預(yù)售制引發(fā)的糾紛當(dāng)下時有耳聞。購房人和開發(fā)商處于風(fēng)險承擔(dān)不成比例的失衡狀態(tài)當(dāng)中，自然容易導(dǎo)致處于弱勢的購房人的利益受損。
但是，在當(dāng)前的現(xiàn)實情況下，預(yù)售制“一刀切”地全面取消的條件還不成熟。更為可行的辦法是，根據(jù)實際情況有序部署，謹(jǐn)慎試點。商品房預(yù)售制度本身的確存在種種漏洞，但它并不是堵不上的窟窿。關(guān)鍵在于政府部門要承擔(dān)起責(zé)任，落實監(jiān)管制度，完善懲罰措施，切實保護(hù)住宅消費者的合法權(quán)利。
完善商品房預(yù)售制，最重要環(huán)節(jié)就是加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，確保其按照合同約定規(guī)范使用，同時加強(qiáng)對房屋質(zhì)量的監(jiān)控，對房屋預(yù)售廣告宣傳的管理，杜絕虛假廣告，并建立起開發(fā)商和樓盤等信息的披露制度，保證消費者的知情。
從深層次看，預(yù)售制存在的種種問題，實際上反映出的是多年來整個房地產(chǎn)市場秩序的問題。預(yù)售制的問題，不過是房地產(chǎn)市場秩序混亂的一個縮影。
房改以來，雖然我國住宅市場得到較大發(fā)展，但近幾年房價上漲過快，一些城市房價背離價值，暴露出諸多問題與矛盾。其中，關(guān)鍵是市場秩序欠規(guī)范，導(dǎo)致市場配置資源的效率不高。例如有的開發(fā)商惡意炒房；不規(guī)范的合同侵害消費者利益；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊等等。這些問題不僅損害了住宅消費者的合法權(quán)益，而且在供求偏緊的市場條件下，會進(jìn)一步刺激房價的上漲，對住宅市場健康、可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
近年來，政府在整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面也下了不少功夫，但是效果不甚明顯。原因何在？
首先是相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。雖然我國目前基本上構(gòu)建了多層次的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，但是由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點，在法律體系建設(shè)方面仍存在薄弱環(huán)節(jié)。例如，住房統(tǒng)計信息制度和產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，致使炒房的影響容易擴(kuò)大；住宅市場的信用體系建設(shè)滯后，沒有健全的信用體系的約束和威懾，住宅市場主體的誠信就無從談起。
其次，監(jiān)管的執(zhí)行力有待提高。從房地產(chǎn)項目的土地出讓、規(guī)劃審批、項目開工、項目竣工、項目銷售全過程，政府部門都該進(jìn)行動態(tài)跟蹤和檢測分析，任何一個環(huán)節(jié)，監(jiān)管都不可缺位。但是現(xiàn)實操作中，卻依然存在種種漏洞。
在住宅市場中承擔(dān)起保護(hù)民眾利益、維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序、公正執(zhí)行法律的重要職責(zé)，政府責(zé)無旁貸。對重大市場秩序問題，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府問責(zé)制，以兌現(xiàn)政府對社會民眾做出的承諾，確保中央的政令暢通，維護(hù)中央政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。
黃碧梅
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