二套房貸首付五成以上，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——這是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議釋出的重要消息。業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，差別化住房信貸政策要落到實(shí)處，抑制不合理住房需求方可見(jiàn)效。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭與投機(jī)性購(gòu)房需求大量增加有關(guān)。新政出臺(tái)目的之一就是以差別化信貸政策抑制不合理住房需求。對(duì)房貸新政，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，由于目前大城市的房產(chǎn)整體價(jià)格已經(jīng)很高，那么二套房首付提高至五成，意味著持有成本大幅上升。新政最直接的影響就是成交首先會(huì)出現(xiàn)明顯收窄現(xiàn)象，投機(jī)性購(gòu)房需求會(huì)被擠壓。不過(guò)，宋丁同時(shí)認(rèn)為，由于投資者較2007年已經(jīng)明顯成熟，心理承受能力也相應(yīng)有所提高，加之市場(chǎng)流動(dòng)性仍然比較充裕，因此影響可能會(huì)相對(duì)有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不會(huì)隨之應(yīng)聲掉頭向下。
和宋丁持同樣觀點(diǎn)的還有上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明，他也認(rèn)為，新政會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定抑制作用，但還不足以影響其大方向?！耙?yàn)樾刨J政策只是暫時(shí)壓制了部分住房需求的釋放，并沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題?！标悇t明說(shuō)。
合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌則認(rèn)為，新政會(huì)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求起到迅速抑制的作用，在一些投機(jī)性購(gòu)房旺盛的城市，比如北京、深圳、上海等地，短時(shí)間內(nèi)成交有可能下降20%。而在一些自住性購(gòu)房需求占比較大的中西部城市，新政的影響會(huì)相對(duì)較小。而對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，龍斌認(rèn)為，由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2007年時(shí)已有明顯不同，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的支撐作用仍然存在，所以價(jià)格不至于掉頭向下。“因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)由于回籠資金較快，暫時(shí)還不會(huì)出現(xiàn)資金困難的局面，所以也就不會(huì)降價(jià)拋售?！饼埍笳f(shuō)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，政府在抑制投機(jī)性購(gòu)房同時(shí)，大幅度增加市場(chǎng)供應(yīng)量，目的也是盡可能通過(guò)市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)使房?jī)r(jià)保持在合理水平。
不過(guò)，有專家認(rèn)為，按照會(huì)議部署，政府將對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采取限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款等措施，“資金收緊效應(yīng)會(huì)逐步在房地產(chǎn)企業(yè)中釋放，長(zhǎng)期來(lái)看影響深遠(yuǎn)?！鄙鲜鰧I(yè)人士評(píng)價(jià)道。
記者注意到，對(duì)二套房貸首付比例提至五成的影響，新浪網(wǎng)昨天下午第一時(shí)間進(jìn)行了網(wǎng)友投票，結(jié)果顯示，有接近半數(shù)的網(wǎng)友對(duì)此舉能否抑制高房?jī)r(jià)持懷疑態(tài)度，另外超過(guò)60%的網(wǎng)友希望將其進(jìn)一步提至六成。
事實(shí)上，受訪專家也有同感，宋丁就認(rèn)為，提高二套房首付以及貸款利率都屬于信貸手段，也是房地產(chǎn)調(diào)控中最好操作的方式，但效果遠(yuǎn)不及稅收政策有針對(duì)性。要想真正遏制當(dāng)前快速上漲的高房?jī)r(jià)勢(shì)頭，“最有用的辦法應(yīng)該還是開(kāi)征物業(yè)稅！”陳則明表示，真正解決高房?jī)r(jià)還應(yīng)該在是在住房持有環(huán)節(jié)提高成本，也即通過(guò)征稅打擊多套住房持有者。記者 胡學(xué)文
·專家觀點(diǎn)·
不管是差別化信貸，還是住房消費(fèi)稅，目標(biāo)實(shí)際上都直指投機(jī)性需求。所謂更加嚴(yán)格的差別化信貸，即提高房貸首付，提高利率，甚至是多套房不予貸款；而征稅，則是希望在保有環(huán)節(jié)增加購(gòu)房者的持有成本，讓投機(jī)者少買(mǎi)或者不買(mǎi)房子。
——中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌
對(duì)投資者、投機(jī)者來(lái)說(shuō)，影響最直接的是首付政策。這意味著金融杠桿作用會(huì)減小，需要付出更多的資金才能撬動(dòng)一筆投資，而個(gè)貸政策的改變將會(huì)直接影響交易。而土地政策有所變化，將直接改變買(mǎi)房人漲價(jià)的預(yù)期。
——我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司控股公司副總裁 胡景暉
本次房地產(chǎn)調(diào)控政策要比2007年嚴(yán)格，讓投機(jī)投資成本增加了很多，購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)力都會(huì)受到抑制。但經(jīng)過(guò)上幾次調(diào)控及房?jī)r(jià)大跌的洗禮，市場(chǎng)的承受力也在增強(qiáng)。
——東方證券房地產(chǎn)業(yè)分析師 王淑娟
政府提高貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例和貸款利率水平,有助于抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭，但更有效的手段是推出物業(yè)稅。
——光大證券首席宏觀分析師 潘向東
現(xiàn)在房?jī)r(jià)高企、市場(chǎng)比較瘋狂的情況下，那些投資者對(duì)信貸依賴度不高，對(duì)首付成數(shù)并不敏感，對(duì)利率成本也看得不是很重要。當(dāng)前，若要效果有效，市場(chǎng)更寄希望予房產(chǎn)稅和住房保有稅的出臺(tái)。
——工行投行研究中心房地產(chǎn)首席分析師 張貽倫 (楊 晨/整理)
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