物業(yè)服務(wù)費怎么收？昨日湖南省物價局、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳共同出臺的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(下簡稱《辦法》)給出了明確的答案。
從 7月1日起，林林總總的物業(yè)服務(wù)將歸整成5項5等級的“菜單”式樣，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后實施“點菜”，在當(dāng)?shù)卣嫉闹笇?dǎo)價范圍內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標準。在執(zhí)行時間上也有利于保持穩(wěn)定，規(guī)定原合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)仍按合同執(zhí)行。本報記者戴丹 長沙報道
336道“菜式”可供選擇
“新辦法把物業(yè)服務(wù)分為5大項目、5大級別、45個類別、336項要求的菜單式樣，服務(wù)內(nèi)容、等級劃分更實用、更具體，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；同時也方便業(yè)主對服務(wù)進行監(jiān)督，明明白白消費。”湖南省物價局住房旅游與服務(wù)價格處處長鄧榮幸說。
市、州、縣的收費標準，可在省定基準價上下30%的幅度內(nèi)，分項目分等級制定，每兩年公布一次。辦法明確，住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤率最高不得超過8%。
《辦法》還借鑒江蘇等省市的經(jīng)驗，將前期物業(yè)服務(wù)收費列入核準范圍。
《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會成立前，未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準，由當(dāng)?shù)貎r格主管部門在當(dāng)?shù)氐淖≌飿I(yè)服務(wù)分項目分等級指導(dǎo)價內(nèi)核定。
根據(jù)這個核定的收費指導(dǎo)價，建設(shè)單位須在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)規(guī)范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。未預(yù)先明確的，業(yè)主有權(quán)拒絕付費。
物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補償，并在房屋買賣合同中約定。
空置房物業(yè)費打九折
據(jù)湖南省物價局住房旅游與服務(wù)價格處處長鄧榮幸介紹，新辦法實施后，我省實際執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)收費標準總水平將基本保持穩(wěn)定。
如：在一些實行最高等級物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，原收費標準為每平米建筑面積每月2.0元，現(xiàn)在隨著人工成本增加、服務(wù)水平的提高，新的收費標準約為2.1元。
對于空置住宅，如何收取物業(yè)服務(wù)費一直是各方爭論的焦點，省政府辦公廳、省法制辦先后五次調(diào)查研究提出建議，最終在《辦法》第十九條明確：“已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費按照90%交納”。
對納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人在查驗收房時，物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負責(zé)追繳。
物業(yè)服務(wù)費按月計收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，但最長預(yù)收期限不超過12個月。
利用公共設(shè)施贏利需業(yè)主同意
《辦法》加強了對業(yè)主共有的合法權(quán)益的保障。
第二十一條明確，住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
利用道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會或經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會的質(zhì)詢。
[數(shù)據(jù)解讀]
0.4元/M2
今后，帶電梯住宅的物業(yè)費將在省定基準價上，每平米建筑面積加收0.4元，市縣指導(dǎo)價則可在0.28-0.52元范圍內(nèi)確定；底層或原始設(shè)計不?？康?，不分攤此項費用。
50%
住宅公共性物業(yè)服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。
由業(yè)主購買(使用)的車庫、層高達到2.2米雜屋的公共性物業(yè)服務(wù)費按照同類型住宅收費標準的50%收取。另有合同約定的從其約定。
100%、200%
改變使用性質(zhì)的住宅用于辦公的應(yīng)按照同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè)的應(yīng)加收200%。
改變使用性質(zhì)的雜屋、車庫，用于居住的應(yīng)按照同類住宅收費標準收取，用于辦公的按同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè))的按同類住宅收費標準加收200%。記者戴丹
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