在北京金融街工作的周女士，一直關(guān)注南三環(huán)外地鐵沿線的某中型樓盤?！?1月中旬，那項(xiàng)目開了兩棟樓，均價(jià)每平方米18500元；沒過幾天，新開的樓座就賣到每平方米24500元了。今年初，該區(qū)域房價(jià)也就11000元左右?！蹦壳?，在北京四環(huán)內(nèi)，已難覓單價(jià)20000元以內(nèi)的新盤。
11月份，重點(diǎn)城市的房價(jià)經(jīng)過小幅盤整后呈現(xiàn)加速上漲。北京、上海商品房銷售均價(jià)環(huán)比上漲逾8%，創(chuàng)歷史新高。長城證券發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年初以來，一線城市房價(jià)指數(shù)從90上漲至146，漲幅達(dá)62%；相對2007年高峰期的110上漲33%。一線城市中心區(qū)房價(jià)已經(jīng)超過迪拜。
投資需求助推
“現(xiàn)在北京、上海城區(qū)內(nèi)的房價(jià)，普通的中產(chǎn)階級已經(jīng)很難承受；在房價(jià)看漲的預(yù)期下，大量購房者搶購房源，主要是出于投資需求?！币晃毁Y深地產(chǎn)人士指出。近期，北京新開盤的項(xiàng)目基本上都是“當(dāng)日售罄”，供不應(yīng)求導(dǎo)致的搖號中簽現(xiàn)象屢見不鮮。其中不少樓盤的“打新者”，已經(jīng)擁有兩套以上住房，他們購房，主要是繼續(xù)看漲房價(jià)。
中國指數(shù)研究院最新報(bào)告指出，11月，北京商品住宅成交均價(jià)為17509元/平方米，環(huán)比上漲8.74%，達(dá)到歷史最高水平。其中，四環(huán)內(nèi)均價(jià)已超過22000元/平方米。
易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上海11月商品住宅的平均成交價(jià)格達(dá)到18686元/平方米的歷史最高月度紀(jì)錄，月度環(huán)比漲幅達(dá)15%，同比漲幅更高達(dá)32.7%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)最高的房價(jià)已突破16萬元/平方米；中環(huán)內(nèi)新房和次新房的均價(jià)也已經(jīng)站上3萬元/平方米。
目前深受房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)困擾的“海灣明珠”迪拜，在危機(jī)爆發(fā)前的第三季度，房價(jià)為278美元/平方英尺，約合人民幣20426元/平方米。
對于看漲房價(jià)的原因，一位來自江蘇的投資客坦言，“現(xiàn)在銀行利率這么低，明年通脹很可能起來，存錢太不劃算，買房還是比較保險(xiǎn)?！痹撏顿Y客認(rèn)為，郊區(qū)新盤依然有上漲空間。
業(yè)內(nèi)專家指出，在適度寬松的信貸環(huán)境下，部分城市在刺激購房需求的同時(shí)，也放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開發(fā)等原有限制。開發(fā)商普遍資金充裕，缺乏降價(jià)促銷、快速回籠資金的動(dòng)力。即使近期成交量出現(xiàn)波動(dòng)，房價(jià)依然堅(jiān)挺。更重要的是，今年下半年，大城市“地王”頻現(xiàn)，更是加劇了未來房價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)的預(yù)期。
在庫存消化及土地稀缺的概念下，具有一定升值空間的樓盤受到購房者追逐。一般而言，開發(fā)商會采取“低開高走”的銷售策略，新盤定價(jià)較低；另外，隨著城市發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套建設(shè)的鋪開，也讓城市規(guī)劃新區(qū)的物業(yè)價(jià)值預(yù)期上升，從而吸引投資需求。
租售比超警戒線
房價(jià)持續(xù)高漲，讓房產(chǎn)的“市盈率”大幅升高。但是，作為城市住房真實(shí)需求指標(biāo)的房屋租金，并沒有太大變化。這使得房屋“租售比”看起來越來越“高估”。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1：434，上海地區(qū)達(dá)1：418，遠(yuǎn)高于國際警戒線。這意味著房產(chǎn)的投資價(jià)值相對變小，樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。
所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，租售價(jià)格比不斷拉大，主要是“房價(jià)上漲過快”導(dǎo)致。租金在一段時(shí)間內(nèi)相對穩(wěn)定，更能體現(xiàn)對房屋的剛性需求，而“房價(jià)上漲過快”會導(dǎo)致租售價(jià)格比不斷拉大。從另一方面看，目前投資買房，購房者所看重的，并不是傳統(tǒng)意義上的獲取穩(wěn)定租金，而是博得未來房價(jià)上漲后的差價(jià)，加上貸款的杠桿效應(yīng)，這種做法收益無疑更豐厚，與股市投資也更類似。
如今，租售價(jià)格比不斷拉大，已經(jīng)從一線城市擴(kuò)展到二線城市。戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞認(rèn)為，租售價(jià)格比不斷拉大，將導(dǎo)致樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。
賣地經(jīng)濟(jì)須警惕
目前，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)增長是“共生共榮”的關(guān)系，今年以來，樓市火熱催生地價(jià)飆升，部分城市財(cái)政收入激增，土地出讓金占比迭創(chuàng)新高?！巴恋卣莆赵诘胤秸种?，房地產(chǎn)又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，樓市保持上升態(tài)勢是地方政府所希望的?！币晃粚W(xué)者指出。
不過，近期的迪拜危機(jī)也讓這種經(jīng)濟(jì)模式受到了考驗(yàn)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇便指出，熱衷于發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)的地方政府，應(yīng)該提高警惕。
中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍教授也表示，迪拜經(jīng)濟(jì)簡單集中在房地產(chǎn)建設(shè)是其陷入危機(jī)主要原因。大量借助外來資金開發(fā)房地產(chǎn)，短期內(nèi)或許能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但從長期來看風(fēng)險(xiǎn)極大。尤其是銀行，不應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)過多地集中在某一個(gè)行業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)。
因石油資源枯竭，迪拜轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。迪拜常住人口120萬左右，其中外來人口就占85%，吸引世界其他地區(qū)的人來買房也就成了當(dāng)局的政策目標(biāo)之一。全球金融危機(jī)中，迪拜房價(jià)下跌超過50%，其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題在近期集中爆發(fā)。
不過,也有專家指出，中國房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該從迪拜危機(jī)中吸取教訓(xùn)，但中國一線城市和迪拜不能簡單類比。迪拜大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)資金，主要來自于包括全球大型銀行在內(nèi)的國際貸款。隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，國際銀行業(yè)本身面臨流動(dòng)性危機(jī)，這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工，加上迪拜地區(qū)的房價(jià)下跌，使得迪拜世界的償付能力出現(xiàn)了問題。這樣，房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)最終導(dǎo)致迪拜債務(wù)危機(jī)。
相比之下，金融危機(jī)對中國的影響要小得多。金融危機(jī)的到來，令地產(chǎn)調(diào)控政策得以松動(dòng)，特別是適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了相當(dāng)充裕的資金來源。雖然中國房地產(chǎn)泡沫正在生成之中，但企業(yè)層面的資金鏈還遠(yuǎn)沒到危機(jī)的時(shí)刻。更重要的是，中國房地產(chǎn)需求膨脹伴隨城市化進(jìn)程而生，其中相當(dāng)部分是自住性需求，房價(jià)下調(diào)后，便會吸引剛性需求進(jìn)入，支撐樓市企穩(wěn)。而這是迪拜所不具備的。
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