甚囂塵上的房荒論令不少深圳市民焦慮不安?！拔掖蛄藥状坞娫捜ピ儐?wèn)何時(shí)開(kāi)盤，售樓小姐一拖再拖，后來(lái)不耐煩的報(bào)出個(gè)3萬(wàn)/平方米天價(jià)，明擺著不想賣?！币恢标P(guān)注深圳市龍崗區(qū)某大型樓盤的華先生十分苦悶，原本聽(tīng)說(shuō)6月初就有新項(xiàng)目加推，等到8月初還沒(méi)有推出。
華先生遇到這種惜售情況在眾多城市并不少見(jiàn)，今年樓市存量快速消化，不少開(kāi)發(fā)商雖然紛紛加快開(kāi)工，卻減慢了拿預(yù)售證和開(kāi)盤速度，“房荒”正在各地蔓延。
樓市青黃不接？
深圳市南山區(qū)深圳灣口岸附近某高檔樓盤就是這樣一個(gè)慢吞吞開(kāi)盤的典型代表。自5月8日該樓盤隆重開(kāi)放銷售中心，開(kāi)盤時(shí)間就一拖再拖，售樓小姐口中的開(kāi)盤時(shí)間從7月初延伸到8月初，到了8月初又緩至8月底，最新開(kāi)盤日期暫定的是9月初。
在該高檔樓盤現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)證券報(bào)記者看到，樓體都已經(jīng)封頂，一棟棟高高矗立在深圳灣畔，雖然還沒(méi)有開(kāi)盤，卻不斷的有購(gòu)房者前來(lái)詢問(wèn)和登記，售樓小姐正在熱情地通知客戶前來(lái)登記。銷售接待人員介紹，目前還沒(méi)有拿預(yù)售許可證，但正在進(jìn)行蓄客和購(gòu)買意向登記。中國(guó)證券報(bào)記者登錄深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和國(guó)土局網(wǎng)站，還沒(méi)有該豪宅取得預(yù)售許可證的信息。
在與售樓小姐的攀談過(guò)程中，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，該樓盤暫定的均價(jià)為3.5萬(wàn)元／平方米，雖然都達(dá)到銷售條件，但一期只預(yù)備推出70多套，已經(jīng)進(jìn)行意向登記并交納VIP卡誠(chéng)意金的客戶卻超過(guò)300戶，其預(yù)售房源與客戶之比已經(jīng)超過(guò)了1∶4.。對(duì)于其他單位何時(shí)推出，售樓人員表示還沒(méi)有時(shí)間表，留著慢慢賣并不著急。
類似情景在深圳樓市隨處可見(jiàn)。龍崗區(qū)一個(gè)大社區(qū)樓盤和南山區(qū)某別墅大盤雖然早已拿到了預(yù)售證，卻都遲遲未定出開(kāi)盤時(shí)間表，眼下正忙著進(jìn)行VIP登記和辦理VIP卡。
中國(guó)證券報(bào)記者在深圳梅林關(guān)外調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，眾多樓盤的主體工程已完工，都已封頂，卻遲遲不拿預(yù)售許可證，而是積極進(jìn)行VIP登記和蓄客，以營(yíng)造樓盤走俏、供不應(yīng)求的效果。有的項(xiàng)目有多棟住宅達(dá)到預(yù)售條件，卻分批分次拿許可證，逐次推盤，不斷提價(jià)。深圳市社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕認(rèn)為，無(wú)論是虛標(biāo)高價(jià)嚇退消費(fèi)者，還是以VIP登記營(yíng)造供不應(yīng)求效果，都是開(kāi)發(fā)商為達(dá)到捂盤效果的手段。
據(jù)深圳市國(guó)土局網(wǎng)站顯示，截至8月底，一手住房可售房源只有33821套，可售面積約為362.31萬(wàn)平方米。按照上半年日均銷售200套計(jì)算，只需5個(gè)月即可售完。自今年初深圳市存量新房開(kāi)始不斷減少，1月10日跌破6萬(wàn)套，為59871套；3月27日跌破5萬(wàn)套，為49923套；5月31日跌破4萬(wàn)套，為39974套。一邊是存量房快速消化，另一邊是新房延遲上市，樓市“青黃不接”局面刺激房?jī)r(jià)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上揚(yáng)。
“存量房源數(shù)據(jù)只能反映在建項(xiàng)目達(dá)到批售狀態(tài)的情況，實(shí)際上還有很多在建的項(xiàng)目沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，這部分?jǐn)?shù)量較大，卻沒(méi)有計(jì)入存量房數(shù)據(jù)里?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，判斷樓市供應(yīng)情況不能只看存量可售房源，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，即使未來(lái)沒(méi)有新建商品房推出，深圳的住宅也可以保證未來(lái)兩三年的供應(yīng)量。
人為制造“房荒”
2008年的樓市冰河期令許多發(fā)展商放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，延遲旗下項(xiàng)目的入市時(shí)間。以深圳市為例，今年上半年全市新增供應(yīng)只有212萬(wàn)平方米，但是成交一手住宅388萬(wàn)平方米，比去年同期增加149%。需求的快速釋放以及供應(yīng)的不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛上漲，開(kāi)發(fā)商惜售心理蔓延。
早在6月份開(kāi)始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風(fēng)。由于預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，許多項(xiàng)目或以各種理由延遲開(kāi)盤，采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商此舉無(wú)疑“火上澆油”，加劇樓市供需緊張局面，人為制造“房荒”。
一次只開(kāi)一棟樓盤，慢慢推高房?jī)r(jià)，是開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的做法。以北京市世紀(jì)星城為例，自2007年一期開(kāi)盤以來(lái)，共分批拿了8次預(yù)售證，未來(lái)還需要申請(qǐng)2次。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上不難查出，該樓盤號(hào)稱已經(jīng)銷售完畢的20號(hào)樓和22號(hào)樓，尚有近80套房子沒(méi)有售出。深圳南山區(qū)某豪宅開(kāi)盤推出8萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，為的是延緩銷售，保證高額利潤(rùn)。
