“有朋友說可以搞到一塊地，想拉我一起做房地產(chǎn)，你說我要不要做？”為是否投資房地產(chǎn)，中國證券報記者的一位朋友王先生最近輾轉(zhuǎn)反側(cè)。按照計劃，王先生的幾位朋友一起先期籌集三千萬元，成立一家公司，以該公司的名義從東北某城市政府手里獲得有關(guān)舊城改造的地塊。此前，王先生一直鐘情于投資無線增值業(yè)務(wù)，而在朋友的不斷游說下，王先生的投資天平漸漸向房地產(chǎn)傾斜。
地產(chǎn)投資熱可見一斑。近年來，盡管政府宏觀調(diào)控頻頻，然而在房地產(chǎn)高額利潤的吸引下，除了央企之外，來自地方國企、民企、上市公司、機(jī)構(gòu)甚至富有個人在內(nèi)的各路資金前仆后繼，涌入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，大有上演“全民建房”的趨勢。
“全民”掘金熱
盡管此前“國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過較明顯效果，但進(jìn)入2007年后，在國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)投資加速反彈，各路資金進(jìn)入之勢有增無減。
這之中，央企成為最近最受關(guān)注的一支超級“軍團(tuán)”。3月15日，北京市一天拍出3幅天價“地王”，并雙雙刷新北京的地塊總價與樓面地價的紀(jì)錄。自此，央企成為輿論焦點(diǎn)。
其后國資委宣布，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶主業(yè)非房地產(chǎn)的央企最終要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。78家央企退出的實際效果尚待觀察，但央企、國企近年來加快進(jìn)入房地產(chǎn)卻是不爭事實，部分之前未涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國企，如保險業(yè)、民航業(yè)，紛紛高調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，2009年成交總價前10位的地塊之中，國有企業(yè)占據(jù)8席；成交樓面地價排列前10名的地塊中，國企占位八席。而2007年，無論是總價地王還是單價地王，國企占比均未過半數(shù)。
實際上，央企僅僅是因為其特殊的地位而備受關(guān)注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶涌進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
以上市公司來看，近年來轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)的公司顯著增多。據(jù)中國證券報記者初步統(tǒng)計，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。2005年有2家公司轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，2006年迅猛增至11家，2007年更有14家，2008年至今有11家。
機(jī)構(gòu)則很早就介入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。目前在產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓土地、房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方中，投資者可發(fā)現(xiàn)，很多為各類投資管理公司、資產(chǎn)管理公司。富有的個人也紛紛加入房地產(chǎn)開發(fā)大潮中。除了像上文王先生那種以多個自然人合作的方式進(jìn)入以外，目前也有房地產(chǎn)私募基金盯住了自然人。例如，今年3月8日，北京第一家以房地產(chǎn)項目股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募投資基金盛世神州房地產(chǎn)投資基金成立，多家地產(chǎn)公司老總加盟該基金。
渴望進(jìn)入房地產(chǎn)市場的還有保險資金。在目前股市波動較大、債市乏善可陳的環(huán)境下，數(shù)萬億的保險資金對于進(jìn)一步放開投資渠道渴望迫切。不過，由于目前房價繼續(xù)脫韁猛漲，房地產(chǎn)市場風(fēng)險已積聚，何時向保險資金正式開放不動產(chǎn)投資依然沒有時間表。
正是在各路資金的追捧下，房地產(chǎn)投資不斷走高。2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。
高毛利“磁石”
房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的收益水平，成為吸引各路資金積極進(jìn)場“掘金”的最基礎(chǔ)動力。
