關(guān)鍵詞4公共利益
危改征收須超90%居民同意
草案列舉限定“公共利益”，范圍更窄
王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時，除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規(guī)和國務(wù)院文件明確的其他公共利益”，其他列舉項均有不同程度的修改。
沈巋舉例說，其中有廉租房、經(jīng)濟適用房等改變低收入群體的居住條件的，強調(diào)了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說，列舉的第七項中的“國務(wù)院文件”應(yīng)該是指“國務(wù)院(辦公廳)”的文件，而不應(yīng)該指國務(wù)院其他部門的文件。
在列舉“公共利益”時，沈巋和王錫鋅都比較認(rèn)可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來，并特別強調(diào)了“政府組織實施”，同時征收程序中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動征收程序，以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認(rèn)為，這就是通過程序路徑來解決爭議問題。
關(guān)鍵詞5補償環(huán)節(jié)
征收需2/3住戶簽補償協(xié)議
補償評估需考慮市場標(biāo)準(zhǔn)及征收房屋區(qū)位等
在補償方案方面，上次討論的草案確定了按市場價格補償?shù)脑瓌t，但在房產(chǎn)評估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被征收人通過投票或抽簽的方式來確定有資質(zhì)的機構(gòu)。但在現(xiàn)行的實際操作中，房產(chǎn)評估機構(gòu)卻由拆遷人確定。
新草案還規(guī)定，房產(chǎn)評估中介要考慮到市場標(biāo)準(zhǔn)，征收房屋的區(qū)位、面積和新舊程度等。王錫鋅認(rèn)為，這樣的規(guī)定確定了評估參照物。沈巋解釋說，這是比較受關(guān)注的問題，現(xiàn)在確定的是房屋補償方案，但有人提出房屋因為折舊問題，應(yīng)該按推動使用權(quán)的價值來補償?？紤]區(qū)位的因素，其實就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權(quán)的價值。
沈巋說，草案中沒有涉及評估結(jié)果的公開問題。他和王錫鋅認(rèn)為，評估結(jié)果也應(yīng)公開。他們贊同江平教授的建議，如果被征收人對評估結(jié)果有異議，可以申請復(fù)核并應(yīng)當(dāng)有仲裁的程序。
此外，新草案在補償程序明確了兩個“2/3”保障補償，其一，就是要有2/3的居民接受補償方案；其二，要有2/3的住戶簽訂補償協(xié)議。
關(guān)鍵詞6法律責(zé)任
中介虛假評估將吊銷資質(zhì)
政府部門相關(guān)程序未得到執(zhí)行，將追究責(zé)任
沈巋認(rèn)為，新的草案對法律責(zé)任的規(guī)定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補償環(huán)節(jié)，如果不按達成的協(xié)議補償，則要由相關(guān)人員來承擔(dān)責(zé)任。如果相關(guān)程序沒有得到執(zhí)行，也要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
新的草案文本，還提到了房地產(chǎn)評估中介的責(zé)任問題。如果房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估過程中提供虛假評估報告，或者提供有重大評估錯誤的報告，也要承擔(dān)一定的責(zé)任，要由相關(guān)部門對他們予以處罰，甚至吊銷資質(zhì)。本報記者 郭少峰
|
