上周五，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，規(guī)范了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循 “以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。
值得注意的是，對(duì)于不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民住房貸款，管理層似乎又“網(wǎng)開一面”，由之前強(qiáng)調(diào)的非本地居民暫停房貸變?yōu)橘J款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。
不過在某些銀行，購(gòu)房者如果此前購(gòu)買第一套房時(shí)是參貸人，再購(gòu)房仍可享受一套房的房貸優(yōu)惠。
受此次新政影響，各銀行對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“各自為政”的現(xiàn)狀將被徹底改變。分析人士指出，此次新政在房屋登記信息系統(tǒng)完善的一線城市可操作性較強(qiáng)，覆蓋80%以上有能力購(gòu)房的人群，預(yù)計(jì)6月交易量環(huán)比會(huì)繼續(xù)下調(diào)5%～10%。
銀行已獲口頭或書面通知
本周一 (6月7日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從滬上銀行和房貸中介處了解到，各大銀行已經(jīng)口頭或者書面通知到各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，統(tǒng)一了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和異地購(gòu)房政策。
滬上房貸中介凱盛經(jīng)略 (上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，凱盛經(jīng)略已收到部分銀行的口頭通知，“對(duì)于那些審批通過且已過戶的單子仍按老政策執(zhí)行，而那些在審批中的單子均按各銀行新政執(zhí)行?！?/p>
記者以購(gòu)房者身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京多家銀行房貸業(yè)務(wù)人員已經(jīng)開始執(zhí)行新規(guī)。民生銀行西城區(qū)某支行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，房貸政策幾經(jīng)調(diào)整，分支行都會(huì)相應(yīng)制定調(diào)整細(xì)則，以便業(yè)務(wù)人員更好地執(zhí)行。
渣打銀行上海中山公園支行的一位業(yè)務(wù)員表示，“根據(jù)4月份公布的房貸新政，銀行往往看重客戶以往的貸款記錄，而現(xiàn)在除了貸款以外，銀行更著重考察客戶此前是否上過房產(chǎn)證，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的原則?！?/p>
此外，包括星展在內(nèi)的外資銀行則表示，本周一(6月7日)，銀行除了根據(jù)新政調(diào)整了房貸政策，對(duì)于政策空白之處，也作了相應(yīng)的補(bǔ)充規(guī)定。
除了按照新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定二套房外，滬上多家銀行還規(guī)定：“如果因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向銀行提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。銀行查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，將其記作不良記錄?！?/p>
對(duì)于認(rèn)定為第二套住房的貸款，銀行方面表示，將執(zhí)行貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策。
不過也有例外的情況。某大型商業(yè)銀行信貸部門人士對(duì)記者表示，購(gòu)房者此前購(gòu)買的第一套房作為參貸人(與主貸人相應(yīng))，如果對(duì)第二套房辦理貸款，銀行視情況仍然能按一套房給予7.5～8折的利率優(yōu)惠，首付可以為4成。
異地購(gòu)房視為二套房貸
《通知》還明確要求，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民住房貸款，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。
對(duì)此，民生銀行一位業(yè)務(wù)員表示，“之前我們對(duì)不能提供一年以上完稅證明的外地居民是已停止放貸。新通知出臺(tái)了，異地購(gòu)房現(xiàn)在是按二套房的差別化住房信貸政策執(zhí)行，較之前的停貸松動(dòng)了一些?！?/p>
招行對(duì)于此類情況的處理方式大致相同。該行朝陽(yáng)區(qū)某支行一個(gè)貸專員表示，異地購(gòu)房貸款按最新規(guī)定執(zhí)行，即使征信系統(tǒng)上該貸款人沒有購(gòu)房記錄，也是按第二套房貸政策執(zhí)行。
滬上工行一位房貸業(yè)務(wù)員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，非上海戶籍的購(gòu)房者只有辦理了居住證才能成功申請(qǐng)到貸款，“居住證是硬性規(guī)定，只有借此銀行才能確定客戶不是臨時(shí)員工，否則貸款買房只是空談。”
星展房貸部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“非本地居民申請(qǐng)住房貸款，借款人必須提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明，且銀行將加強(qiáng)面測(cè)、面談，充分了解客戶擁有的住房數(shù)量?！?/p>
同時(shí)，星展銀行、匯豐銀行等已暫停受理貸款購(gòu)買第三套(含)以上住房的申請(qǐng)。
認(rèn)房原則目前難操作
多家房貸業(yè)務(wù)人員向記者表示，房屋登記信息系統(tǒng)未與銀行聯(lián)網(wǎng)，仍是二套房貸政策執(zhí)行的一大“攔路虎”。
《通知》規(guī)定：由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。如不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向銀行提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。
“我們此前一般是按照客戶是否有過貸款來(lái)認(rèn)定其是否為第二套房?！苯ㄐ形鞒菂^(qū)某支行一個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理指出，在實(shí)際操作中，由于銀行通過房屋登記系統(tǒng)查詢相關(guān)信息仍存在較多困難，因此，在認(rèn)定二套房時(shí)更多是依據(jù)申貸人在銀行是否有過房貸記錄。
他還表示，由于房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)查詢才能認(rèn)定，一些銀行的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)并不成熟，房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)也尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，“認(rèn)房原則”并不能適用所有地區(qū)，而通過既“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的方式可以更好地執(zhí)行二套房貸政策。
《通知》明確，各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為一項(xiàng)重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進(jìn)一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。(記者 張瑋 印崢嶸)
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