美國(guó)樓市正迎來(lái)繼次貸危機(jī)后的第二波違約潮，此次發(fā)源于中高收入群的優(yōu)級(jí)房貸違約風(fēng)潮，將成為美國(guó)樓市乃至其整個(gè)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇路上的一大麻煩。與次貸危機(jī)由監(jiān)管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來(lái)自美國(guó)已持續(xù)數(shù)月之久的就業(yè)危機(jī)。
優(yōu)級(jí)貸引領(lǐng)違約潮
根據(jù)美國(guó)通貨監(jiān)理局(O C C )以及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)監(jiān)理局(O T S)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季已經(jīng)比前一年增至83 .8萬(wàn)戶。而且最近三個(gè)季度優(yōu)級(jí)房貸的止贖數(shù)量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級(jí)房貸的新增止贖數(shù)，顯示優(yōu)級(jí)房貸違約激增正在成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路上的新麻煩。
優(yōu)級(jí)貸的房主很多在此輪危機(jī)中淪為失業(yè)大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)的兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒(R obert S hiller)與凱斯(K arlC ase)說(shuō)，失業(yè)潮沖擊的對(duì)象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續(xù)增，為美國(guó)樓市復(fù)蘇帶來(lái)壓力。去年就已有愈來(lái)愈多優(yōu)級(jí)房貸(prim e)的房貸戶還不出錢，而即便今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景樂(lè)觀，這種趨勢(shì)仍將繼續(xù)擴(kuò)大。在耶魯大學(xué)擔(dān)任教授的席勒說(shuō)：“房屋取消贖回權(quán)與查封將繼續(xù)發(fā)生，不只是次貸的房子，也包括優(yōu)質(zhì)房貸。這使得一大批房子現(xiàn)在雖然有屋主，卻是潛在的止贖對(duì)象?！?/p>
美國(guó)房貸銀行協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調(diào)整型(A R M)優(yōu)級(jí)房貸所占比率在2009年倍增至10%；固定利率優(yōu)級(jí)房貸所占比率也倍增至1 .95%。
值得注意的是，當(dāng)基準(zhǔn)利率大幅下降，可調(diào)整型房貸的每月還款金也隨之減少時(shí)，這種房貸的違約率卻大幅上揚(yáng)。布爾曼說(shuō)，今年重設(shè)的調(diào)整型房貸還款金會(huì)大幅降低，但是借這種貸款的房主通常是很勉強(qiáng)去買房的人，所以照樣還不出錢。
美國(guó)兩大住房貸款融資機(jī)構(gòu)———房利美和房地美的最新財(cái)報(bào)也顯示了違約止贖仍是美國(guó)樓市的一大問(wèn)題。房地美2009年第三季度信貸損失以及違約率持續(xù)上升，其中90天以上貸款違約率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。房利美也預(yù)計(jì)，受抵押貸款壞賬等影響，未來(lái)一年內(nèi)公司信貸虧損或?qū)⑦M(jìn)一步提高。
專業(yè)機(jī)構(gòu)“不動(dòng)產(chǎn)追蹤”公司發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年10月份包括違約、拍賣和收到銀行收回房產(chǎn)通知在內(nèi)的止贖案件數(shù)量雖較9月份下降3%，但與2008年同期相比仍高出18.9%。該公司估計(jì)，2009年約有創(chuàng)紀(jì)錄的340萬(wàn)家庭會(huì)收到房屋止贖通知，比2008年猛增48%；2010年該數(shù)據(jù)將刷新紀(jì)錄，2011年也只會(huì)稍有改善。
中產(chǎn)階級(jí)成罪魁禍?zhǔn)祝?/strong>
隨著失業(yè)率的節(jié)節(jié)攀升，占美國(guó)約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級(jí)處境堪憂，導(dǎo)致了該階級(jí)大量背負(fù)的原本風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)級(jí)貸出現(xiàn)大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬(wàn)美元到15萬(wàn)美元都屬于中產(chǎn)階級(jí)，華盛頓智庫(kù)“第三條道路”經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉姆·凱西爾則把家庭年收入4.9萬(wàn)美元以上列為中產(chǎn)階級(jí)。
可如今這些數(shù)額和定義在失業(yè)潮面前顯得多余，越來(lái)越多人(包括中產(chǎn)階級(jí))能否取得收入成為首要問(wèn)題。美國(guó)雇主近兩年共裁員720萬(wàn)人，創(chuàng)大蕭條以來(lái)最高紀(jì)錄。根據(jù)彭博社調(diào)查，美國(guó)2009年全年的平均失業(yè)率預(yù)估將在10%以上，將是1948年開(kāi)始調(diào)查失業(yè)率以來(lái)最高紀(jì)錄，超越2008年創(chuàng)下的26年高點(diǎn)9.3%。
凱斯說(shuō)：“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產(chǎn)階級(jí)都會(huì)遇上裁員，而這些人都可能會(huì)有房貸?！笔I(yè)的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續(xù)增加。
除此之外，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔(dān)憂。近日穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已經(jīng)下跌41%。投資公司IN G C larion Partners的分析認(rèn)為，從目前到2012年，有價(jià)值1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)問(wèn)題最嚴(yán)重的時(shí)期。由于投資者原先對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不切實(shí)際，前些年價(jià)格上漲過(guò)度，加上市場(chǎng)可能存在欺詐行為等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)十分混亂而難以清理。
難以釀造新一輪危機(jī)
與次貸危機(jī)時(shí)爆發(fā)后政府再收拾爛攤子不同，此次美國(guó)政府在經(jīng)歷過(guò)次貸危機(jī)時(shí)的救援措施仍沒(méi)有停歇，能夠一定程度上控制風(fēng)險(xiǎn)，不至于釀成新一輪危機(jī)。
凱斯也認(rèn)為，這波優(yōu)級(jí)房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國(guó)今年可能出現(xiàn)的房市復(fù)蘇。畢竟現(xiàn)在的優(yōu)級(jí)房貸不像當(dāng)初次貸式的“空手套白狼”，金融機(jī)構(gòu)不至于蒙受殺傷力很大的損失。
美國(guó)總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬(wàn)戶美國(guó)家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟(jì)援助計(jì)劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國(guó)居民住房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)舊房銷售量2009年11月份比前月增長(zhǎng)7.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為654萬(wàn)套，為2007年7月以來(lái)最高水平。該協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云估計(jì)，稅收優(yōu)惠計(jì)劃今年帶動(dòng)了35萬(wàn)到40萬(wàn)名購(gòu)房者。美國(guó)財(cái)政部也在2009年年底宣布，將取消對(duì)兩大房貸巨頭———房利美和房地美總計(jì)4000億美元的救助上限。一系列維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定措施的展開(kāi)，讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。
此外，當(dāng)今美國(guó)金融監(jiān)管新政呼之欲出，對(duì)各種金融衍生品交易和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)約束正在加強(qiáng)，次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)借助金融衍生品杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的恐怖破壞力難以重現(xiàn)。
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