寬松貨幣政策及其帶來的充裕流動性是今年以來房地產市場投資與交易火熱的重要推手。日前央行“動態(tài)微調”及“關注資產價格的變化”的表態(tài)引發(fā)了對房地產市場是否已迎來拐點的討論。對此，分析人士認為，在適度寬松貨幣政策基調不變的情況下，流動性供給仍未轉向，同時房地產企業(yè)繼續(xù)“不差錢”，結合巨大的供需缺口，市場拐點尚未到來。
流動性供給未轉向
寬松貨幣政策及其帶來的充裕流動性是今年以來房地產市場投資與交易火熱的重要推手。去年四季度以來，適度寬松貨幣政策的執(zhí)行，從根本上緩解了房地產開發(fā)商的流動性瓶頸。同時，充裕的流動性也阻止了房地產價格的進一步下滑，帶動了投資性需求。
央行數據顯示，上半年房地產企業(yè)的國內貸款增長32.6%,投放的個人按揭貸款增長63.1%。此外，房地產交易稅收優(yōu)惠等措施刺激了部分需求。上半年房地產市場價量齊升，資產價格泡沫日漸醞釀。
8月5日，央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，央行在繼續(xù)落實適度寬松貨幣政策的同時，將根據國內外經濟和價格走勢，注重運用市場化手段進行微調。房地產市場是否會因此轉向？
分析人士認為，如果寬松政策保持不變，仍有可能繼續(xù)強力拉升房地產價格。興業(yè)銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委表示，央行“動態(tài)微調”主要體現(xiàn)在公開市場上，并未提及利率與存款準備金率。結合央行副行長“貨幣政策沒有微調，而是操作、重點、力度、節(jié)奏的微調”、“不使用規(guī)模控制”的表態(tài)，央行主要通過公開市場操作進行流動性管理。短期內流動性供給并未轉向。
而今年以來房地產市場的價格也受到了境外熱錢涌入的推動，未來人民幣預期升值的走勢不變，境外熱錢追逐我國資產市場的動力仍有增無減。
調控的難度
房地產的支柱產業(yè)地位，特別是現(xiàn)有投資拉動的增長模式對房地產投資的依賴，決定了對房地產業(yè)調控的難度。11日國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，房地產投資加速，7月開發(fā)投資增速創(chuàng)下19.6%的今年新高，顯示房地產投資已經成為經濟增長的主要動力。
國泰君安報告認為，房地產開發(fā)投資復蘇集中體現(xiàn)在拿地上，項目開復工投資正在復蘇，但相對緩慢，而后者對國民經濟復蘇更為關鍵，這意味著政策緊縮風險小。
“要十分珍惜和維護當前房地產市場的回暖態(tài)勢，一定要保持房地產政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一10日表示，目前樓市回暖的基礎并不穩(wěn)固。
首先，國際金融危機還未見底，房地產市場外部環(huán)境還有很多不確定因素。
其次，除銷售量和銷售額外，其他指標有的雖有回升跡象，但不明顯，有的還在同比下降，如上半年住宅開發(fā)投資同比僅增長7.3%。在一些房屋銷售量較大的省市，上半年住宅開發(fā)投資仍同比下降，上海市上半年住宅投資開發(fā)同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，江蘇同比下降2.1%，福建同比下降28.1%，廣東同比下降40.3%。土地的購置面積，完成的土地開發(fā)面積和房屋的新開工面積等指標也都同比下降。
再次，行業(yè)回暖存在地區(qū)性差異和業(yè)態(tài)差異，特別是一些地區(qū)辦公樓、商業(yè)營運住房的銷售仍不理想。1-6月份，全國31個省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%，其中內蒙古、新疆、陜西、天津、江西等8個省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過30%。
朱中一認為，應繼續(xù)鼓勵自住型消費和改善型消費，繼續(xù)鼓勵企業(yè)的投融資，盡快出臺房地產信托基金方案，組織試點。其次，要穩(wěn)定土地供應，完善土地的招拍掛，土地的開發(fā)企業(yè)要增加有效供應。另外，還要加強保障型住房的建設與管理，處理好保障型住房與市場的關系，繼續(xù)支持地方政府購買一些適合的房源，用于經濟適用房。
一邊是房地產投資增速對經濟增長舉足輕重，另一邊是防止資產價格泡沫帶來的金融風險，央行的調控智慧和藝術受到考驗。
日前央行貨幣政策司司長張曉慧撰文指出，將資產價格更多地納入貨幣政策的視野，有順應全球經濟周期和通貨膨脹機理變化、促進金融經濟穩(wěn)定的積極一面，但實踐中如何妥善考慮資產價格因素，仍然是貨幣政策面臨的一個復雜問題。此外，資產及初級產品價格敏感性強、金融投機因素較多、波動大，僅僅依靠貨幣政策來維護金融市場的穩(wěn)定運行難度很大。
不過,業(yè)內專家指出，中國過去宏觀調控的經驗表明,政策轉向是資產市場逆轉的最根本原因,房市概莫能外。當適度寬松貨幣政策選擇推出、流動性無限供給的預期改變之時，房市泡沫將被擠壓甚至破滅。
此外專家認為，宏觀調控關注資產價格泡沫，不僅僅依靠信貸和貨幣政策的微調，還可能采取一些結構性的改革措施，如通過放松管制來把充足的流動性引入實體經濟；面對迅速增長的國際收支盈余，加大放松對外投資管制的力度，并進行適度的匯率調整；加快企業(yè)的上市步伐以及房地產市場的土地供應；加大金融創(chuàng)新力度等。政策的累積效應也將給房地產市場帶來調整的壓力。
企業(yè)繼續(xù)不差錢
分析人士指出，房地產企業(yè)“不差錢”的局面仍將持續(xù)，市場的拐點還未到來。
短期來看，由于上半年的銷售回款，已公布的大部分房地產上市公司中報顯示企業(yè)經營現(xiàn)金流都為凈流入。開發(fā)商目前的貨幣資金不成問題。進入2009年以來銀行貸款占開放商資金來源的比例有所上升，此外，今年以來不少公司已經實現(xiàn)了股權融資與債權融資。
從長期來看，隨著房地產信托基金的推出以及未來可能的外資回流都可能為房地產企業(yè)帶來更多的資金來源。
“最快在今年年末或明年年初，我們就可能看到REITS在交易所或銀行間市場推出?！币晃毁Y深市場人士在接受中國證券報記者采訪時表示。
長江證券研究員蘇雪晶表示， 我國房地產市場正處于由土地運作邁向資本運作的轉型時期，隨著房地產市場集中度的提高，行業(yè)整合的加劇，擁有多元化融資手段和爭取機構投資者的參與將會成為今后行業(yè)發(fā)展的方向，地產企業(yè)流動性無近憂，長期資金來源將更多元化。
此外，除了信貸貨幣因素，供需缺口也決定了房市拐點遠未到來。專家指出，需求的相對剛性和前期累積需求的釋放將導致主要城市2009年需求大幅上升。2008年開發(fā)商過度收縮開工，和2009年上半年相對謹慎的策略，將導致2009年下半年新增供給下滑，全年新增供給小于2008年。今年供需缺口更大，將導致房價高位平衡。（記者 任曉）
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