房貸新政一出臺(tái)，立即在市場(chǎng)掀起千層浪，即使時(shí)逢周末，各大銀行也開(kāi)始緊鑼密鼓地制定實(shí)施細(xì)則，準(zhǔn)備執(zhí)行新政，工行率先發(fā)布公告，自16日開(kāi)始即執(zhí)行新政。不過(guò)，目前而言，尚有二套房如何認(rèn)定、新政執(zhí)行如何畫(huà)線、1.1倍利率只針對(duì)新發(fā)房貸還是新老房貸一起調(diào)等三大懸念未解。
懸念一：
“二套房”如何認(rèn)定？
此前，對(duì)于“二套房”的認(rèn)定，不同銀行標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別。
有的銀行表示，只要之前沒(méi)貸款買過(guò)房，在人行征信系統(tǒng)上查不到貸款買房的記錄，不管實(shí)際上是第幾套房，都按第一套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；有的銀行則表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司?，則即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房來(lái)處理。甚至有銀行表示，即使曾經(jīng)貸款買過(guò)房，只要第一套房貸已還清，再次貸款買房也可按第一套房貸執(zhí)行。
此次，國(guó)務(wù)院要求：“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。”可以預(yù)見(jiàn)，不久相關(guān)部門(mén)就會(huì)就“二套房”出臺(tái)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于系統(tǒng)對(duì)接的問(wèn)題，導(dǎo)致留下很多空子，比如由于銀行系統(tǒng)與房管局系統(tǒng)不對(duì)接，因此銀行在審查是否第二套房時(shí)，就往往只依據(jù)人行征信系統(tǒng)的記錄簡(jiǎn)單認(rèn)定。此外，以家庭中不同人名義購(gòu)買的房子，也很難區(qū)分。
也有業(yè)內(nèi)人士呼吁，對(duì)曾貸款買過(guò)房但已售出，再次購(gòu)買唯一住房的客戶，有關(guān)方面應(yīng)詳細(xì)規(guī)定給予支持。
懸念二：
已批復(fù)但未放貸者有無(wú)過(guò)渡期？
對(duì)于之前已經(jīng)提交貸款申請(qǐng)但是還沒(méi)有批復(fù)或者是已經(jīng)批復(fù)但是還沒(méi)有蓋章放款的客戶，銀行是一刀切地執(zhí)行新政，還是會(huì)安排一個(gè)過(guò)渡期，目前仍有懸念。
匯瀚按揭有關(guān)人士表示，由于最近幾個(gè)月銀行信貸額度偏緊，累計(jì)了大量客戶在排隊(duì)等待批復(fù)，銀行是否要對(duì)這批客戶立即執(zhí)行新政，要看各家銀行即將出臺(tái)的細(xì)則。
工行在通知表示，“對(duì)新簽訂合同和審批的個(gè)人住房貸款，實(shí)施新規(guī)?！笨赡芤馕吨鵁o(wú)論是已提交貸款申請(qǐng)尚未批復(fù)的客戶，還是貸款申請(qǐng)已批復(fù)但還未蓋章簽訂合同的客戶，都執(zhí)行新政。
中介行人士表示，一般在二手房交易中，都是先由買方交部分訂金，買賣雙方和中介公司簽訂三方買賣合同，再向銀行提交貸款申請(qǐng)的。政策調(diào)整是否會(huì)導(dǎo)致一些客戶退訂，還要看市場(chǎng)反應(yīng)情況。
懸念三：
1.1倍利率是否包括老房貸？
新政要求：“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高?！钡切抡](méi)有明確指出，1.1倍的利率標(biāo)準(zhǔn)是只針對(duì)新批準(zhǔn)的二套房貸，還是對(duì)于已經(jīng)發(fā)放的二套房貸，也要一起調(diào)整。
去年放松貨幣時(shí)，大多數(shù)銀行對(duì)于二套房和多套房都執(zhí)行了相對(duì)寬松的政策，不少老的二套房貸和多套房貸實(shí)質(zhì)上都享受了不同折扣的利率優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士表示，老的貸款都是以客戶與銀行之間的合同形式將利率折扣確定下來(lái)了的，除非國(guó)家表示要統(tǒng)一調(diào)整，銀行才會(huì)調(diào)整，否則，應(yīng)該會(huì)按合同約定的折扣繼續(xù)執(zhí)行。
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