8月底，萬科重磅推出的112億元公開增發(fā)計(jì)劃，將近期上市房企融資熱潮推向了高峰。根據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經(jīng)完成增發(fā),有32家公司公布了增發(fā)預(yù)案，融資規(guī)模近千億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，房企融資投向項(xiàng)目開發(fā)，可直接提高新房開工率，增加市場供應(yīng)。但是，近期房企調(diào)高開工計(jì)劃，主要目的是“補(bǔ)充庫存”，7、8月份的開工情況并沒有像先前預(yù)期的那樣好轉(zhuǎn)。市場環(huán)境趨于復(fù)雜后，房企融資往往指向土地儲(chǔ)備，新開工面積難以有效提升。而巨額資金流入土地市場，無疑將吹大土地泡沫。
“扎堆”融資近千億
自年初開始，房地產(chǎn)市場的銷售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了一線開發(fā)商融資擴(kuò)張的意愿。根據(jù)中國證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，年初至今共有12家房地產(chǎn)公司通過公開資本市場完成再融資364億元；此外還有33家房企公布了增發(fā)預(yù)案，募集資金超過610億元；二者相加，上市房企再融資規(guī)模近千億元。
目前，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)已經(jīng)完成了非公開發(fā)行，募集資金總額分別達(dá)到80億元和42億元。再加上招商地產(chǎn)非公開發(fā)行預(yù)案中計(jì)劃募集的50億元和萬科此次計(jì)劃公開增發(fā)的112億元，“萬保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規(guī)模就超過280億元。與此同時(shí)，還有復(fù)地、富力等多家開發(fā)商計(jì)劃通過債券融資。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年樓市、股市的快速回暖，是引發(fā)上市房地產(chǎn)公司再融資沖動(dòng)的關(guān)鍵所在。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自3月份起，全國70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)環(huán)比上漲。雖然價(jià)格的穩(wěn)步上漲抑制了成交量進(jìn)一步放大，但是今年前7個(gè)月全國商品房銷售面積和銷售金額還是分別增長了37.1%和60.4%。
在二級市場上，房地產(chǎn)板塊雖然自7月底以來經(jīng)歷了大幅調(diào)整，但由于前期反彈迅速、漲幅較大，仍然是市場上復(fù)蘇最快的板塊之一。截至8月30日收盤，房地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)到79.65%，位列所有板塊的第四位。
有業(yè)內(nèi)專家表示，在經(jīng)歷了上半年的全面復(fù)蘇后，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)有了很大改善，大型開發(fā)商所面臨的經(jīng)營壓力正在逐步減少。
剛剛披露完畢的中報(bào)顯示，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長51.24%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為401.60億元，而去年同期該指標(biāo)為-334.76億元。與此同時(shí)，房企的資本結(jié)構(gòu)也有了一定好轉(zhuǎn)。除ST公司外，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為58.48%，同比下降了1.01個(gè)百分點(diǎn)。
在資金鏈較為寬松的當(dāng)下，房企進(jìn)行再融資并不僅僅為解決“策略”層面的問題。愛建證券研究員左紅英表示，在激烈的市場競爭中，擁有更多的資金和土地，意味著擁有更大的主動(dòng)權(quán)。迫于競爭壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過再融資來維持行業(yè)地位。
新開工尚存懸疑
房企融資的真實(shí)意圖是決定樓市供給的重要因素。如果融資投入開發(fā)，那么將改善供求平抑房價(jià)；如果用于囤地，那無疑將推高資產(chǎn)泡沫。
萬科在融資方案中表示，募集的112億元中有92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元?jiǎng)t用于充實(shí)公司流動(dòng)資金。而這14個(gè)項(xiàng)目既包括部分老項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，也涵蓋了今年獲得的新增項(xiàng)目。
中報(bào)顯示，一線開發(fā)商在調(diào)高年內(nèi)的計(jì)劃開工面積，但是從短時(shí)期來看，新開工面積并沒有顯著提升，甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降。
多家券商研究顯示，7月份的新開工面積環(huán)比降幅明顯。同時(shí)，大部分研究機(jī)構(gòu)并不看好即將公布的8月份新開工數(shù)據(jù)。
中金公司報(bào)告稱，7月份新開工面積單月環(huán)比下降42%、同比微升0.7%的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。由于新建房屋供給周期較長，具有滯后性，預(yù)計(jì)當(dāng)前的投資要在四季度和明年才能得到滯后反映。
由于預(yù)期未來信貸規(guī)模下降，加上樓市陷入“價(jià)漲量跌”的局面，部分開發(fā)商對于行業(yè)未來走勢開始持觀望態(tài)度，這使得新開工面積難以得到有效提升。
保利地產(chǎn)在中報(bào)中指出，房地產(chǎn)市場“V”型反轉(zhuǎn)的宏觀基礎(chǔ)還不牢固。保利地產(chǎn)表示，由于貨幣政策面臨微調(diào)，加上行業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)前景不明朗，公司將面臨更加復(fù)雜的市場環(huán)境。
謹(jǐn)慎或許代表了部分開發(fā)商對行業(yè)未來發(fā)展的態(tài)度。在短期內(nèi)新開工面積還不能得到大幅提升的情況下，土地市場就成為了資金流向的另一種選擇。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果開發(fā)商通過內(nèi)部資金調(diào)動(dòng)和置換，將大量募集資金用于購買土地，將進(jìn)一步抬高地價(jià)，催生樓市和土地市場泡沫。
融資回報(bào)宜匹配
房企巨額融資也帶來了投資回報(bào)問題。通過持續(xù)“吸金”，上市房企的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力均有了長足的增長。
作為趨勢上升的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近幾年取得了快速發(fā)展，業(yè)內(nèi)上市公司凈利潤保持持續(xù)增長。其中，保利地產(chǎn)近三年的復(fù)合增長率達(dá)到了124.16%，萬科和金地集團(tuán)分別達(dá)到23.02%、18.26%。
但從股息率的角度看，上市房企的現(xiàn)金分紅回報(bào)還有待提升。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年以來，萬科累計(jì)分紅18.92億元，三年累計(jì)分紅占年均可分配利潤的比例達(dá)到44.82%；保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)累計(jì)分紅4.26億元和3.68億元，占年均可分配利潤的比例分別為39.46%和38.41%。
根據(jù)中國證券報(bào)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，如果將股息分紅等全部計(jì)算在內(nèi)，二級市場上萬科和保利地產(chǎn)近三年的股東回報(bào)率達(dá)到了451.68%和621.06%，金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為518.44%和357.52%，超越了市場平均水平。
專家表示，在業(yè)績允許的情況下，上市公司應(yīng)該向股東分配持續(xù)穩(wěn)定且不斷增長的紅利，使對投資者的分紅與從股市上進(jìn)行的融資相匹配。（于萍 林喆）
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