時值歲末，北京二手房市場出現(xiàn)明顯的爭趕營業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”效應(yīng)。一方面，交易量在11月的歷史高度上繼續(xù)攀升，12月1日至22日的二手住宅網(wǎng)簽量比11月同期上漲超四成；另一方面，投資客也抓緊出貨，次新房拋售現(xiàn)象愈演愈烈。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠年底即將到期，令不少業(yè)主和購房者出現(xiàn)趕搭“末班車”心理，與此同時，近期密集出臺的政策，也對其心理預(yù)期和行動產(chǎn)生了不小影響。
1-22日，交易量大漲四成多
北京中原三級市場研究部告訴記者，隨著12月9日營業(yè)稅“2改5”政策的出臺，更促使很多消費者搶搭營業(yè)稅減免的末班車，市場交易量大漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月1日至22日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量共為29485套，與11月同期的20409套相比，大漲了44.47%。
我愛我家統(tǒng)計顯示，從營業(yè)稅新政頒布以來，交易最多的還是2-5年的房產(chǎn)，從12月10日到19日，10天里占總交易量的70%，而滿5年的房產(chǎn)相對上月來說明顯有所減少。
多家中介公司反映，目前市場上購房者心理已出現(xiàn)微妙分化。房屋公園李經(jīng)理表示，客戶方面現(xiàn)在有兩種反應(yīng)：一是能接受目前房價的購房者，積極地看房，在二手房交易稅費優(yōu)惠政策到期前，抓緊時間成交過戶；還有一些購房者認(rèn)為目前房價較高，且經(jīng)濟(jì)能力不能承受的消費者，認(rèn)為在政府政策的調(diào)控下，明年房價或會有所下降，于是漸生觀望情緒，等待房價走向明朗化。
拋售房源集中在望京、朝青和城南
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近段時間除了交易量大漲外，也出現(xiàn)了一些投資客的拋售大單。這些投資客對于市場有非常敏銳的感覺，一方面，暴漲的市場使得很多投資者出現(xiàn)“懼高”心態(tài)，另一方面，他們也有營業(yè)稅調(diào)整等政策方面考慮，所以選擇拋售手中房源。
在朝青板塊的某項目，日前有一位二手房投資客一次性地拋出25套房源，總面積達(dá)5500平米，都在比較好的樓層及朝向，業(yè)主掛牌26000元/平米，比市場價28000元/平米低了2000元/平米，最后被一位看重大陸樓市潛力的香港客戶一次“吃進(jìn)”。此筆交易總額突破億元，而原業(yè)主獲利更是超過100%。
美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，除了單個業(yè)主大單拋售外，還有不少投資客采取集體拋盤的方式，比如投資珠江帝景的一些投資者，在最近聯(lián)合起來制定了區(qū)域的拋售價，賣房售價不低于23000元/平米。部分溫州投資者因為不在北京，更是委托在京的老鄉(xiāng)制定統(tǒng)一的出貨賣房順序，避免大量上市給市場帶來沖擊。麥田房產(chǎn)也透露，在觀湖國際社區(qū)，也有業(yè)主同時將名下的四五套房產(chǎn)掛牌出售，短時間內(nèi)就賣出三套。
記者采訪中了解到，目前在北京拋售房源比較集中的區(qū)域大部分為前期已經(jīng)暴漲的區(qū)域，比如因為去年價格洼地今年飛漲的望京，價格上漲已經(jīng)超過70%；因為CBD東擴(kuò)利好影響的朝青片區(qū)，均價上漲幅度已經(jīng)超過60%；因為城南開發(fā)利好影響的大興、房山區(qū)域，均價年內(nèi)上漲已經(jīng)超過50%。
富力城、朝青區(qū)域議價空間松動
事實上，前幾個月難覓蹤影的議價現(xiàn)象，目前又開始在部分區(qū)域多起來。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹，目前富力城區(qū)域內(nèi)的議價空間變得靈活。一些原本報價高于市場價的房產(chǎn)，也開始考慮降價出售。舉例來講，以前單價3.3萬的一套房子，受營業(yè)稅優(yōu)惠到期影響，現(xiàn)在可以將價格談至3.2萬。據(jù)介紹，大概每平米能有一千元左右的議價空間。
麥田房產(chǎn)朝青區(qū)域置業(yè)專家則透露，今年11月份時，基本上業(yè)主的報價就是成交價，經(jīng)紀(jì)人很難談下價格，但目前會有一些議價空間，不過議價幅度不大。
中原地產(chǎn)專業(yè)人士分析，在政府調(diào)控政策接連出臺后，部分業(yè)主開始認(rèn)為明年二手房交易稅費提升，會引致交易成本加大，且政府抑制投資投機(jī)性購房，會使得投資需求減弱，預(yù)期明年房價將出現(xiàn)下降。因此，很多業(yè)主希望抓緊時間，在房產(chǎn)優(yōu)惠政策到期前將房屋出售，而一些急售房主，價格上就出現(xiàn)了一定的松動。
此外，受稅費優(yōu)惠即將到期的影響，很多購房者也希望趕在年底前過戶，一些區(qū)域一次性付款的購房者比例有所增加。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹，一次性付款相對而言手續(xù)辦得會更快一些，目前一次性付款比例比照此前大約增加了一倍左右。
明年成交量難與今年行情比肩
- 2010年預(yù)測
明年成交量難與今年行情比肩
對于2010年二手房市場走勢，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很有可能會沖高回落，成交量難以達(dá)到今年這樣史無前例的高度。
我愛我家認(rèn)為，今年末出臺、明年起執(zhí)行的營業(yè)稅政策導(dǎo)致了部分買方市場的需求前置，加之明年初的節(jié)假因素影響，前2個月的成交走勢或?qū)⒊霈F(xiàn)盤整回調(diào)局面；若年后整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)性向好，“兩會”期間亦無重大緊縮性政策出臺，上半年一手房市場房源存量的相對吃緊以及二手房需求的后續(xù)跟進(jìn)等多重因素將會推動其交易行情的再次向上。不過，全年的成交總量料將難與今年的行情比肩。
美聯(lián)物業(yè)則認(rèn)為，多重客觀因素的迭加作用下，2010年房價的總體走勢可能仍會保持上行，但是不排除房價局部性、階段性的回調(diào)可能。這一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另一方面是由于2009年土地價格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價格大趨勢上會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大?！?/p>
專題采寫/本報記者 楊娟娟
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