統(tǒng)計顯示，截至4月6日，已發(fā)布2009年年報的1040家公司，扣除金融類上市公司后，整體毛利率約24%，其中，房地產(chǎn)公司毛利率約35%，排名第五，排在其前的為食品飲料業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、餐飲旅游業(yè)及采掘業(yè)，毛利率分別為49%、39%、38%、38%。
而若論多年來毛利率的表現(xiàn)，房地產(chǎn)的表現(xiàn)則足以羨煞其他行業(yè)。WIND統(tǒng)計顯示，23個申萬行業(yè)中只有5個行業(yè)2005-2008年毛利率連續(xù)四年同比上升，分別為房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、紡織服裝、家用電器及電子元器件。其中，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)突出，毛利率四年來分別為30%、31%、35%、36%，而電器元器件行業(yè)，2005-2009年毛利率分別為13.69%、14%、17.49%、17.99%，無論是毛利率水平，還是毛利率提高幅度，都明顯遜色于房地產(chǎn)。其他諸多周期性行業(yè)如采掘、有色、鋼鐵、化工，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)中毛利率紛紛掉頭向下。
以近年來逐步倚重房地產(chǎn)業(yè)的雅戈爾為例。公司2009年實現(xiàn)凈利潤32.64億元，同比翻番。公司服裝、地產(chǎn)、炒股三塊業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)凈利4.45億元、11.91億元、16.25億元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)與股票投資并肩成為公司最賺錢業(yè)務(wù)，也為公司10派5.5元的分配預(yù)案添足底氣。
房地產(chǎn)的高利潤，也成為央企動輒擲以億金加入奪地陣營的最大動因。據(jù)統(tǒng)計，2004年，僅有中國建筑工程總公司等5家企業(yè)成為國資委推薦的整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的載體和平臺，而由于利益難以取舍，5家企業(yè)整合平臺被不斷擴(kuò)容。到2005年，擁有房地產(chǎn)主業(yè)的央企已達(dá)到13家。
熱度短期難退
按照國土資源部3月22日要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。據(jù)悉，國土資源部將于4月上旬向社會公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計劃。密集的調(diào)控是否會阻止資金進(jìn)入呢？
中原證券吳劍雄分析，政策調(diào)控的底線是不能對房地產(chǎn)行業(yè)造成傷害而導(dǎo)致行業(yè)衰退。在這樣的政策基調(diào)下，由于開發(fā)商是供給的主體，保證其積極性是保證供給的前提，因此調(diào)控措施是以規(guī)范開發(fā)商行為為主，而并非對其進(jìn)行打壓；是保證市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，而非刻意打壓市場；是遏制房價的過快上漲，而非讓房價下跌。以此觀察，地產(chǎn)群雄逐鹿短期難以消減。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前一線城市土地日益稀缺，房價漲幅較大，在某種程度上對一些中小規(guī)模的資金構(gòu)成了擠壓，但恐怕并不能將這些資金擠出。央企、國企由于資金雄厚與政府資源豐富，將繼續(xù)在一線城市中一擲千金。對于實力中等的上市房企、規(guī)模較小的民營企業(yè)來說，還可以在二三線城市跑馬圈地。某分析師表示，民營地產(chǎn)商可以聯(lián)合競標(biāo)，或者收購他人的項目，獲得市場的更多份額。
長江證券分析師蘇雪晶表示，樓市將繼續(xù)升溫。從各地情況看，市場空間還很大。以海南為例,據(jù)悉，?？趯?月起重啟商業(yè)土地拍賣工作，由首創(chuàng)股份進(jìn)行一級開發(fā)的位于?？谖骱０缎聟^(qū)的某一地塊，有望成為“解封”后第一塊被拍賣的土地。與此同時，海南省國土環(huán)境資源廳透露，海南將鼓勵一批優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入海南。在海南無地及少地的大型地產(chǎn)公司，將迎來進(jìn)駐海南的機(jī)會。
再以濱江集團(tuán)為例，公司3月23日與金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂《項目合作協(xié)議書》，以2500萬元收購金都房產(chǎn)持有的金都房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，合作開發(fā)浙江省衢州市兩地塊。此次合作可看作公司在深耕杭州市場的同時，有選擇性地向經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、市場發(fā)展?jié)摿^大、開發(fā)風(fēng)險較小的二、三線城市拓展的發(fā)展戰(zhàn)略的體現(xiàn)。
|