上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進(jìn)行封盤調(diào)升價(jià)格，從今年3月份開(kāi)始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價(jià)已經(jīng)從3.5萬(wàn)元/平方米升至4.8萬(wàn)元/平方米。易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達(dá)57批房源申請(qǐng)預(yù)售面積低于3萬(wàn)平方米，張江名流豪庭、地杰國(guó)際城等一批著名樓盤預(yù)售面積1萬(wàn)平方米都不到。
廣州同樣由于新盤遲遲不拿預(yù)售證出現(xiàn)了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個(gè)樓盤都達(dá)到預(yù)售條件，卻放緩上市。數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共14個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房2354套，同比減少77.35%，環(huán)比減少30.46%；批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為28.74萬(wàn)平方米，同比減少74.07%，環(huán)比減少34.74%。
廣州一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理介紹，現(xiàn)階段由于缺乏相關(guān)細(xì)則，開(kāi)發(fā)商有很多辦法繞過(guò)規(guī)定，以達(dá)到惜售?？梢再Y金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，延遲兩三個(gè)月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時(shí)間；由于申請(qǐng)預(yù)售手續(xù)繁多，要經(jīng)過(guò)測(cè)繪、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時(shí)間。此外，對(duì)于進(jìn)入銷售階段的樓盤，如果把價(jià)格定得奇高，也可以“嚇退”購(gòu)房者，達(dá)到惜售目的。
中原地產(chǎn)相關(guān)人士坦言，開(kāi)發(fā)商“拿到預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售”存在的并不多，但晚領(lǐng)證分批拿證卻相當(dāng)普遍。這種方法不僅可以先賣掉項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源，還可以制造熱銷場(chǎng)面，為后續(xù)項(xiàng)目逐次推盤逐步提價(jià)。
供求緊張面臨“拐點(diǎn)”
進(jìn)入9月，隨著信貸政策微調(diào)效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)有望增加，供需關(guān)系開(kāi)始面臨“拐點(diǎn)”。克而瑞(中國(guó))研究中心對(duì)全國(guó)22家知名房企的項(xiàng)目調(diào)研顯示，九、十兩個(gè)月僅這些企業(yè)的項(xiàng)目新增供應(yīng)面積就將達(dá)到700萬(wàn)平方米左右，單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布的一份報(bào)告也表明深圳房源充足。預(yù)計(jì)下半年深圳有110個(gè)樓盤開(kāi)盤或推出新貨，其總量約是上半年的兩倍。8至12月預(yù)計(jì)將供應(yīng)樓盤99個(gè)，新增供應(yīng)約400萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)40%。另?yè)?jù)市國(guó)土房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)表明，深圳去年全年批準(zhǔn)預(yù)售住宅660萬(wàn)平方米，實(shí)際推出市場(chǎng)僅為552萬(wàn)平方米，這部分供應(yīng)也有望在今明兩年推出。此外，8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達(dá)49.27萬(wàn)平方米，是自今年6月集中推出5塊居住用地以來(lái)，再次密集推出居住用地。
“按照目前的工程進(jìn)度，8至12月的99個(gè)新盤是保守?cái)?shù)據(jù)，下半年的實(shí)際情況可能超過(guò)這個(gè)數(shù)目。還有一些樓盤，我們?cè)诠膭?lì)開(kāi)發(fā)商盡早銷售，原因在于后市不穩(wěn)定?！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。
9月份北京市也將有近50個(gè)項(xiàng)目推新盤，環(huán)比和同比供應(yīng)量有所增加，其中純新盤將達(dá)到20個(gè)左右，創(chuàng)下了今年以來(lái)本市單月純新盤供應(yīng)量之最。在純新盤項(xiàng)目集中入市的同時(shí)，還有約25個(gè)老項(xiàng)目9月計(jì)劃推出后期房源。
合富輝煌報(bào)告也指出，目前廣州在建項(xiàng)目如按正常施工及推售進(jìn)度，2009年下半年將新推出商品住宅超過(guò)3.2萬(wàn)套，加上上半年剩下的2.8萬(wàn)套余貨，下半年廣州市十區(qū)商品住宅可售貨量最少有6萬(wàn)套。而上半年廣州全市商品住宅成交約4萬(wàn)套，下半年整體供求規(guī)模將繼續(xù)趨向平衡，市場(chǎng)供應(yīng)還比較充裕。
與此同時(shí)，各地樓市成交量不同程度出現(xiàn)下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，七八月份商品房成交量持續(xù)下滑，特別是大戶型較多的現(xiàn)房商品房成交量銳減。廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，8月份網(wǎng)簽6445套，比7月份的網(wǎng)簽總數(shù)6653套，減少了3.1%。7月份成交環(huán)比6月份下降了三成，而8月份成交繼續(xù)收窄。戴德梁行最新報(bào)告顯示，8月深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑，成交面積38.60萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29.73%，成交套數(shù)4114套，環(huán)比減少25.25%。
種種跡象表明，市場(chǎng)心態(tài)悄然發(fā)生變化，近期廣州不少發(fā)展商一改前兩三個(gè)月捂盤惜售的態(tài)度，紛紛加快推貨節(jié)奏，趕在8月底9月初開(kāi)盤，拼搶金九銀十。保利地產(chǎn)上周末推出兩個(gè)全新樓盤，東方夏灣拿、云山熹景等多個(gè)樓盤推出新組團(tuán)，雋峰苑、方圓月島等珠江新城樓盤也趕在8月底推出“樓王”單位。
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