2月份的CPI漲幅高達(dá)2.7%，比一年期存款利率2.25%還高，“負(fù)利率”到來(lái)，加息如箭在弦上，如何挑選貸款銀行及還貸方式“乾坤”眾多。各家銀行對(duì)二套房貸的定義及處理方法大相徑庭，貸款買房者選對(duì)銀行，100萬(wàn)元的房貸光利息就可節(jié)約23萬(wàn)元不止。
記者走訪廣州各大銀行發(fā)現(xiàn)，不同銀行對(duì)二套房貸的定義及處理方法大相徑庭，有些銀行嚴(yán)格執(zhí)行只要貸過(guò)款買過(guò)房再次購(gòu)買就算二套房的規(guī)定，而有些銀行在執(zhí)行中則比較寬松。
市民李先生手中的存款較多，一套房貸還剩下5萬(wàn)元未還清的情況下，又想在珠江新城重新買另一套房。貸款100萬(wàn)元到哪家銀行去才劃算呢？
農(nóng)業(yè)銀行的一姓蔡的理財(cái)師告訴李先生，在實(shí)際執(zhí)行中，一些銀行對(duì)房貸的處理意見(jiàn)很不同，雖然原則上只要貸款人貸過(guò)款買房，央行里的征信記錄里就會(huì)有顯示，不管上一次貸款有否還清，再次貸款買房就算是二套房貸。但是在農(nóng)業(yè)銀行等一些銀行，只要房貸已結(jié)清的，貸款人當(dāng)時(shí)無(wú)欠款的，“睜一只眼閉一只眼地當(dāng)作沒(méi)看見(jiàn)，就可算是一套房貸。所以當(dāng)務(wù)之急是先把5萬(wàn)元貸款給還清了，下次房貸就可算是一套房貸?！?/p>
李先生算了一筆賬，若100萬(wàn)元的貸款借20年才還，目前的貸款基準(zhǔn)利率是5.94%，如果是一套房貸，利率還可打7折，也即實(shí)際利率只有4.158%；而如果是算二套房貸利率一般還會(huì)上浮10%，也即實(shí)際利率高達(dá)6.534%，兩者利率差別高達(dá)2.367個(gè)百分點(diǎn)。按此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，如果借100萬(wàn)元，按等額本金還款方式還20年，前者只需利息41.7532萬(wàn)元，后者需利息65.61225萬(wàn)元，兩者相差23.859萬(wàn)元。
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目前在一套房貸市場(chǎng)，不同銀行提供的利率可相差30%左右，100萬(wàn)元的20年貸款，利息可相差20余萬(wàn)元。借貸者可用心“貸比三家”。工行、農(nóng)行、華夏和中信等少數(shù)銀行表示，一套房貸利率最低仍可下浮30%，不過(guò)個(gè)貸人員也都提醒辦理貸款要趁早。但興業(yè)銀行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，在所有銀行中利率偏高，該行個(gè)貸人員表示，該行總行已經(jīng)發(fā)文表示一套房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率。
還貸也有竅門
等額本金比等額本息劃算
加息已是遲早的事，還貸方式的選擇也很重要，筆者比較過(guò)，每期還固定本金，多還本金少還利息的方式是最優(yōu)的，比如等額本金這種方式。
目前銀行普遍采取的還貸方式有兩種“等額本息和等額本金”，其中等額本息還款每月的負(fù)擔(dān)是固定的，對(duì)收入固定的工薪階層來(lái)說(shuō)最容易接受。而等額本金的還款方式開始的還貸數(shù)額最大，此后逐步遞減至零，對(duì)收入可能不穩(wěn)定但眼前現(xiàn)金比較多的創(chuàng)業(yè)者一族更合適。
但是兩者間更重要的不同是等額本金方式的還款結(jié)構(gòu)中以還本金為主，在今后加息通道一旦形成，借貸人提前還貸動(dòng)力更強(qiáng)，還貸成本更低下。因?yàn)楹偷阮~本息的方式相比，等額本金方式下，剩余的應(yīng)還本金會(huì)少很多。
以貸款100萬(wàn)元(利率5.94%)，月供20年為例，采取等額本金的還款方式，則累計(jì)還款總額是159.6萬(wàn)元，支付息款為59.6萬(wàn)元，每月還款從近1萬(wàn)元逐步遞減至0，其中還款本金是固定的4166元。而等額本息還款方式中，100萬(wàn)的貸款20年還清的話，最后總共還款總額為171.1萬(wàn)元，其中支付的息款高達(dá)71.1萬(wàn)元。每月還本金數(shù)在2200元間輕微浮動(dòng)，利息則在4950元左右浮動(dòng)。
如果在還5年后，貸款者欲提前還款，采用等額本息方式還款，余下的應(yīng)還本金為84.52萬(wàn)元；但采用等額本金方式還款，余下的應(yīng)還本金只有74.58萬(wàn)元，也即后者比前者大約“賺”了10萬(wàn)元。(陳海玲)
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