地供給壟斷保護(hù)下面或者土地升值，絕大部分來自土地儲(chǔ)備的收益，只要銀根不緊的話，任志強(qiáng)有一句話說的很直白，現(xiàn)在只要有地就拿，開開心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產(chǎn)商能夠控制好從土地到樓盤實(shí)現(xiàn)的速度，在中國(guó)做房地產(chǎn)肯定是穩(wěn)賺不賠。我覺得這是一個(gè)金科玉律。從07、08房地產(chǎn)突擊開發(fā)的，從中也汲取了這樣的教訓(xùn)，現(xiàn)在只要掌握07、08年那一段教訓(xùn)的話，我想未來中國(guó)高房?jī)r(jià)可能還要有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。這是我的看法，從供給上來講的話是這樣的。
從需求上講，中國(guó)這么大人口的基數(shù)，包括城市化，中央銀行反正是以物價(jià)指數(shù)作為行動(dòng)指南，所以只要這個(gè)東西不漲的話，放那么多貨幣也是無罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發(fā)的資產(chǎn)保值的需求，中國(guó)房地產(chǎn)可以變成一個(gè)根深蒂固的觀念，中國(guó)房地產(chǎn)就可以等于黃金一樣，成為一個(gè)天然的保值品。因?yàn)榇蠹抑傈S金基本上沒有實(shí)用價(jià)值，或者實(shí)用價(jià)值非常低。
葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，他屯地收益大概是60%多，而當(dāng)時(shí)黃金才50%多。
其實(shí)從房?jī)r(jià)起起落落來看，起碼房地產(chǎn)投資性和保值性很好。我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這么一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，有時(shí)候簡(jiǎn)直無話可說，這個(gè)市場(chǎng)有時(shí)候讓人頭暈，它摻雜的問題實(shí)在很多。我們經(jīng)常用房?jī)r(jià)收入比這些東西，不光在這幾個(gè)指標(biāo)，所有國(guó)外指標(biāo)拿到中國(guó)一衡量，全部都報(bào)掉，沒有用，水平就躥出去了。
被高房?jī)r(jià)犧牲的一代
《證券日?qǐng)?bào)》：中國(guó)的高房?jī)r(jià)是由什么決定的？中國(guó)的房?jī)r(jià)還有沒有下降的一天？
劉煜輝：我最近聽到一個(gè)房?jī)r(jià)最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設(shè)你一個(gè)人是白領(lǐng)，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當(dāng)你的收入從3000元轉(zhuǎn)到4000元的時(shí)候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入?yún)s是三倍。房?jī)r(jià)上漲之所以有理，是因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。
葉檀：政府經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說都有自己一套邏輯。房?jī)r(jià)事情我著重看兩點(diǎn)，之所以房?jī)r(jià)這么堅(jiān)挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房?jī)r(jià)的高升。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強(qiáng)，一旦火山噴發(fā)的話，會(huì)把所有的貨幣燒成灰燼。
劉煜輝：日本現(xiàn)在房?jī)r(jià)比80年代末低30%，而且永遠(yuǎn)上不去。
葉檀：所以只要我們活的壽命夠長(zhǎng)，我們一定會(huì)看到中國(guó)房?jī)r(jià)有上不去的那一天，會(huì)有這么一天，因?yàn)槔淆g化很快就要到了?，F(xiàn)在大家把所有的財(cái)富都拿出來買房子，我想80年代這一批人，年輕時(shí)候拼命買房，年老的時(shí)候房?jī)r(jià)一錢不值。
房地產(chǎn)，我想強(qiáng)調(diào)的是土地市場(chǎng)。其實(shí)剛才劉煜輝也說到了土地市場(chǎng)。因?yàn)槲覀兘?jīng)常說房改，現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調(diào)來調(diào)去，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，當(dāng)去年我們以為是我們調(diào)房得力，房?jī)r(jià)下跌的08年的時(shí)候，誰知道是金融危機(jī)的前兆，根本不是調(diào)的好。在這種情況下，現(xiàn)在很多人提出來中國(guó)要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國(guó)房地產(chǎn)癥結(jié)的癥結(jié)就在于土地市場(chǎng)。所以我主張來一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來改去，表面順應(yīng)了人心，其實(shí)什么也沒做，反而調(diào)用了很多社會(huì)資源，還要給你納稅。我們經(jīng)常說土地是開發(fā)商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場(chǎng)兌現(xiàn)，更重要還是中國(guó)政府的土地銀行，通過土地，財(cái)政不足的時(shí)候可以通過土地拉拉高，多一點(diǎn)土地收入。這樣的市場(chǎng)不改的話，想改變房地產(chǎn)市場(chǎng)，是緣木求魚，不可能的。
即是政策調(diào)整
成交量變化也不會(huì)太大
《證券日?qǐng)?bào)》：大家都說今年年底有一部分房地產(chǎn)政策要到期了，您覺得下一步房地產(chǎn)政策會(huì)怎么調(diào)？前一段時(shí)間大家都說政府的意見，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)不太好，需要用房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)，您怎么看？
葉檀：明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)誰也不要靠，只要維持后續(xù)效力，經(jīng)費(fèi)繼續(xù)投入就可以了，按照慣性就可以。房地產(chǎn)，到今年年底主要是兩個(gè)政策比較敏感的政策，第一是二套房貸政策，改善住房政策，實(shí)際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海，這些二套房政策房貸已經(jīng)開始收取。還有一個(gè)比較敏感，有的地方為了刺激房地產(chǎn)交易，甚至半年就開始免稅。這是刺激交易非常大的一塊稅費(fèi)政策。我們現(xiàn)在主要觀察的就是這項(xiàng)稅收會(huì)不會(huì)變化?，F(xiàn)在房地產(chǎn)這兩個(gè)月成交量急劇上升，主要大家多想趕在12月前，政策到之前把這個(gè)稅錢免掉，省得到1月，誰知道稅收會(huì)不會(huì)變。但是從現(xiàn)在來看，我覺得這個(gè)政策有可能保證。即便調(diào)整政策，對(duì)于貨幣貶值預(yù)期還是在，即便調(diào)整之后，還是會(huì)有很多人去買房子，成交量下降不會(huì)太大。
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